房地产业的信息沟通技术

□文/张晶晶

一、前言

房地产和建筑公司是非常重要的部门，运用了大量的资本和大量的劳动力。居住成本对于家庭和商业企业来说，是一个非常重要的预算项目，而建筑环境影响了人们生活的质量和生产率。本文调查了信息和沟通技术对于房地产业全过程的影响，主要表现在三个领域:（1）信息和沟通技术在房地产业成功运用的调查；（2）房地产业市场结构、服务质量和生产率的评测；（3）对这些变化宏观内容的推断，尤其是房地产周期的推断。

二、房地产业总览

房地产业一直是高交易成本的信息产业且极其无效率，原因是资产的异质化和交易的不频繁性。甚至评估当前的市场价格遇到诸多严重问题。资产、资产所有人、街坊、公共服务、金融等诸多特性都能影响房地产价格。关于房地产价格决定因素的大量文献显示，有上百种重要的价格预测变量。将这种复杂性与这些资产只卖一次或两次的事实结合起来使得价格预测非常困难。其他因素决定了合适的土地运用和资产价值。附近投资的样式和外部因素，如噪音、空气污染、交通拥挤等都需要被市场和城市规划者们考虑进去。房地产决策也依靠土地利用管制、金融机构、合法契约和风俗文化。这些意味着一些很小的因素，例如租约条例或者当地政府的决策，有时候能够给资产价值产生较大的影响。

战略的不确定性也导致了重复利用信息问题。房地产决策问题使得情况很像囚徒困境，这种情况下个人理性抉择变成了总体的不理性，单独的工程价值被需求所评估，但是如果每个人都在这个地方建房就会导致市场崩溃。很明显，这种问题起因于个人决定的不透明性，它可以靠更多的完整信息所解决。

另一个严重问题是信息不对称和原则性冲突。投资者不像了解产业内幕的人有那么多的信息。当工程资金紧张的时候，甚至独立专家如评估师也不得不报告好的景象。公司过分保护信息的文化深深地存在于房地产业，房地产代理商被认为是活的数据库。房地产经纪商拥有这样的观点:关于房地产的数据仅仅属于公司的私人信息。这种强烈的文化可能会随着网上自由信息的获取而改变。一些聪明的投资者注重市场无效率的成本，这种无效率是由错误的信息导致的，从而使这些投资者变得更加期望获得更好的数据和数据分析。然而，绝大多数产业认为是局内人的优势，并从周期得到利润。无论如何，透明和市场效率将要减少风险，所以将减少资本成本，因此可以得到更加长期的发展:更多的工程、更加稳定的就业、更少的破产和温和的衰退。信息技术为实施这些变化提供了工具，与此同时，信息和沟通技术也正改变着公司运转的方式。

三、信息和沟通技术的运用

1、通过网络市场信息。在20世纪中期，每个主要国际多功能房地产公司采纳因特网市场公司战略的要旨。并不是所有这样的战略都完全成功，最初的非实际的期望慢慢退却。但明显的是，因特网变成了一个公司战略的一个最主要因素。除了公司的网页，一种财团的形成，因特网也成为房地产销售和租赁的一个重要广告媒介。

2、虚拟的浏览增加了房地产销售生产率。最初，一些人相信，在电脑前，用户通过网络浏览产品，查看周围的用户信息和得到贷款而不需要房地产经纪人。这些最初的形式由于受到因特网泡沫的影响而失败。网页并未代替代理商，但它提高了服务质量和生产率。可以预测的是，未来更多的家庭买房子无需代理商的出现，最后减少房子的展示和提高房地产经纪人与客户的效率。代理商可以通过网络向客户展示30间房子，而无需花4个星期六去展示20间房子。

