加强房地产税收一体化征收与管理的思考——以广西贺州市为例

黄照强

(贺州学院 财务处,广西 贺州 542800)

加强房地产税收一体化征收与管理的思考
——以广西贺州市为例

黄照强

(贺州学院 财务处,广西 贺州 542800)

加强房地产税收征管,必须坚持依法治税,规范征收管理,以“先税后证”为抓手,以信息共享为依托,以优化服务为宗旨,实施房地产税收一体化征收管理。笔者根据近年来贺州市房地产业税收征管现状和存在问题,从加强房地产税收一体化征管是强化行政执法的迫切需要的角度,提出我市加强房地产税收一体化征管的对策和措施。

房地产;税收征管;对策

一、问题的提出

近年来,贺州市房地产业快速发展,这对提升贺州城市形象、拉动地方经济发展和提高人民生活水平做出了积极贡献,但由于房地产经营的独特性,以及房地产税收征收管理的滞后,造成房地产税收流失比较严重。如何从根本上进行治理,已成为政府和财税部门关注的焦点。

为加强和规范房地产税收管理,近年来,国家先后颁发了《中华人民共和国税收征收管理办法》和《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》以及《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》等法律法规,这些政策的出台为加强和规范房地产税收管理提供了法律的依据。但是房地产税收涉及的税种多,征管的难度大,税源控管存在诸多漏洞。如何加强税收征管,堵塞税收漏洞,做到高效,透明、公开、规范、科学、精细、便民,使房地产税收征管逐步走向科学化、精细化和规范化轨道,这是摆在我们面前亟待解决的问题,同时又是强化行政执法的迫切需要。

二、目前贺州市房地产业发展现状及税收管理现状

(一)贺州市房地产业发展现状

贺州市房地产业近年来呈现快速发展态势。2005年,八步城区房地产业就实现增加值7500多万元,比2004年增长52%,比撤地改市前的2001年增长6.8倍;房地产开发投资额完成2.5亿元,比2004年同期增加1.3亿元,比撤地改市前的2001年增加2.18亿元,分别增长52%和683%。贺州市房地产业发展呈现以下几个特点:

1.房地产企业数量不断扩大。至2007年底止,八步城区共有房地产企业41户,比2001年增加35户,其中:国有企业3户,私营企业38户。

2.房地产投资增长势头强劲。据调查统计,从2004年开始至2006年上半年,贺州市八步城区有开发业务的25个房地产企业注册资金达3.62亿元,两年半时间累计完成投资额达到4.45亿元,比2001年增长4.64倍。

3.房地产开发投资结构发生很大变化。2004年至2006年上半年,在八步城区房地产开发项目计划投资的14.85亿元中,住宅投资占78%,商业营业用房投资占12%,其他投资占10%。房地产开发企业资金来源由过去的以银行贷款为主,转变为自筹资金为主。在资金来源的5.97亿中自筹资金为3.29亿元,银行贷款1.89亿元,其他资金0.79亿元。

4.商品房交易市场活跃。仅2005年,八步城区商品房实际销售额为1.298亿元,比上年增长2.31倍,其中,住宅销售额5738万元,同比增长6.59倍;销售面积4.41万平方米,增长10倍多。

5.行业税收贡献率不大。从调查和企业申报情况看,2004年至2006年上半年,八步城区所有房地产企业自报各项应交税金3392万元,己交3656万元,年均上交1500万元。应交各项费用648万元,己交631万元,年均上交250万元。由此可见,我市城区房地产企业虽多,但为财政提供的税收不大,贡献率不高,与其投资增长比例极不相称。

(二)贺州市房地产业税收管理现状

1.纳税意识不强,偷逃税现象比较严重。从2007年下半年贺州市税收专项检查情况分析看,造成房地产税收流失的主要原因有五个:一是财务人员素质较低。全城区41户房地产企业仅有3户国有企业的财务人员属专职外,其余绝大部分为兼职人员,对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解,乱用会计科目、随意结转成本费用情况普遍。二是有意隐瞒利润逃避税收。主要是不记或少记收入,虚列成本费用。如贺州市2005年度对市内某房地产开发公司进行财务稽查发现,该公司漏交企业所得税和土地增值税300万元;2006年财税联合稽查组对市内6个房地产企业开展财务税收专项检查时,发现6家被查的房地产企业没有按规定申报缴纳企业所得税、土地增值税、契税等490多万元; 2007年全市开展税收专项大检查仅房地产行业就查补收入2500多万元。三是财务制度形同虚设。设置“帐外帐”、开具白条、虚假发票等;四是房地产代收款项不按规定申报纳税。五是对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报。长期挂往来帐,挤占挪用税款。

2.税法宣传力度不够,政策执行力不强。房地产税收涉及土地使用权和房地产开发、转让、保有等诸多环节所应征收的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等13个税种。纳税主体包括国家机关行政事业单位、外商投资企业、股份合作企业、私营企业和个人。由于税种繁多、纳税主体复杂,加上税收宣传不到位,税收政策在执行中阻力较大。尤其是一些房地产公司不积极配合税务部门依法征管,使得征管难度加大,导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

