基于城市空间结构演变的房地产开发区位选择

何卫坚 周志江 郑向东

房地产之所以称之为不动产,主要是因为其位置的不可移动性。因此区位原理在房地产投资项目系统策划中起着非常重要的作用,对项目区位的选择和把握直接关系到项目的定位,直接影响着房地产投资项目的性状、功能、市场前景、价格构成以及整个项目的收益。因为对消费者来说投资房地产不单是购买房地产本身,同时也购买了该房地产所处的自然、生态、社会、经济以及人文环境。所以,区位是决定房地产项目成败的核心要素之一。

1 对房地产区位的解读

房地产区位不仅指房地产项目在城市空间中所处的地理位置,而且包括由该位置出行的便利程度,即可达性,以及在该位置所能获得的非经济方面的满足程度。房地产区位的特点主要体现在三个方面:1)房地产区位的综合性——房地产的使用价值决定了其社会属性,即房地产对人们生活的作用是通过其自身的品质和周围的自然环境与社会人文环境来综合体现的;2)房地产区位的动态性——房地产与其他商品的特殊属性在于其长期的空间固定动态性,房地产的耐久性使得其地理位置不发生变化的时候,由于其区域交通区位和环境等发生变化,房地产的区位也将随之发生变化,因而具有位置静态但区域环境动态的双重属性;3)房地产区位的特殊性——由于不同主体之间价值观和社会情况的巨大差异,房地产的使用主体往往具有一定的偏好,这就使得房地产的区位并没有很大的普适性。

2 城市空间结构演变与房地产地价分布规律

1)单中心城市(mono-centric city)地价分布规律:新城市经济学对城市地价空间结构的研究延续了杜能的孤立国理论,只不过研究对象从农业用地转为城市用地,阿朗索、穆斯和密尔斯等的研究主要是基于通达性和居住区位的选择,建立了单中心的城市地价空间结构模型。单中心城市一般只拥有一个综合性服务中心,与每一个方向远离中心的交通成本相等,城市的外围是土地和居住区,城市地区人口规模较小,所以可以假设人均充分就业;那么可以假设唯一的交通成本发生在居住区与中心商业区之间,中心商业区内的交通成本被忽略;偏好被定义为对中心商业区复合商品的消费和土地的消费等。因为,城市中各种活动的区位取决于他们所能支付地租的能力,各种活动通过土地供给、土地需求的市场价格变化来竞争各自的最佳区位。这样,对区位较敏感、支付地租能力较强的竞争者(如商业服务业)将获得市中心区的土地使用权,其他活动的土地利用依次外推,从而形成地租和地价随远离市中心区逐渐降低,出现一个有特点的围绕最高价值点(中心服务区)的同心圆城市地租级差模式。

2)多中心城市(polycentric city)地价分布规律:经过单中心城市的积累阶段后,城市功能与结构进入快速发展的剧变期。这一阶段主要表现为两方面的变化:内部整合和外部扩张。前者是指城市内部的区域分工和功能结构日趋合理;后者是指城市的规模和地域范围不断扩大,区域空间结构日趋合理和内部通联网络日益发达。城市核心的功能辐射范围不断扩大,有更多的城市群落愿意接受其经济外溢和功能辐射,进而有更多的互补性区域被纳入到城市的区域空间内来。随着区域性基础设施的建设,极大提高了城市的运行效率,核心区功能开始向外分散与裂变,城市区域开始呈现多中心体系结构,城市竞标地租曲线受交通因子和次中心吸引效应的影响,开始由单中心同心圆的结构向多中心起伏状分布转变,出现围绕多中心体系结构向边缘递减的地租级差模式。

但是,城市的发展由于其时间、空间纬度的多元重叠以及城市发展决策的必然性,使之显得更具多变与偶然。城市的发展不会像模型中描述的那样均衡,实际上,绝大多数城市的发展是不均衡的,因为城市在住宅需求市场、城市土地价格、城市交通设施、市政公共服务配套设施等方面都存在一定的空间差异,因而它对住区建设的影响也就通过各个要素综合地予以体现,其内在的规律必须放置到目标城市的实证研究中去把握。

3 从城市动态发展的角度看地价升值区位

城市的扩展受诸多因素的影响,经济因素则是其中影响最大的,城市的发展不是一个匀速扩展的过程,而是呈现明显的阶段性特点;其次,城市要能正常运行和发展,需要有一套完善的基础设施系统,以满足日益增长的需要,必须付出附加费用。因此,基础设施系统在扩展中遇到的约束条件也会对城市的空间发展起某种限制作用;再次,城市的功能性转变也会构成城市发展的“门槛”,用地置换便需要付出一定的代价。

另一方面,城市的结构性发展也使得地价的增长出现非线型的变化,特别是出于单中心城市向多中心城市演变的时期,往往在次级中心的土地升值特别快,这个结论可以很直观地从多中心城市的地价分布规律中得出。

4 不同城市结构空间中的房地产区位选择

城市发展一般会呈现明显的圈层式特点,主要可分为三个圈层——核心圈层、成长圈层与外围圈层。每一圈层都会呈现不同的发展特征,房地产区位选择的考虑也会因圈层的差异而有所不同:

核心圈层由于城市经济发展高度集聚,服务业和配套基础设施相对完善,地价是最高的。核心圈层内居住空间的改造和再开发在更大程度上与周边的服务设施、交通设施混合在一起,功能复合。处于这样一种城市空间特征下,房地产的开发区位选择要充分考虑环境容量的要求,以及超量开发带来的经营风险和对城市空间环境的负面影响,在区位选择上需要考虑周边改造和城市交通设施建设等方面的不确定性所带来的空间区位上的正面和负面影响。

成长圈层是城市结构性变动最为活跃的区域,也是土地功能转换和景观变化最为剧烈的圈层。这个圈层具有城市发展与新区开发的双重性质,强调对新的城市环境的贡献和创造。一般进行建设的土地规模相对较大,有利于实现规模效应;土地开发成本较低;交通条件发展比较成熟,而公共交通发展落后;建设密度差异较大,居住和公建层次分明。在房地产开发的区位选择上要充分考虑次级中心发展的总体容量,以及在房地产建设投入使用的整个周期内对本区域以及中心城市的各种服务设施的需求,在区位选择上还要考虑产业发展状况以及公共设施建设的时序对空间区位的影响。

外围圈层则是城市活动密度相对较小的地域,一般以农地和风景旅游区为主,房地产开发以组团式分散型为主,在这个区域内带状组团式结构布局是城市轴向连绵发展的主要模式,各个主要发展组团之间多通过交通廊道连接,形成带状结构,在此圈层开发要特别注重原生态景观环境的保护,开发定位高,区位选择偏重环境品质,风水、自然格局和交通设施对房地产开发的影响最为明显,而地价在该区域的级差现象并不是十分显著。

5 结语

20世纪80年代以来,城市世纪副中心的兴起,交通通讯方式的改变,导致城市内部空间变得复杂起来,不再呈现典型单中心结构,因而发展了多中心扩展模型。城市的发展有其自身的肌理,地价规律只是其中的一个方面,其他包括政治因素、社会因素等都可能会对房地产的开发起决定性的作用,因而通过本文的简单探讨旨在从城市空间演变的最抽象直观的规律中分析地产开发区位选择的一些考虑因素,而真正要阐述清楚这个问题,恐怕单凭几个数学模型是不可能解决的,需要包括社会学、心理学、政治学等多方面的综合分析才能得出较为接近实际的解释。

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