3、评估方法和转变时间。评估公司的主要资产，除了职员的技能，都是销售数据的文件。其他的代理商，如水公司、规划代理商、当地政府，能够用额外的数据将各个房地产公司联系起来。10年前，评估公司评估销售数据，这是一个冗长乏味、耗时的寻找过程。这些销售数据都将过期几个星期，因为需要时间将用纸记录下来的信息转化成胶片。现在，专门化的搜索引擎允许评估者订购销售数据。在一个包含信息和沟通技术的系统，银行可以通过邮件来发出评估要求。

4、汽车办公室。生产率的提高过程开始于传真、私人数据助理、微型电话，是房地产的主要影响因素。传真允许签字的文件传输，谈判从相距很远的地方就可以进行，节约了时间。微型电话对房地产业的发展有着重要影响，一个房地产开发者可以利用这样的电话在车里面一天可以节约大约1～2个小时。由于任务地点的不同，部分房地产业务通过电子商务来完成。电子邮件、有声电子邮件、微型电话和网页提高了代理商的效率和生产率。

5、家庭办公室。电子邮件、传真和可视会议增加了离开家工作能力的更深远维度。当大型的房地产项目正在进行时，每天的利息费用是非常大的，推迟会增加成本。房地产开发商和建筑专家能够将数据、建材信息和工程管理结合起来变成一个更加有效的系统来节约时间和金钱，最后导致边际利润提高和雇佣更少的员工。

6、房地产管理软件包含了管理系统。房地产管理者非常依赖管理软件来安排他们的工作，以使工作更加有效率和避免犯错。在线银行和租赁可以更好地控制现金流和减少工作负担。在因特网之前，房地产管理者每个月前都期盼租户能够付清租金。如果租金5天内没有付清，那么租户将会收到一份催付信。额外的偿付要求和错误提示将间歇地发出，在这个长期的过程中，更大损失的可能性会随着未付账单的增加而增加。

7、信托业务专家公司。信息和沟通技术使得分类专业领域变为可能，如信托业务。财产经理人必须通过法律代表其他人将不同账户的钱收集起来，而不是将公司或私人的资金结合起来。

8、全球招待业市场。信息和沟通技术变革了旅行和旅游市场成本。当地的旅游局包含了一系列住宿和早餐清单，如地图、价格、邮件地址、电话号码、房间照片、美食早餐菜单和到城市中心的步行距离，一个电话和邮件就能预定。

9、商业销售和租赁数据库。一个国际房地产公司的数据库可以得到租赁到期数据、建筑特点的趋势等。现在有经验的代理商所拥有的信息通过利用数据库技术变得更加完全，而且这种信息能够使在其他地区的公司也能同样得到。

10、公共土地记录和税收数据库。在美国，可交易头衔的理解和保证需要专业观点和头衔保险，在许多司法审判中，公共记录被转移到电子数据文档里面。这种文档能够完成历史头衔链，而且每天都能够更新。

11、房地产信息网络。有一些网页专门卖房地产市场信息，而不是关于某一家房地产的。澳大利亚房地产议会，一个代表建筑拥有者和管理者的工业组织创造了房地产指数，使得金融市场能够遵循价格和回到时间序列。价格和整个回报指数允许资金管理者比较房地产和其他资产等级。这些指数在结合房地产基本市场和金融股票、债券和其他资产市场方面起着重要作用，因此当减少资本成本的同时增加了流动性和效率。

四、总结

最初，传真、微型电话、房地产管理和评估的专门软件受到广泛运用。紧接着，网页和数据库被主要运用为沟通工具来向用户和消费者传递大量的信息，同时也传递给房地产专家自己。这些网页和数据库变成市场混合非常重要的部分。趣闻报告暗示这些对于市场效率和生产率的提高起到了重要作用，这些将通过工业领域传播。

[1]赵海东.基于信息不对称理论的房地产中介市场.辽宁经济，2009.1.

[2]陆建新.在法律框架下建构房地产管理信息系统.中国房地产，2009.2.

[3]谢守明.沟通管理在房地产开发项目工程管理中的应用.科学与管理，2009.1.