3.税收稽查力度不强,涉税违法打击不力。从近年工作实践看,我市税务部门曾多次对房地产企业进行税收稽查,并取得了一定成效。但由于各种原因影响,最终未能按刑法、税收征管法的有关规定进行处罚,往往以补代罚、以罚代刑,使偷逃税者存有侥幸心理。如契税是行为税,涉及的纳税人面宽而且复杂,事后监督检查,追缴税款相当困难。目前,产权交易双方或中介机构采取瞒报少报成交价,订立假合同等手段降低计税依据以达少缴税款的目的,由于税法对此没有相应处罚条款,致使纳税人肆无忌惮地弄虚作假,偷逃国家税款。有些偷漏税行为通过专项检查发现了问题,甚至税务部门依照有关规定下达了税务检查处理决定文书,但最后追缴起来仍十分困难,缺乏有效的打击力度。

4.部门配合缺乏合力,激励制约手段欠缺。部门互相配合是做好房地产税收征管的一项重要手段。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中,一些基础信息源于房管、国土部门,但由于彼此之间缺乏具体的法律或规章约束,从而造成相关部门在房地产税收方面协税护税配合乏力。在实际工作中,由于涉及的部门多,其各自又有自身的管理程序,目前相互之间的配合基本上处于约定和协商状态,遇到问题不能及时解决,缺乏相应的制约手段。同时,未能实现信息共享,难以实现房地产行业税源的源泉控制。此外,一些涉税护税部门把关不严,存在“未税先证”现象,这也是造成税收流失的一个重要原因。

三、加强房地产税收一体化征管的对策

(一)加强领导,建立专业征收队伍,增强执法力量

为加强对房地产税收一体化征收管理工作的领导,建议市人民政府尽快成立房地产税收一体化征收管理改革领导小组,组长由市政府分管财税领导担任,成员由市政府分管副秘书长、市财政局、市地税局、市国税局、市国土资源局、市房产管理局、市建规委等单位领导组成。领导小组下设办公室,负责房地产税收一体化征收管理改革推进日常工作,办公室主任由市财政局、地税局、国税局分管领导担任。办公室人员从上述有关单位和八步区、平桂区抽调。同时为适应房地产税收一体化管理的需要,应组建“贺州市房地产税收一体化征收中心”,并落实人员,配置税收业务骨干,以增强我市房地产税收执法力量。

(二)改革征管模式,提高执法水平

房地产税收过去实行的是条块分割式管理,税收秩序比较混乱。为加强房地产税收管理,建议改革其征管模式,推行一体化管理,即以财政部门为牵头单位,相关部门配合,以计算机网络为依托,将市本级和八步、平桂“两区”管辖的房地产税收实行一体化管理,不断提高我市房地产税收执法水平。具体做法是:

1.“一窗式”征收。在市政务中心开设“贺州市房地产税收一体化征管中心”,对涉及房地产的税收,包括契税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税(房地产开发企业)、个人所得税、资源税(个人建房部分)、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等,统一在“中心”征收。

2.信息化管理。在推行房地产税收“一窗式”征收的同时,将财政、税务、国土、房管、建规委等部门的有关涉税信息通过计算机联网,以加强信息沟通,从源头上控制税源。

3.规范化操作。按照“先税后证”、“以票控税”的原则和工作要求,房地产税收一体化管理目前暂采取“税证分办”方式,即所有房地产税收统一在“中心”缴纳,而房地产权属证书分别在国土、房产管理部门办理。但在业务流程上,必须按照“先确权,后交税,再办证”的程序进行,权属不清楚、不清晰的不办税,不完税或没有取得减免税证明的不得办理房地产权属转移手续。

(三)完善内管制度,强化税收稽查力度

为加强和规范房地产税收一体化征管中心的管理,市房地产税收一体化征管领导小组办公室要建章立制,完善内管制度。一是要制定一体化征管中心有关规章制度,明确其工作职责、工作纪律、上下班考勤制度、卫生制度、学习会议制度、着装上岗制度、安保制度、服务承诺制度等,严格以制度管人、管事、管权。二是制定《贺州市房地产税收一体化征管中心业务规程》,明确各岗位的设置和职责以及相关业务工作流程。三是组建执法队伍,加大税收稽查力度。

(四)强化部门协作,堵塞征管漏洞

加强部门协作、实行信息共享是做好房地产税收一体化征管的基础。由于房地产税收的税源信息相当部分来自国土、房管和建设规划部门,实施“一体化”管理离不开这些部门的大力支持,“先税后证”的落实更离不开他们的把关。因此要建立和健全部门协作机制,制定信息共享制度,建立交易和征收台帐,并与国土、房管、建规委之间相互联网,预防税收流失,堵塞税收漏洞。

On Enhancing Integrated Collection and Management of Real Estate Tax: A Case Study of Hezhou

Huang Zhaoqiang
(Hezhou University,Hezhou Guangxi 542800)

Intensifying tax collection and management should stick to Ruling taxrevenue according to the law,standardizing collection and management.First tax before certificate is the starting point,and by relying on information sharing,optimizing the service,we carry out tax collection and management.According to the current situation and problem of tax collection and management,the writer put forward some measures to enhance tax collection and management.

real estate;tax collection and management;measures

F810.423

A

1673-8861(2010)02-0104-03

2010-03-10

黄照强(1963-),男,广西藤县人,在职研究生学历,贺州学院会计师。主要研究方向:财务管理。