关于建立城市出租房屋科学管理模式的探索

◎ 住房和城乡建设部信息中心 张新举

当前，随着我国市场经济的深入发展和城市化建设的快速发展，城市外来务工人员和流动人口的急剧增加，这样就给城市房屋租赁市场带来前所未有的蓬勃生机和发展潜力。大量城市外来人口给城市增加了活力，同时给城市的管理也带来新的问题。如果管理不到位就会给我们的城市带来安全隐患和城市发展的约束，所以建立科学的出租房屋管理模式势在必行。

一、存在的主要问题

（一）地下租赁市场的不规范。在许多城市，未经房地产管理部门登记备案的隐形租赁市场（或曰地下租赁黑市）大量存在，有的地方隐形租赁 市场在整个租赁市场中所占的比重远远超过了经过登记备案的公开租赁市场。对此，许多城市的房地产管理部门缺乏强有力的制约和打击措施，显得力不从心，有的甚至束手无策。有的房地产管理部门在制定行业政策和管理规范时，难以通过公开的租赁市场了解整个房屋租赁市场的准确信息，难以科学分析市场行情，难以作出正确的决策。在此情况下，实施的市场管理往往会偏离市场实际情况，影响整个房屋租赁市场乃至整个房地产业的持续、快速、健康发展。

（二）国家税收大量流失。根据国家有关规定，以营利为目的，房屋所有权人应当向国家缴纳一定比例的税收。但在实际上，由于经济利益的驱使，房屋出租人纷纷规避管理部门的管理，大量的房屋纷纷流入地下黑市，进行私下租赁。据有关资料显示，相当一部分的大中城市的房屋租赁登记备案率不足30%。换言之，即是房屋租赁市场70%的税源白白流失。

（三）社会治安问题严重。由于管理失控，在许多城市，出租房屋已成为纳污藏垢之所。资料显示，近年来发生于城市的刑事犯罪案件70%以上都与出租屋有关。许多流窜作案的违法犯罪分子都是利用出租房屋作为窝点和作案场所。一些“超生游击队”也纷纷利用出租房屋作掩护逃避计划生育的管理。鉴于以上情况，近几年，各地公安、计生部门均把城市出租房屋列为社会治安和流动人口管理的重点场所，先后出台了一系列措施，重拳出击，但收效不大，并未从根本上解决问题。

二、产生问题的原因

（一）依法租赁意识不强。在许多城市，依法进行房屋转让、抵押的意识在广大市民中深入人心，但依法进行房屋租赁的观念却十分淡薄。许多人认为，房屋租赁只是房屋出租人和承租人双方的事，用不着额外交一笔登记费用，接受房地产管理部门的监督管理和办理租赁登记，双方往往口头协定了事。

（二）违法租赁难以处理。目前，在房屋租赁市场上，有相当一部分房主为追求高额租金，无视国家法律法规之规定，既不向房地产管理部门申请办理登记手续，也不与承租人签订《房屋租赁合同》。有的甚至层层转租，将违章建筑和法律规定禁止出租的房屋租给各类来历不明乃至不法人员，使出租房屋成为纳污藏垢之所。对此，房地产管理部门虽能作出相应的行政处罚决定，但对于拒不执行处罚决定者，却缺乏更加强硬、有效的处理手段，非法出租行为不能及时得到处理。

（三）管理体制难以理顺。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》等法规，县级以上人民政府房地产管理部门负责本行政区域内房地产业的行业管理。但随着各地城市建设的快速发展，房屋租赁市场日趋活跃，一些部门也介入了房屋市场租赁管理。原本由房地产部门统一管理的房屋租赁市场，被分割为多头管理，政出多门。其结果是谁都在管，谁都管不了、管不好。这种局面不仅加重了房屋租赁当事人的经济负担，而且还造成了管理体制和市场秩序的混乱，不利于房屋租赁市场持续、快速、健康发展。

（四）行业管理法规不健全。完善地方规章、强化行业管理既是依法治国的要求，也是依法行政、切实加强房屋租赁市场管理的迫切需要。为将房屋租赁市场管理纳入规范化、法制化轨道，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，1996年6月，原国家建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》正式实施。随后，北京、上海、浙江、深圳等地的人大、政府和房地产管理部门先后出台了地方规章和实施细则。但仍有相当一部分城市没有制定相应的地方配套实施细则，致使房地产管理部门在执法管理过程中，缺少切合各地实际的管理规范，常常出现执法“空档”，使管理工作无章可循。

三、解决问题的对策

（一）广泛宣传、引起重视，提高社会各界对房屋租赁市场重要意义的认识。房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，是促使住宅产业继续发挥其国民经济新的经济增长点作用的重要载体和支撑点。依法加强、规范房屋租赁市场管理，有利于促进城市建设和经济发展，维护社会稳定。据有关资料显示，2004年东莞市房屋租赁费100多亿为国家创造税收近10亿元。因此，要引起各地政府管理部门的重视，要通各种媒体，向社会各界宣传《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等法规，使广大市民和外来流动人口，了解房屋租赁知识，支持房屋租赁管理，服从管理，把房屋租赁管理的有关要求转化为自己的自觉行动。

（二）多方协调、部门合作，尽快理顺城市房屋租赁市场管理体制。房屋租赁管理是一项复杂的系统工程，管理部门涉及到房产、公安、工商、计生、街办等部门，管理内容又各不相同，只有各方配合、互相协调才能抓好。学习深圳东莞等地经验，成立城市房屋租赁管理办公室，负责房屋租赁的综合管理。在租赁办公室内，房管、公安、税务、工商、计生等部门集中办公，推行“一站式”管理、“一条龙”服务，提高行政管理效率、减少行政开支、方便群众办事。打击利用出租屋做违法犯罪行为。

（三）依法行政、科学管理，尽快将房屋租赁市场纳入法制化、规范化管理轨道。首先，要健全管理规章制度。要按照“适度超前，易于操作，便于落实，规范管理”的原则，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部颁布实施的《城市房屋租赁管理办法》，争取地方人大或政府尽快制定出各城市房屋租赁的地方配套规章，填补制度“空白”，健全法规制度体系。其次，出租屋管理部门要公正执法、严格执法、文明执法，不断提高其政策水平和执法能力，树立良好的政府形象。

以上是笔者个人对城市出租屋管理一些问题的思考和建议，不当之处请同行指正。