浅谈房地产开发成本的控制与管理

郑云亮 宋晓华

房地产开发作为一种商业运作行为，在当今土地价格飞涨、各种费用高昂的情况下，要实现开发项目的最大经济效益，就必须对开发成本进行有效的管理和控制，建立全过程、高效的成本管理体系，从而实现利润的最大化。烟台打捞局百通房地产开发公司在已完成的三个商业住宅项目的运作中，注重各环节的成本控制与管理，取得了明显的成效。

1 房地产开发成本的构成

房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、财务费用、税费以及其他费用等。1)土地费用包括城镇土地出让金、拆迁安置补偿费和土地转让契税等。随着土地管理政策的日益紧缩，土地费用上升迅速，房地产开发企业主要通过招、拍、挂获得开发用地，在住宅商品房价格构成中，该部分费用约占整个开发成本的27%～43%。2)前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、前期规划、地质勘查、设计以及“三通一平”等费用，这部分约占房地产开发成本的3%～9%。3)建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，在整个成本构成中占有30%～40%的比例。4)市政公共设施费用主要包含了道路、水电、煤暖气、人防设施、通信、绿化等的建设费用和为项目内居民提供配套服务的各种非营利性、营利性的配套设施所发生的费用，在开发成本构成占据了13%～16%的比例。5)管理费用主要是企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，包括人工费、差旅费、办公费、职工教育费等，在整个成本构成占有4%～5%的比例。6)财务费用指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，占成本构成比例相对不稳定。7)税费一部分主要是房产税、土地增值税、营业税、契税、印花税等;另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府和行政主管部门及其所属单位向房地产开发企业收取的费用，占总成本的10%～14%左右。8)其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等，约占总成本的1%。

2 房地产开发成本不断上升的原因分析

1)土地供应价格的大幅上升。土地资源的不可再生性和稀缺性决定了土地供应价格的居高不下。自2003年第四季度开始，国土资源部对建设用地进行清理整顿，对土地的建设供给实行总量控制政策和严格的审批制度，各级政府为保证重大项目用地抓紧土地储备，开发用地的可供量日益稀少，在此情况下土地拍卖的供应价格一路高涨。从百通公司情况看，2007年烟台打捞局18号～24号开发住宅楼的土地摘牌价格达到了2005年11号～17号开发住宅楼时的3.9倍。2)行政事业性收费种类繁多，企业赋税较重。近年来国家陆续取消了部分涉及房地产业的不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的负担，特别是政府部门所属事业单位收取的事业性收费及垄断性的工程取费，仍然种类繁多。可以说，在房地产的开发运作过程中，缴税费的种类伴随着开发的始终，而在建设过程中缴纳的费用更是层出不穷。各种税费综合计算，可达到总成本的10%～14%左右，相对于其他行业来说，税费偏高，负担较重。3)融资渠道相对狭窄，贷款利息居高不下。当前多数开发商主要采用银行借贷资金买地、建房、卖房、还贷，然后再开始新一轮循环的开发模式，自有资金比例较低，融资渠道多是通过银行间接融资。由于房地产开发对信贷资金的依赖十分严重，且具有资金量大、投入集中、回收周期长的特点，同时国家不断出台收紧房地产银根的政策，使房地产企业资金链日益趋紧，近几年几次上调贷款利率，导致了开发成本的增加。4)建材价格和建筑人工费大幅上涨，带动建安成本提高。建筑原材料中钢材、水泥、木材三大主材价格近年来均有较大幅度上涨，如建筑用钢材2006年约为 3 000元/t，目前则达到了5 650元/t，上涨幅度在88.3%左右;建筑综合人工费由2005年的40元/工日上涨到当前的80元/工日，上涨幅度达到了100%。建材价格和建筑人工费的上涨，直接提高了开发成本。

