开征物业税的必要性与制度设计探讨

○宋晓宇

（河南大学经济学院 河南开封 475004）

物业税又称房地产税或不动产税，是对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有人每年依据不动产评估价值缴纳的一种财产税。物业税的开征，不仅涉及到现有财税体制的改革，更关系到人民的切身利益。因此，首要的任务是明确物业税开征的必要性，在此基础上，进行合理的制度设计以达到物业税开征的经济和政策目标。

一、开征物业税的必要性

1、规范和完善我国房地产税收体系

目前我国房地产税收体系最突出的特点是流通交易环节税费项目繁多、程序繁琐，不仅不利于税收征管工作的进行，而且加重各方税负负担，在一定程度上阻碍了房地产业的健康发展；其次，房产保有环节税负轻，一方面使财政收入流失严重，另一方面，房产持有的低成本导致炒卖房屋等非消费性住房需求拉升房价，造成房价畸高的现状。开征物业税，整合现行财产税税种，合并或取消部分税费，从而简化税种，有利于规范和改善现行房地产税收体系。

2、平抑房价，改善中低收入阶层住房状况，使消费趋于理性

开征物业税后，由于房产保有成本的增加使非消费性房产投资需求减少，加之土地出让金和相关税费改为年租制，大大降低了建房成本，两方共同作用，平抑甚至降低房价，有利于中低收入阶层早日购房；同时，征收物业税，通过实行差别税率，对豪华房产和第二套以上的房产施以高税率，可相对加大这些不动产的保有成本，促使消费者根据自身实际理性、节约消费。

3、调控房地产市场，促进房地产业健康发展

（1）物业税开征后，通过调整物业税税率可影响住房需求：当经济过热、需求过多时，可提高税率以抑制需求、稳定房价；当经济萎缩、需求减少时，可降低税率来刺激需求，使房地产市场健康稳定发展。

（2）物业税加大不动产的保有成本，可抑制房地产投机，减少房屋空置率，激活“二手房”市场，提高不动产资源的配置效率；增加中小户型住房需求，减少豪华高档大面积住宅需求，开发商根据这种需求结构和量的改变相应调整供给，改善当前住房结构性过剩与不足并存的状况。

（3）开征物业税后，原来一次性收取的土地出让金和相关税费改为按年收取，挤减由土地出让金造成的房地产泡沫，减少房地产投资的风险，提高房地产业抵御金融风险的能力；同时，由于土地获得价格降低，房地产业准入门槛降低，吸引更多民间资本进入，加剧房地产行业竞争，降低行业平均利润率，引导房价理性回归。

4、调节收入分配，缓解由贫富差距拉大造成的社会矛盾，促进社会公平和谐

物业税可实行差别税率，对别墅豪宅及第二套以上的房产采用累进税率或高比例税率，对普通用户的普通住宅采用优惠税率甚至免税，以此实现收入再分配的目的。同时，物业税收入用于改善地方公共基础设施，提高公共服务水平，让普通百姓得到更多实惠，缓和由于收入不均造成的社会矛盾，促进社会公平和谐稳定。

5、改变土地管理现状，实现地方财政收入长期稳步增加

目前我国土地资源紧缺与土地闲置浪费现象并存，开征物业税后，由于保有成本的增加迫使不动产所有者提高土地利用率；同时，小户型需求趋向也将提高土地集约化利用程度，促进城市化健康发展及经济增长结构的转变。物业税开征后，地方财政将改变过去过分依赖土地批租以取得“土地财政”收入的短期行为，形成长期稳定收入，而且，由于物业税税额与不动产评估价值正相关，这会促使地方政府履行职能，改善地方投资环境并提高公共服务水平，使物业税收入随着不动产价值的提高而增加，实现财政收入稳定增长。

二、我国物业税制度的设计

物业税税制的具体设计包括征税范围、计税依据、税率、税收优惠、税收征管等方面，这些问题直接影响到政府和纳税人的利益，决定着物业税改革的成败。按照“简税制、低税率、宽税基、严征管”的税收改革原则，借鉴国际税收经验，结合我国具体国情，提出以下税制设计建议。

1、精简税种，归费入税，开征统一规范的物业税

目前我国房地产业涉及的税费多达十几种，税费项目繁多且各环节税费负担不公平，对土地、房产开征统一的物业税后，合并或取消相关税费，将物业税作为主体税种之一进行调控管理，改变过去房地产税系“轻保有，重交易”的局面，充分发挥其平抑房价、收入调节等作用，促进房地产业健康发展。

2、扩大征税范围

我国现行房产税系中税收优惠政策过于宽泛，造成征税范围狭窄。这不仅损害了税基，使税收收入减少，还弱化了税收功能，造成了税收不公平，因此，物业税改革必须扩大征税范围，具体从以下三方面入手。

（1）将农村纳入征税范围。随着我国城市化进程的加快，一些农村地区的工业化和城市化水平不断提高，已具备城市功能，尤其是经济发达地区的农村，经营性用房规模急剧增长，完全可将其纳入房产税系征收范围之内。但中西部地区农村可能还相对落后，农民负担能力有限，可结合当地的实际情况，给予其一定的减免税优惠政策。

