2010年我国房地产业发展的政策导向和市场走势研究

肖元真,季 丰,柏伊菁

(1.上海经济研究中心,上海 200003;2.上海科技京城 投资发展部,上海 200003;3.上海浦东发展银行 营业部,上海 200003)

一年一度的中央经济工作会议于 2009年 12月5日至 7日在北京举行。此次会议全面分析了当前国际国内经济形势,深刻阐述了加快经济发展方式转变的重要性和紧迫性,明确提出了明年经济工作的总体要求、重要原则、主要任务。同时,会议还全面总结了 2009年的经济工作,阐述了 2010年经济社会发展主要预期目标和宏观经济政策,具体部署了 2010年的经济工作。会议中涉及房地产业的内容主要有:在突出财政政策实施重点领域上,增加对保障性住房支持力度;增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度;加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造。这也为 2010年的房地产政策定下基调,宏观经济政策的基调对于房地产业的影响中性偏多,政策面上仍将给予“自住和改善性购房”消费大力支持。由此可以看出,在国家宏观政策的支持下,我国房地产业仍将平稳发展。

一、经济复苏期我国房地产发展的政策和市场分析

(一)房地产业仍然是国民经济发展的关键之一

由美国次贷危机引发的全球金融危机表明,房地产行业是一个关乎国计民生的行业,也是国民经济的龙头行业。房地产出现问题,金融业就会出问题,经济也会出问题。房地产政策和金融要采取切实可行的措施,确保房地产业健康稳定发展。在总量上要尽量保证房地产发展的需求。经济发展的最终目标是满足广大人民群众的消费需求,包括吃、穿、住、行、用。住在中国居民的消费中占大头,这是由中国的传统文化决定的。中国经济发展过程中,要高度关注房地产业的发展。它牵涉到相关的 100多个行业。经济危机从房地产开始,也将由于房地产的复苏而走出危机。2010年,房地产金融在总量上要执行适度宽松的信贷政策,促进房地产行业加快发展,只要房地产这个行业龙头抬起来了,其他各个行业就会较快得到恢复。对房地产这个行业一定要有实事求是的认识。1989年中国发生了前所未有的通货膨胀,在此后的 20年中,中国又实现了高增长与低通胀。现在回顾起来,一个重要的因素是中国后来启动了股权改革和住房制度改革,这两个市场吸纳了大量的购买力,也相应增加了居民的财产性收入。近一段时间,大家对这两个市场的议论很多,由于结构性泡沫问题,很多人对这两个市场提出了质疑。而且在发展过程中,这两个市场也确实出现了一些结构性问题和制度性问题。我国要继续保持国民经济高增长与低通胀,就要充分发挥这两个市场的重要作用,做大、做强、做好房地产市场和资本市场,把原来的小池子变成大池子,变成引领经济发展的蓝海。这样在未来的 20年,还可以保持中国经济高增长与低通胀。我们一定要认识到金融危机发生的深层次原因,泡沫的产生有两种不同的途径:一是价格上升,脱离价值形成的;另一种是价值下降形成的。治理危机的手段同样有两种不同的方式:一种是紧缩政策消除泡沫;另一种是提高生产力水平、扩大就业、提升经济的整体价值水平来消除泡沫。中国目前存在大量的失业问题,应当关注第二种泡沫和治理措施,不能一味地采取紧缩措施。全球金融危机在这方面给予我们很深的教训。这也是走出金融危机的重要途径。通胀目标制应该建立在充分就业的基础之上,国民经济又好又快地发展,需要在充分就业和居民收入增长的基础上,通过提高生产力水平,转变经济增长方式,优化经济结构,消除新的危机的产生。

