物业税定位分析

□文/宋 佳 郭 楠

物业税定位分析

□文/宋 佳 郭 楠

随着我国经济的快速发展，我国房地产市场发展迅猛，商品房价格增长迅速。自2003年我国提出开征物业税以来，关于此项税收的话题不绝于耳，各种消息、评论与传闻也常常见诸报端。本文针对开征物业税的目的进行了分析，找出我国开征物业税的定位目标。

物业税；土地财政；土地出让金；房价；收入分配

一、背景分析

进入新世纪以来，我国经济发展十分迅速，每年保持在8%～9%的增长速度。与之相应的是，我国房地产市场则呈现出过度繁荣的现象，房价的增速不仅仅超过了GDP的增长速度，也大大超过了我国人均收入的增长速度。为抑制房地产市场的过度繁荣，2003年10月，在中共中央十六届三中全会《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出，“条件具备时对不动产征收统一规范的物业税”。一时间，不论在政界、学术界，还是在寻常百姓之间，关于开征物业税的话题不绝于耳，各种消息、评论与传闻也常常见诸报端。2005年10月中共中央十六届五中全会关于第十一个五年规划的建议中，把稳步推行物业税列为税制改革的一项重要内容。与现在的商品房价格相比较，2007年之前的房价并不是很高，我国提出创造条件开征物业税目的，显然不是调控房价。我国开征物业税的初衷，首先是推进房地产税费改革、优化税制结构，增加地方财政的经常性收入。贯彻“简税制、宽税基的原则”，合理确定负担，应清费、立税、明租。在清费的同时，把对房地产的各种行政性收费改为税，把相关税种和收费并入物业税，以完善税制，减轻税负。进入2007年以来，我国商品房价格呈现出快速增长的局面，为防止房价过快增长，2007年提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。

尽管在税制内容上，物业税和房地产税并无太大区别，但物业税的提出却引起了社会各界的热炒，原因是多方面的，最为重要的是对物业税改革的预期和猜测，涉及到多方面利益的调整，远远超出了完善税制这一基本点和调控领域。

吴晓宇（2004）认为，过高的土地出让金是房价高涨的根本原因，通过开征物业税，将土地出让金和其他相关税费并入其中，将七十年的一次性费用分年征收可以降低当前的房价。

高培勇（2006）认为，我国税制当中缺少真正意义上的财产税，通过开征物业税可以弥补我国当前财产税的空白，不仅如此还能清费立税，规范我国当前的房地产税制。

丁成日（2006）认为，当前地方政府的财权与事权不匹配，地方政府没有一个稳定的财政收入来提供基本公共服务，物业税可为地方政府提供一个稳定的税源，不仅如此，物业税由于是对土地和房屋保有阶段征收的财产税，这样还能使国家享受房地产增值所带来的收益。

也有学者认为，随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上；基尼系数的不断提高、社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个好的选择。

二、物业税定位分析

依上所述可知，物业税可以达到的目标多种多样，但是在我国当前的经济条件下，开征物业税能否达到上述效果则取决于我国对物业税的定位。

（一）我国房产税制体系的不足。我国现行的房地产税收体系中，不考虑所得税，主要包括了耕地占用税、城市土地使用税、房地产税、契税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、印花税等。在我国当前的房地产税体系中，大部分税种都是在交易环节征收，保有环节只有耕地占用税、城市土地使用税、房地产税三个税种而已，并且其征收仅仅针对了商业用房和出租的私人用房，采用账面价值扣掉折旧后的余额和按租金征收。此外，土地增值税与企业所得税之间、房产税与城镇土地使用税之间均存在重复课税，同时部分税种的课税范围、税率及其配合等也存在一定问题。除了税收方面存在的问题之外，我国房地产市场的收费也极其混乱，但总的来说呈现出一种现象，即在一些比较发达的大型城市中，其收费有一定规范和标准，但在一些地方财政收入基本要依靠房地产的地区，乱收费现象越严重。据初步统计，在我国现阶段一套房子经过立项、建设、配套、销售等诸多环节涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。我们知道，税费不同性，不能轻易地将收费改为税收，但是鉴于我国房地产领域乱收费现象的严重性，通过开征物业税完善我国房地产税制，开我国财产税之先河，整顿乱收费现象显得极为必要。