3 有效控制房地产开发成本的对策

1)吃透政策精神，控制税费支出。随着国家对房地产调控的不断深入，土地费用和各种政策性收费日益增多，约占整个开发成本的41%～53%，这些费用一般都有明文规定，但是也有很多费用可以折减或浮动，这就必须要不断的学习培训，掌握相关政策，与主管部门加强沟通、搞好联系。如百通公司在烟台打捞局18号～21号住宅楼项目审批中，政府考虑芝罘岛整体景观，限建3层，经过规划设计师精心设计，并作了项目与环境整体效果图，合理的说明了5层以内住宅建筑在该区位建设的可行性、资源节约性和社会价值的挖掘性，最终主管部门改批限建5层，增加建筑面积3 200余平方米，按利润2 000元/m2计算，直接增加利润640万元;在烟台打捞局18号～24号住宅楼土地费用评估中，政府按照区位相近原则参照烟台市西海岸楼面价格进行评估设定在3 800元/m2，公司策划部门从景观差异、地势相异和项目环境不同等角度，多次与主管部门沟通，安排实地观测，最终协商将评估价调减到3 050元/m2，减少支出1 463.4万元;2007年年底烟台打捞局18号～24号住宅楼人防配套费缴纳中，按照2007年9月1日颁布的新规定需要缴纳453.5万元，通过充分利用政策颁布的时间差，又节省支出404.8万元。仅上述三项就增加利润2 508.26万元，减少成本支出1 868.2万元，为项目整体效益的增长发挥了明显的作用，可见充分把握和利用政策对房地产成本控制至关重要。

2)做好项目前期论证和设计，控制工程造价。要控制好房地产开发的成本，必须充分做好前期论证和设计，这主要包括了可行性研究、方案论证和施工图设计等工作。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，百通公司在过去烟台打捞局三期楼盘开发前，均进行了广泛的客户调查，掌握消费者的心理，对市场的容量和需求进行推断，确定项目设计方案，同时制定出完善的销售计划，保证了各期楼盘的高销售率，消除了房屋空置带来的资金成本支出。有研究表明，开发项目设计阶段通过比选和优化设计方案，可影响工程造价程度为25%～35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5%～10%，这表明设计阶段的控制是项目成本控制的关键与重点，所以必须推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，坚持择优选择设计单位，明确项目开发的档次定位、建设成本投资计划、质量标准及景观效果，实行限额设计，重视设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括房屋户型、使用功能、建筑造型、结构设计、环境配套等。同时对设计方案和施工图、项目的结构形式、装饰标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核，在保证工程质量的前提下尽可能从源头上做好成本控制。

3)加强建设管理，控制施工成本。工程建设成本控制主要包括了工程招投标阶段和施工过程成本控制两部分。要通过工程招投标择优筛选施工单位和材料供应商，力求缩短工期、降低工程造价、提高工程质量。在工程招标中要组织造价管理人员收集、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行预测、分析、评价，然后编制招标文件，对招标文件中涉及费用的条款反复推敲，以利于日后的造价控制。对材料和设备，实行货比三家，择优低价选购。对建筑人工费实行劳务竞标、低价中标的原则，同时采用计时与计件相结合的方法降低人工费支出。施工阶段是工程资金投入的最大阶段，施工阶段的成本控制对房地产企业来说要做好以下几点:a.抓好合同管理，减少工程索赔。b.从管理模式上着手，发挥好建设监理的作用，追求项目投资在施工过程中的有效控制。c.从技术措施上改革创新进行项目投资的有效控制。d.从经济措施上监管审批进行项目投资的有效控制。e.抓好竣工核算，根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核各阶段工程款，对送审的竣工决算严格核实工程量和签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

4)加强内部管理，建立健全成本责任制。成本责任制的落实是成本控制实施的重要保证，明确有关责、权、利的落实是全面实施目标成本责任的前提和使目标成本得以有效控制的关键，把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把小指标分别落实到相关部门，对成本实行全员管理，发动全员参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制，做到责、权、利相结合。

房地产开发的成本控制与管理是一个多阶段的、动态的和复杂的过程，是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。要做好房地产开发的成本控制就必须要全员树立起成本意识，做好开发各个环节的全过程成本控制和管理工作，建立一套完善的成本运行体系，只有这样才能在竞争及风险中立于不败之地，房地产项目投资才能真正可控，才会实现更高的利润。

[1] 杨晓梁.房地产项目成本管理的研究[D].南昌:南昌大学，2007.

[2] GB-T 50291-1999，房地产估价规范[S].

[3] 王新军，王 霞.房地产经营与管理[M].上海:复旦大学出版社，2006.

[4] 陈 勇，李文广.浅议工程项目成本管理与控制[J].山西建筑，2009，35(26):242-243.