浅析二手房市场的现状及存在的问题

刘淑芳

[关键词]二手房市场;现状;问题

随着房产市场的快速发展,全国新建商品房“涨”声一片,一线城市房价甚至出现“一日一变”的怪现象。主观上的市场信息不够对称、市场主体行为不够规范以及客观上土地的稀缺、市场经济不够完善,使得房产市场泡沫现象逐渐凸现并发展起来,造成房价飞涨,而人们购买力的相对下降,开发商处于永恒的利润最大化,都使得住房一级市场供需失衡,从而使越来越多的关注投入到了房产的二级市场,通过积极挖掘二手房市场的巨大潜力来满足住房主体的住房需求。然而,巨大的利润使得投机行为伴随着房价一路上扬,充斥于市场当中,并呈现出愈演愈烈之势。

一、中国住宅观念的发展

中国的住宅概念从建国到改革开放以及目前房产的高度发展,其中经历了几个不同阶段的发展。在住房制度改革之前,大多数人依赖企业、政府解决住房问题,住房的市场供给处于短缺状态,无法体现消费者对房产的真实需求。1999年城镇住房制度改革以后,房地产市场供给告别了短缺状态,需求呈多元化态势。

1.已获得政策性住房的或中等收入群体需要出售其政策房或原有住房转向购买环境条件较优越的中档、高档房产。

2.低收入或暂时性低收入者需要低价的住房满足其对居有定所的需求。

3.先富起来的高收入者更看中环境及小区住户的自身识别,故而其原有住房也会进入市场流通。

4.随着居民收入与社会经济的发展,消费者对住房的需求会不断升级,存量房的交易已经达到一级市场的50%(2002年数据)左右,且存量房的交易比例在不断攀升。

综合美国、欧洲等住宅消费发达国家和地区的市场发展情况分析,当市场成熟时,一级市场(商品房销售)将与二手房市场交易量相互持平,而且随城市内可开发用地的不断减少,城市住宅郊区化的发展趋势,城市内房产的交易方式将主要以二手房置换服务为主。一、二级市场间有相当强的相关性,二级市场发达的地区,一级市场的开发销售也不错,相反二级市场不十分发达的地区,一级市场的开发也显得较为滞后。

二、二手房市场的现状

随着人们对房产市场需求的急剧增加,在市场的规则下逐渐形成一种阶梯消费,即住房者根据经济收入的变化来逐步提高改善自己的居住品质,从住宅市场的供给来看,由租赁市场,二手房市场到新增商品房市场,从“安置型”、“实用型”再到“舒适型”,形成了产品的梯级供给。二手房在住宅梯级消费中起到承前启后的关键作用,链接住房者不同阶段的物业形态,也关系着房地产一、二、三级市场的联动效应,为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥着作用。当前,局部地区的房产市场存在的问题日益暴露:房价过高、土地供应量过大、房屋空置率居高不下、结构不合理以及开发投资过快增长等,给我国现代社会发展带来不可轻视的消极影响有以下几方面:

1.城市竞争力的减弱:房价的过快增长使得企业的商务成本和投资成本相应增长,产生“挤出效应”,降低城市的吸引力,导致资金外流和外来投资减少。

2.地方财政风险加大:随着房产交易中给城市带来的财政收入的不断增加,使得财政收入对房地产的依赖越来越严重。

3.消费力的抑制:过高的房价使得越来越多的老百姓只能“望房兴叹”。我国房产业目前存在着房价上涨过快和房产空置率太高的矛盾现象。

在这种房产投资进一步增大的情况下,国内的二手房市场依然处于初步发展的阶段,而且受新建商品房价格上涨的带动,价格上升幅度明显,发展空间较大。虽交易总量逐年加大,但占整个市场的份额还不够大,与新建商品房比例差距越来越大。虽实现了二、三级市场的整体联动,但显现出二级市场不够活跃。

三、二手房市场存在的问题

当前我国房产二级市场还没有一个较完善的二级市场体制,对二手房的产权问题、质量问题以及二手房交易过程中的信息不对称及供给和需求的平衡问题,都缺乏一个比较完整的认识和规范机制,主要表现在以下几个方面。

1.供给和需求不平衡。一个完善的房产市场中,二手房的销售应是新房销售的5~7倍,但我国目前还远远没有达到这个比例,这说明我国房产市场结构扭曲,处于不健康的发展状态之下。在我国,房产市场可以划分为投资型市场和消费型市场。房产的迅速发展,使得投资型的房产交易迅速提升。但同时,房产的二级市场由于直接受到一级市场的直接导向,消费型房产投资在整个房产结构中占的比例过大。而房产的二级市场主要表现为投资型需求以及居住和投资混合型需求,所以,不合理的供给和需求在一定程度上抑制了二手房市場的蓬勃发展。

2.产权不规范。由于我国体制的特殊性,市场上的二手房存在着多种不同的产权状态,有已购公房、直管公房、自管公房、使用权房、经济适用房、商品房等产权方式,产权的确立情况十分复杂。现在我国各大城市普遍存在着二手房交易完成以后,部分交易房产的产权纠纷问题。这一问题的产生是由于购房者相比售房者对交易二手房的产权信息了解少,双方交易信息不对称。这不可避免地影响了二手房的交易信誉,对二手房交易市场的发展不利。

3.交易过程的信息不对称。目前我国二手房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的报纸、杂志等提供的,但卖方从自身利益出发,往往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒,并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制,使得获取信息的难度较大,获取信息的真实性不高。如果买方想更多地了解所购二手房的产权、建筑年限、建筑面积以及质量、物业管理等问题就只能通过二手房的卖方来了解。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突,所以买方要想从卖方那里获取全面、翔实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息,就有可能导致交易后出现许多问题,影响二手房的正常交易。

总之,促进二手房市场健康、规范、有序的发展,形成良好的二手房交易环境,完善二手房交易体系是一项任重道远的过程,在二手房市场逐步成熟的成长道路上,需要政府、市场和消费者的共同努力。政府一方面要对二手房市场进行正确的方向引导,建立监督系统保证交易的圆满进行,为二手房市场建立良好的金融环境,完善立法作为制度保障等积极的政策指导,另一方面也要放开手脚,用“看不见的手”对二手房市场进行调节,用市场自有的魅力激活并带动二手房市场的发展。□(编辑/永安)