房地产项目投资过程控制

□文/陈 爽 樊春阳 余龙娥 张东强

一、引言

一个房地产项目运营周期包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四个阶段。项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条件后可进行项目营销，项目的实施和营销阶段有一定的重合。房地产项目投资贯穿其中，项目决策、项目实施前准备阶段虽然投资直接额度小，但对整个项目运营周期投资的影响程度大，是项目投资的事前控制阶段；项目实施和项目营销阶段对项目运营周期投资的影响程度虽然小，但项目投资却主要发生在此阶段。因此，对房地产项目实行有效的过程控制是实现房地产项目投资管理目标的关键。

二、建立房地产开发项目投资过程控制体系

建立房地产开发项目投资过程控制体系，就是在不同投资阶段，针对不同的投资目标，运用不同的管理方法，对房地产项目全过程的投资进行控制而建立的管理体系。过程控制体系可以按投资目标性质和时序不同划分为不同子系统，如决策控制子系统、设计控制子系统、招投标控制子系统、合同管理子系统、实施控制子系统、结算控制子系统、后评价子系统，各子系统互相联系、互相影响，形成有机的整体，这是过程控制区别于其他控制方法的特点。

一个房地产项目的投资组成按其性质结合发生时序大致可分为六部分：一是土地费用，主要包括拆迁安置费、土地管理费、征地补偿费、土地税等；二是技术服务费用，主要包括勘察费、规划费、设计费、审图费、招标费、监理费等；三是政策性费用，主要包括基础设施配套费、人防工程费、墙改费、消防费、规划管理费、开发管理费、交易手续费等；四是建安费用，主要包括土建、安装、装饰、设备等费用；五是配套设施费用，主要包括供水管线及增容费、供电设施及增容费、排水管线及设备费、园林绿化费、安保技防费及其他公共服务设施费用等；六是其他费用，主要包括贷款利息、税收、运营管理费、分摊到项目的开办费等。这些费用在房地产运营各阶段均有发生，但对应各阶段发生费用不同，发生方式复杂，因此按不同阶段不同费用支出对投资进行过程控制是房地产项目投资控制的有效途径。

三、实现投资过程控制的方法和途径

1、采用适应开发运营流程的过程控制方法。项目决策阶段强调采用价值工程理论，进行事前控制。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。

项目实施前准备阶段注意事前控制和主动控制，主要采用设计招标、限额设计、优化设计、合同管理等手段。所谓限额设计，就是按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计，按照批准方案设计总概算，控制初步设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前，根据批准的投资估算确定的。

施工和营销阶段注重合同管理，进行事中和事后控制。投资控制的重点是设计变更费用及现场签证费用的控制，同时注意投资和工期、质量的辩证关系，不能过分强调投资控制而忽略工期控制和质量控制。要充分重视设计变更的早期管理，业主方投资控制团队应从项目投资目标值的高度严格控制设计变更，取消不合理设计变更，对一些预计发生的设计变更，尽量提前考虑。为利于造价控制，属于非业主责任引起的设计变更或修改等，业主不要轻易签章确认。要协调好和监理公司、销售代理公司关系，这两个单位的行为也代表业主，利用这两个单位有效工作来减轻业主工作量，为项目带来效益，同时要避免这两个单位不当行为带来的投资偏差。

2、加强房地产项目投资的动态控制。房地产项目各阶段投资不是静止的、一成不变的，对项目投资过程控制要进行动态管理。各阶段工程投资控制目标的基本关系是：根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据投资估算所确定的项目投资回报率；根据方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率；根据项目方案深化设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据方案设计概算所确定的项目投资回报率。上一设计阶段确定的成本标准控制指导下一阶段的设计。项目实施过程中工程投资控制的定时监控、动态控制贯穿整个项目运营周期。

3、做好房地产项目投资结算审计和项目后评价。结算审计是投资控制的最后阶段，主要遵循的原则：一是合同协议及设计变更资料的时效性、合法性、完备性；二是矛盾问题解释顺序一致性，所有文件是否统一，是否按合同及法定的顺序来解释；三是对变更及索赔事项的责任清理，如果施工方不能给出合理的理由及文件的话，一般是按最不利于施工方的解释来处理；四是熟悉规范标准中强制执行条文及合同中的规定，防止施工方无中生有、浑水摸鱼；分析总包、分包、指定分包的工艺标准等情况，防止施工方高估冒算。

项目后评价一般是指项目投资完成之后所进行的评价，它通过对项目实施过程、结果及其影响进行调查研究和全面系统回顾，与项目决策时确定的投资目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比，找出差别和变化，分析原因、总结经验、吸取教训、得到启示，提出对策建议，通过信息反馈，改善投资管理和决策，达到提高投资效益的目的。后评价总结的经验、教训、意见建议等应成为编制规划和投资决策的参考和依据，在新项目策划时，应参考过去同类项目的后评价结论和主要经验教训。

[1]柯洪主编.工程造价计价与控制.北京：计划出版社，2009.

[2]全国投资建设项目管理师考试专家委员会.投资建设项目实施.北京：计划出版社，2005.

[3]郝建国，许群，崔也光主编.房地产开发企业会计务实.北京：中国物价出版社，2003.