(二)房地产的和谐稳步发展将成为防通胀的必要手段

截止 2008年末我国在改革开放前 30年中累计投放信贷 30万亿元,而为了抵御由美国次级债引发的全球性金融危机,我国在改革开放第二个 30年中的第一年即 2009年的信贷投放预计达到 10万亿元,仅此一年信贷投放就相当于改革开放前 30年信贷投放数的三分之一。天量信贷是否会引发 2009年的高通胀成为各方关注焦点,而管理好通胀预期已成为我国宏观调控的重点目标之一。众所周知:尽管通货膨胀是一种货币现象,但要使其变为现实,还需要很多诱发条件和外部因素,就当前经济形势而言,多方位出手稳定房价对于防通胀可起到重要的指导作用。其一是,稳房价对于资产价格的稳定至关重要。由于房地产涉及的上下游行业众多,房地产市场的变化可谓牵一发而动全身。如果通过适当手段稳定房价走势,改善供需矛盾,通过房地产市场的健康发展间接地传导至相关行业和产品,这将有助于未来市场整体价格的企稳。反观“十五”期间,较为平稳的房地产销售价格无疑是当时中国经济实现“高增长、低通胀”的重要保障之一。因此,房价稳可以营造更好的经济发展氛围。其二是,稳房价可以直接起到稳预期的功效。按照 CPI的分类权重,居住消费的比例目前为 13.2%,在以 5年为周期的权重调整中,居住消费的比例还将提升。房价的变化与居民的居住行为息息相关,因此稳定住房价格会更好地保障居住消费行为,也会从根本上减缓居民通胀预期。其三是,从目前我国面临的国际经济环境看,房价的稳定可以有效抑制游资的爆炒,从而减缓物价上升的外部压力。在外围经济复苏还存在诸多不确定性的大背景下,我国外贸形势的好转还需一段时间,进出口对经济增长的负效用将会拉低未来价格进一步上涨的动力。在经历了前期的非理性上涨后,如果给市场发出房价走稳的信号,则会大大减少过度投机行为,降低外部资金充斥的压力。事实上,“十五”期间年进出口的疲软和房价的相对稳定也为我们创造了更多的政策空间。由此可见,2010年我国政府稳定房价、抑制楼市过度投资行为,可能成为当前宏观调控的一个必要选择。只有理性、健康、可持续的发展才可能开辟多赢的经济发展局面。

(三)国家住宅建设部出台整治楼市新政策

为了进一步规范国内房地产销售行为,住建部2009年 11月向各地下发《通知》,要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度,及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。2009年楼市火暴房价飙升,在对外处于全球经济衰退期的中国经济带来增长动力的同时也引来各方纷议,政府是否应出台调控政策以抑制房价正成为当前业界的讨论焦点。总体而言住建部对房地产业的作用予以了认可,称今年以来,随着中央和地方一系列调控政策的实施,房地产市场逐步企稳回升,房地产业在扩大内需、保障民生、促进经济平稳较快发展中发挥了作用。但住建部同时也强调,近期部分城市少数房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为又有所抬头。“各地要珍惜来之不易的好的发展势头,加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度,坚持整顿规范和促进健康发展并重。”2009年楼市热销,商品房库存持续下降,而房地产投资和新开工面积又未能达到预期,一些业内人士开始忧虑对未来楼市再度出现供不应求局面。根据国家统计局的数据,2009年前 10月全国商品房销售面积 66369万平方米,同比增长 48.4%。其中,商品住宅销售面积增长 50.1%。而当期房屋新开工面积 8.14亿平方米,同比仅仅增长 3.3%,并且增速是自年初以来首次实现由负转正。北京、上海等重点城市也时常传来新增房源供应不足的信号。这种情况下,打击开发商捂盘惜售、增加楼市供应成为主管部门的工作核心。据悉,近期各地住建部门、房协会同地方政府频繁约见开发商,要求加大开工量加快开工。住建部在此次《通知》中也特别要求,地方住建部门要加强对在建项目的监管。要摸清底数,全面梳理检查已批未建、已批未售项目的情况。督促已达到规定预售条件的项目及时申请预售公开销售。在住建部“通知”中,还对商品住宅项目分批、分次销售行为做出了明确规定。住建部在“通知”中还明确要求,要合理确定商品房项目预售许可规模。商品住宅项目一般不能分层、分单元办理预售许可,对已经办理预售许可的,应一次性将全部房源公开对外销售,不得分批、分次销售。与此同时,在住建部的《通知》中还对商品住宅项目分批、分次销售行为作出了明确的规定。

