浅谈我国房地产证券化的必要性

唐 幸

（孝感学院 新技术学院，湖北 孝感 432000）

自上世纪80年代以来，金融创新席卷全球，证券化是其三大标志之一。目前学术界普遍认为，所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间的关系由房地产的所有权变为拥有证券的债权。其意义则主要体现在资产的及时变现、风险的分散化和融资的灵活性三大功能方面。

随着我国住房制度改革的纵深推进，特别是住房货币化制度的全面推开，房地产金融将呈现多元化的混合型状态。众所周知，房地产离不开金融业的支持，但两者如何结合在我国还是个难题。我国的房地产金融创新仍停留在一个较低水平，至今没有建立起一个稳定的房地产资本市场，而房地产证券化必将为我国的房地产金融创新带来新的契机。

1 为我国的房地产开发企业提供可靠的资金循环保障机制

目前，我国的大部分房地产开发企业自有资金不超过30%。而银行贷款受宏观经济政策调整的影响趋于紧缩状态，预收商品房款涉及的相关因素很复杂，开发商资金短缺将是长期现象。因此，利用证券化工具融通开发资金便成为一种行之有效的方法。由此建立一种比较稳定的资金供给机制，能在一定程度上满足房地产的长期投资需要，便于实现房地产开发企业资产收益最大化与风险最小化的合理配置。同时，我们也应看到，房地产融资不同于一般的企业融资，前者是以房地产这种实物资产做担保，而后者则以企业整个资产做后盾。另外，企业融资时以法人资格出现，而房地产融资可以借助基金或受益凭证等方式出现，增添了动力。

举个例子，一栋供出租的多层办公楼，价值5000万元，开始时年收益为6%，即300万元，该收入可以用来发行固定收益率为10%的债券，从而筹到资金3000万元，余下2000万元的资本价值可以发行专门的房地产股票，其股票可以获得较大的资本收益。若两年后，租金进行了调整，该栋办公楼的年租金收入为500万元，那么债券持有人可以继续获得300万元，而剩下的200万元便归股东了。因此股东可以享受融资杠杆带来的潜在收益。证券化融资方法使房地产融资富有更大的灵活性，进而给房地产开发企业提供了更可靠的资金来源。

2 促使房地产经营专业化和资源的合理配置

房地产经营管理的要求很高，尤其是在房地产市场发育的初级阶段更需要专家经营。证券化的优点之一，在于它促使了房地产所有权与经营权的分开，这就为其专业化经营提供了前提条件。我国的房地产主体行为很不规范，真正是具有实力、精于管理的房地产公司并不多，“房地产热”所引致的市场虚假繁荣诱使大批不具备条件的企业纷纷涉足房地产，其结果势必导致资源的巨大浪费，而借助证券化，房地产交专家经营，业主借证券化工具获得应有的收益，投资者亦可分享房地产开发与经营的利润。这样就在一定程度上促进了资源的优化组合，使房地产市场主体行为从混沌走向有序。

房地产经营不同于其他的商品经营，它包括房地产开发、销售与物业管理等系列过程。证券化后的某项房地产项目将更注重管理，没有专家来进行管理房地产的投资增值空间将很难拓展。这种管理是一种难得的资源。证券化能从根本上来制约经营者的行为，它督促经营者尽最大努力管理好资产，来实现股东财富的最大化。我国房地产业正是缺乏一批善于经营的房地产管理专家，房地产的证券化将把我国房地产行业的人、财、物和管理优势进行最优组合，并能促进房地产行业公司间的并购和重组，使得该行业的资源配置更加合理。

3 便于房地产资本市场的形成，丰富居民投资种类

房地产证券化的工具多种多样，可以满足不同投资者的需要，从而可以避免我国目前投资工具单一的局面。特别是我国银行存款利率经过数次降息后，目前已处于较低的水平，大量的资金要寻找投资渠道，股票、国债与基金自然是资金流向的去处，但其比例并不大，而且从投资组合的角度来看，不同领域与行业的投资应尽可能分散，特别是手中有不少闲置资金的机构与个人大户，不同的市场都应有其投资组合的一部分。房地产证券化工具融房地产与证券两个市场于一体，可能更满足快市场投资组合的投资者。就笔者个人看来，我国房地产金融尚未真正启动，其中主要原因是缺乏一个有效的房地产投融资的长期资金市场即房地产资本市场，一旦房地产证券化有序推开，则房地产资本市场的轮廓就会初现，房地产金融就会有实质性的突破。

作为资本大市场的重要组成部分，房地产资本市场独具特色，它能够有效地把资本市场的独特机制引入房地产市场，从而从根本上创新我国的资本市场的结构。无论是房地产融资，还是房地产投资，没有一个长期资金市场来融通是很难想象的。实践证明，单靠金融机构介入房地产业很难搞活房地产市场。如何将民间的闲置资金引向房地产市场，没有一个完善的房地产资本市场是不可能实现的。房地产证券化则是培育房地产资本市场的重要途径。因此，房地产证券化的推开具有十分重要的意义。

4 结语

房地产证券化（尤其是住宅抵押贷款证券化）将是我国资本市场的一颗新星，如何推开，需要政府、银行、房地产开发商、中介机构、居民等参与者共同来培育相关要素。可以预见，不久的将来，我国房地产证券化将成为资本市场与房地产市场的融合带来诸多创新之举，它的推开将为我国房地产行业进一步良好的发展提供稳定的金融基础，进而为我国社会主义市场经济的繁荣作出应有的贡献。