王少剑:现金为王

周红玉

对于中国的任何一家房地产企业而言，整个2009年的市场可以用冰火两重天来形容。作为一家一直处于舆论风口浪尖上的房地产企业一SOHO中国的CFO，王少剑说同样感受到了这种犹如过山车般的经历。

稳健策略

SOHO中国一直贯彻稳健的经营策略和财务策略，虽然王少剑直到2008年6月才加入SOHO，但他的财务风格却和SOHO一直以来的稳健策略是一致的，不但如此，他加入后在注重保持财务健康的同时，还尽量提高资金的运用效率。公司即使在2008年全球金融风暴时。也是同业内少有的现金充裕的公司，这使得他们可以保持一个进退自如的财务状况，“我们自身的现金和银行信贷之间的安排从来没有给过企业非常高的杠杆”王少剑说。

相比其它行业的企业，房地产企业对现金管理的要求尤其重要，由于他们每做一个项目资金占用的时间都很长，买地又一定要用自有资金，“现在买地，动辄就要十几亿甚至几十亿。”王少剑说，在这样的背景下，一方面房地产企业需要有足够的自有资金，这样在出现机遇的时候才能够抓住，同时还要能够保证不断地有现金进来，这样才能保证后续运作的健康进行。对于SOHO中国来说，他们会不断地查看自有资金是否保持在了一定的水平上，“底线是在情况最坏的时候，我们的项目是否还能正常运作，如果发现低于这个水平，就会想办法补上。”王少剑说。

从2009年第二季度开始，房地产市场出现回暖，“去年第一季度刚性需求起来，第二季度投资需求开始进场，之后市场出现火爆场面。”王少剑说他们意识到市场的这个变化后及时调整了公司策略，他们一方面加快销售力度，尽快回笼资金，充分利用市场繁荣的大好时机，为公司的下一个项目做准备。

王少剑说，在当时那种情况下再大规模拿地已经不现实了，SOHO中国的策略是以买项目为主，收购侧重于完工楼宇而非土地，因为楼宇在收购后经过运作，很快就能销售出去，如北京嘉盛中心和上海东海广场收购后数月即销售并开始收回投资，这样的运作方式使现金回收很快，投资回报率也很高，同时收购楼宇时充分利用了融资杠杆。

在2009年市场出现回暖后，公司需要多做一些并购，他们结合公司现有项目和收购项目，在第一时间从商业银行取得利率很低的长期人民币和美元贷款，如收购上海东海广场项目，65％的收购款以3年期美元贷款融资，利率仅LIBOR+1.75％，使得该项目的资金收益率高达200％以上。

此外，他们还在2009年6月发行了28亿港元的可转债(CB)，该CB发行时机是全年最好的，看准时机后一周内就发行成功，票面利息3.75％，5年期。该CB的发行为公司后来通过境外结构收购项目提供了资金。

这些举措保证了他们在2009年的资金需求，这一年SOHO中国一共花了100多亿拿地和收购项目，同比增加T65％。北京望京地区的一块地在拍卖时，40亿的价格SOHO中国一下就拿到了-这在房地产公司里也是大手笔，“SOHO买的地和项目都是在市中心，不一定量很大，但价值很高。”王少剑说。

风险控制

SOHO所收购的项目都是一些完成和在建的项目。这样的项目一般人都不敢拿，因为成本很难测算清楚，“但我们有很严格的财务测算，知道应该以什么成本买，卖什么样的价钱。”

除此之外，SOHO中国在剩余资金的使用方面也不冒任何风险，SOHO中国不会去做各种金融衍生产品，只会去做保值，比如，公司上市后正逢人民币不断增值，公司采取购买了人民币远期产品锁住汇率，另外购买风险很小的REPO产品提高暂时闲散资金的收益。

除了自身的风险控制，作为一家房地产公司还要管理好客户的信誉风险，“卖给什么样的客户，他的信誉风险并不是和你毫无关系，他能不能持续地还贷款，是会影响到企业的，比如美国的次贷危机。”王少剑说，一些投资量大的客户，他们会去看—下该企业的报表，也会派人实地考察他们的企业。

SOHO在上市时还成立了内审部，房地产行业是高风险行业，内审工作非常重要。过去一年，王少剑领导内审部，改进各项业务经营和审批流程，完善了合规、财务、运营以及信息披露等各个方面的风险管理，弥补了内部控制的缺陷，并完成了年初制定的各项内部审计计划。今后还将致力于内审制度的不断改进和完善，以及内审制度的执行，减低运营风险，符合上市公司的合规性，并更好地适应不断变化的市场环境。