(四)进一步优化房地产业的金融结构

进入 2010年,中国房地产中存在的很多问题仍然是结构性问题,包括城乡结构、商品房的档次结构、商品房与保障性住房结构、房地产企业结构、消费信贷结构等。在风险可控的情况下,房地产金融要大力支持消费信贷的发展,支持国家扩大内需,支持保障性住房的发展,特别要加大力度支持廉租房的建设和开发。廉租房建设不但是一个重要的民生战略,也是重要的经济战略。不但可以增加内需和投资,也有利于各地区的经济增长。因为当一个地区增长时,对劳动力的数量和质量就会有更高的要求,这些劳动力一定要有房子住。高收入的劳动力可以买商品房,但对于刚毕业的大学生和农民工则必须通过保障性住房来解决。廉租房可以促进一些地区劳动力资源的优化配置,提高经济效益。在商品房档次上,要增加对小户型住房的投入,增加对低收入人群的住房供给,同时也有利于节约土地。要认真执行国家一系列的房地产政策和信贷政策,推动和谐社会建设。在信贷政策上,要大力支持守信誉、效益好的重点房地产企业的发展,支持一批优质房地产公司做大做强。在金融结构上,要不断进行金融创新,鼓励房地产企业多途径融资,优化资产负债结构和资本金结构,发展好房地产信托等业务,支持大型优质房地产公司走出去,打通国际融资通道。下大力气清收银行不良贷款,降低不良贷款比例。与此同时,要坚决执行一系列的监管政策,坚决打击各种假按揭、假担保和假抵押。只有房地产信贷合规了,才能保证房地产金融的健康发展。在当前扩大内需的同时,房地产业一些违规行为有所抬头,各有关部门要坚决进行查处。只有在科学监管和完善的法律制度的基础上,房地产的金融发展和创新的空间才能打开,房地产业才能得到更好更快的发展。

(五)保险资金进入对房地产业发展具有积极意义

随着我国新《保险法》的正式实施,保险资金被允许投资包括房地产在内的不动产,这一信息因为房地产市场的持续增温而备受市场关注?实践证明:保险企业通过投资不动产,不仅可以拓宽保险资金的投资范围,而且更重要的是房地产投资还将有助于保险资产的优化配置。其一是房地产投资是资产负债匹配的一个重要途径。从目前来看,保险企业在总体上还缺乏与其负债相匹配的资产。现在,可以匹配长期负债的资产主要为金融机构的长期金融债券,但这类金融债券的规模有限且流动性不高。因此,长期性负债就有了资产匹配多元化的要求,包括房地产在内的不动产投资可以成为一种匹配长期负债的新选择。其二是在高通胀环境下,不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。在保险企业的资产组合中,目前约占 80%比重的保险资金配置在固息产品上,这将不利于保险企业应对通胀风险的考验。值得注意的是,目前保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品、买卖黄金和投资大宗商品等三种传统手段来对冲通胀。在不能有效对冲通胀风险的情况下,大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险。因此,在当前通胀预期上升的环境下,可以投资包括房地产在内的实物资产,不失为是对冲通胀的一种可行手段。其三是在快速城市化过程中,不动产投资也可以成为保险资金分享社会财富增长的一种重要途径。在快速城市化的发展阶段,房地产价格存在趋势性的上涨特征。当然,尽管房地产投资对优化保险资产配置有积极影响,但我们也要看到,房地产投资也存在着流动性、地域及管理等方面风险,因此,保险资产在房地产投资方面的配置比例不宜过高。从全球经验来看,房地产在保险资产组合中占比多数低于 5%,有的国家占比仅为 1%。所以保险资金投资房地产业也要遵循科学、合理、有效和适时的原则。