（二）物业税与地方财政。目前，省以下地方财政收入主要依赖于土地出让金，并且在地方政府预算外收入中所占的比重呈不断上升的趋势，1997年这一比重只为9.2%，2006年已经达到64.2%。这一土地财政政策为今后地方政府埋下了隐患。我国的土地出让金制度是指，在土地开发时，一次性取得出让土地使用权的收入。这种方式使得地方政府获取财政收入的成本和转移支付相比要低，土地出让金成为地方政府取得城市建设的主要财政收入来源。土地是稀缺性资源，地方政府通过出让土地使用权获得收入的模式会随着土地的逐渐减少而失去前景。地方政府由于缺少稳定的税源，土地出让收入普遍成为地方政府最重要的收入来源。很多地方政府财政收入严重依赖土地出让金，形成独特的土地财政模式。物业税属于财产税类，征税对象是房地产及土地，具有非流动性、直接受益性、对地方政府的强依附性、收入相对稳定、对经济发展具有适度弹性的特点，完全具备地方税的基本特征。开征物业税对于解决地方财政“寅吃卯粮”的问题，使地方政府不在把解决财政收入短缺的问题放眼于土地出让金，使地方政府提供公共服务的成本的回收与其居民的受益相对接，有助于促使地方政府构建有效率的财政体制。

（三）物业税与房地产市场。近年来，房价的迅速增长，一般都把其归结为土地拍卖制度不合理、投资性购房太多、开发商捂盘惜售，等等。还有另一方面的原因，即名目繁多的房地产税费，因为高房价总是和高税费相对应，而目前税费至少占房价初始价格的40%左右，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在买楼时，房价中就已包含了几乎全部的税收。在开征物业税后能不能降低房价问题上，主要的讨论重点就是土地出让金是否能包含在物业税当中。我们知道，土地出让金是国家将土地的使用权通过“招拍挂”的方式将土地七十年的使用权一次性转让给土地使用者而收取的地租，在其性质上属于租费。而物业税则是不动产保有环节上使用权所有人所必须缴纳的法定税负，收取者（国家）凭借的是社会管理者的政治权力。虽然两者在性质上是不同的，但两者是可以合理匹配的，是并行不悖的关系，不存在“不可克服的法力障碍和重复征税问题。”暂且不讨论其合理性问题，如果将土地出让金并入物业税后，短期内房价可能回落，但是由于房价回调将意味着地方政府财政收入的减少，会因遭到地方政府的强烈抵制而难以持续。除此之外，影响房价的因素很多，如经济发展情况、需求状况、供求变化、营销策略等，房价不是由成本一个因素决定的，短期内起决定作用的是市场。我们不能说物业税对房价没有影响，但是单单从降低开发商成本方面考虑房价的降低是不可行的。物业税的开征将会增加投机性房地产的持有成本，降低房地产的实际空置率，避免社会资源过度向房地产集中，从而阻碍经济结构调整，进而释放出更多的房屋供给量，所以我们只能从供需角度上来考虑房价能否降低的问题。

（四）物业税与收入分配。物业税属于财产税类，那么必不可少的，物业税也有财产税的性质，即收入分配。物业税收入分配功能主要依靠的是通过税制设计，制定免征额、税收优惠措施来保证低收入者少交税或不交税，高收入者多交税或交高税。当今的收入构成中，工资收入不是拉大收入差距的主要原因，财产类收入如股票、债券、房产等，尤其是房产成为扩大收入差距的主因。对持有房产而得到的增值征收物业税，有“溢价回收”的功能，防止私有业主全部获得不劳而获的财富增加，这样可以有效地在收入分配问题上发挥作用。

三、结论

通过以上分析可以得知，物业税开征的主要定位是优化我国房地产税制体系，弥补财产税类上的空白；为地方政府寻找稳定税源，促使地方政府转变依靠土地财政政策组织收入的错误思想，促进地方税收体系的构建；发挥收入分配作用，缩小不同收入阶层差距。在解决房价问题上，短期内物业税的开征可能会释放部分的房屋供给量，从而降低房价。但是从根本上看，房产的持有成本能不能都大于其未来所有者出售房屋所获得的收益，才是房价能否降低的关键所在。我国土地资源高度稀缺，再加上人口众多，供需上的矛盾不可避免地造成房价的高涨。我们只能寄希望于通过开征物业税，使我国的房地产市场回归理性，减少房地产市场的泡沫。

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河北经贸大学财税学院）