（2）将部分事业单位用房纳入征税范围。随着我国事业机构管理体制的改革，很多不提供公共产品的事业单位已逐步市场化、企业化，转制成为企业，拥有自主产权的房产，因此应将这部分事业单位纳入物业税的征税范围。

（3）将居民非经营性住房纳入征税范围。住房改革后，居民住房的商品化程度有了很大提高，城市个人住房规模越来越大；同时，个人住房分配状况也不够公平，有的家庭拥有几处房产，有的家庭依然买不起房，个人住房差距不断加剧，因此，将居民非营业性住房纳入物业税征税范围已变得必要又可行。但考虑到我国居民的实际住房水平状况，对纳入征税范围的居民非营业性住房并不采取“一刀切”的政策，可结合当地实情给予某些住房以税收优惠，如对大多数居民购买的基本生活用房和一些较为富裕居民的以投资为目的的房产区别对待。

3、计税依据的确定

按现行税法规定，房产税的课征方法为从价计征和从租计征，从价计征所依据的计税价值遵循历史成本原则，从而将房产价值“锁定”在原来的位置上不变；而从租计征的租赁活动又十分隐蔽，税务机关无法监测到全部租金收入，造成税源流失严重。物业税的计税依据设置时应避免这两个问题：以不动产的评估值扣除一定费用的余额作为计税依据，扣除的费用可包括免征额、修缮费等。按不动产的评估价值征税不仅考虑到土地的级差收益、土地房产的时间价值，也符合受益原则，有利于实现税收公平。

4、税率的确定

物业税税率可分为单一税率和“双轨制”税率，单一税率即对土地和房屋采用同样的税率，“双轨制”税率即对土地和房屋采取不同税率，一般土地使用高税率，而房屋适用较低税率。土地税具有“中性”特征而房屋建筑“非中性”，土地税有严格的累进性而房产税的累进性尚不明细，因此实行“双轨制”税率可有效减少征税带来的效率损失，促进社会财富公平分配，优化土地市场，有助于普通百姓购房，故“双轨制”税率比单一税率更具有优越性。

当然“双轨制”税率也有其局限性，将土地从房地产中剥离出来单独评估其价值是很难操作的。但国外如美国、澳大利亚、加拿大都已成功实施过“双轨制”税率且取得良好效果，相信在我国，只要实施方法得当，就一定能够发挥出“双轨制”税率的优点。

各国不动产税率的形式有比例税率、累进税率与定额税率之分。若物业税采用定额税率，则税收额只与不动产面积有关，而与不动产价值无关，因此不宜采用；若采用累进税率会抑制置业，这与开征物业税的初衷相悖，因此也不宜采用，故我国的物业税税率应采用比例税率。

确定我国物业税税率水平的较合理的办法是：科学测定现行房地产税费的总体规模，以此为依据制定物业税税率，使物业税税负总体规模与现行房地产税费负担总体规模相当。

另外，物业税税率设计应体现出地区差异，因为物业税本属地方税种，且我国各地经济发展水平和房地产业发展状况不均衡，所以物业税税率应由中央规定一个浮动税率，各地结合当地实情确定自己的税率。另外，税率设计还应考虑到不动产的类型差异，如根据房产的用途、不动产的豪华程度和享用的公共设施与公共服务水平的不同，实行区别对待。

5、关于税收优惠

（1）减免税。开征物业税可考虑对公共、卫生、慈善、福利等社会公益性用房，对国家机关的行政用房、学校办公用房、部队和宗教用房等施以免税；对经济适用房、仅一套自住住房、无收益的非营业性用房、弱势群体居住用房实施减免；还可根据本地区产业发展政策对扶持行业用房给予税收优惠。

（2）免征额。物业税可设置类似个人所得税的免征额，按照价值标准确定一个合理的免征额，也可参考房产数量、房产面积综合确定。

6、征收管理

在目前我国财产登记制度不够健全，法制环境不很完善的情况下，我国应建立以代扣代缴、代收代缴为主，以自主申报为辅的方式。待相应的配套制度健全后，则应考虑与国际惯例接轨，采用自主申报方式。物业税的纳税期限可沿袭现行房产税按年计算、分期缴纳的方法，易于为公众接受。

三、开征物业税的相关配套措施

1、建立健全房地产评估制度

要准确评估作为计税依据的房地产价值，就需要具备完善的房产评估体系。一要建立适用市场经济发展要求的房地产评估机构，二是税务机关应加强与国资、国土管理、房产管理、建设规划等部门的合作，以较低的成本及时获取准确的房产信息，三是合理确定房地产评估周期，四是国家应尽快出台与房地产评估相关的法律法规，为评估的准确性、可靠性提供依据。

2、建立完善的房地产产权登记制度

完善的产权登记制度包括产权的确认、变更、买卖及租赁、财产申报、购房管理制度，这是物业税征收的基础。

除此之外，还应协调好物业税与相关税费之间的关系；建立一套与税收征收管理、房地产交易管理的信息共享的住宅转让监控体系；提高房贷首付比例，严审房贷准批，化解房地产泡沫等。

总之，在目前房地产税系亟待改革、房价持续上涨的情况下，物业税出台势在必行，而合理的税制设计是物业税发挥其功能的基础。鉴于目前我国开征物业税的条件还不够成熟，因此改革不可一蹴而就，应渐进推行，尽快搭好和推出基本制度框架，以促进房地产市场健康和谐运行。

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