二、经济复苏期我国土地政策的调整与规范

(一)国土资源部推出新政打击囤地

我国政府继出台限制、禁止用地项目目录后,国土资源部在 2009年 11月 13日举行的国务院十部委抑制产能过剩第二次全国联合信息发布会上称,国土资源部将出台抑制市场过渡需求的新政策打击开发商囤地行为,并对重大违法案件进行曝光。国土资源部明确表示:目前并不存在土地供应量不足的问题,但由于开发商囤地等行为,土地的实际供应量可能不足。国土部认为:前两年还有一些土地没有使用,其中一部分可能囤在开发商手里,没有及时用于开发建设,“应该想办法将这部分土地拿出来用。”为此,国土资源部正在积极研究对策,监督土地开发进程,对开发商囤地行为进行严厉打击,并将曝光相关违法行为。至于后续政策的出台时间,国土部表示:将在相关条件成熟时出台,但透露更具体的时间和信息预计在 2010年年初。就在此前的一天的 2009年 11月 12日,国土部发布了关于印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》的通知,矛头直指开发商囤地现象。通知明确了商品住宅用地的宗地出让面积上限,小城市(镇)不超过 7公顷,中等城市不超过 14公顷,大城市不能超过 20公顷。业内人士分析,限制土地出让面积,将使得总价“地王”有所减少,也使得开发商囤地更为困难。设限单块土地出让面积除不仅能够在一定程度上防范大开发商拿地垄断,还为解决开发商囤地问题提供另外一种途径。按照国内目前的房地产开发模式,当单块房地产用地面积过大时,开发企业一般会将其分期开发,一年只开发几分之一,这样就导致整个开发周期可能会长达数年,这客观上造成了“囤地”的可能。然而,在当前的土地出让市场,主要决定权由地方政府自行掌握,一般乐于将一个面积较大的地块统一出让,一方面可以迅速回收土地资金,另一方面也有利于后期统一规划。但 2009年以来的土地市场过度火暴,天价地块接连出现,让小宗地块出让再度进入决策视野。大地块出让相当于把一个区位的垄断性给予了一个开发商,国土部 2010年将加强研究小地块出让,给地方政府一个更具可操作的指导性实施规范。另外,之所以对单块商品房用地的出让面积作出限制,还要是想鼓励房地产企业在拿地环节能够形成真正的竞争。同一地理位置的地块,出让的面积越大(假设容积率一样),对拿地企业的资金要求也就越高,如果不规定地块出让面积的上限,一些中小开发商可能就根本没有拿地的机会。

(二)2010年各省市用地指标科学测算

在保增长的诉求下,作为“十一五”规划的收关一年,2010年我国的土地闸门打开了一条缝隙。国土资源部近日已经明确表示:2010年地方新增建设用地规模应控制在近几年的平均水平内,但如果地方确实需要增加土地指标,就要上报“理由”。此前,不少地方政府表示:随着各省市自治区和各部委办加大重点项目投资,土地需求还会保持较大增长,希望国土部能够增加建设用地指标。为此国土部日前向地方下发《关于编报 2010年土地利用计划(草案)的通知》,要求地方认真做好 2010年的土地利用计划的编制工作,因为“这对巩固和发展当前经济企稳向好的势头至关重要。”每年一度的土地利用计划,属于中央政府对地方政府用地需求的一种调控和约束,地方政府可以增加多少建设用地,征收多大面积的农用地,都在当年的土地利用计划中予以明确,不得轻易越线。《通知》明确指出:2010年新增建设用地建议规模,一般应控制在近几年平均水平内,确需要调整增加的要说明理由。在此基础上,依据当地土地利用现状,建设项目用地特点和历年新增建设占用农用地的比例关系,合理确定新增建设用地占用农用地计划指标。不过,由于我国 18亿亩耕地红线的存在,国土部的《通知》中也同时强调,需要按照严格保护耕地的要求,从严安排新增建设占用耕地计划指标。此外,《通知》也要求地方上报“申请 2010年挂钩周转指标”。“凡需要开展城乡建设用地增减挂钩试点的地方,要结合当地实际,按照因地制宜、量力而行、有序推进的原则,提出 2010年挂钩周转指标建议。”从国土资源管理角度看,保障发展和保护资源的任务十分艰巨,部分地方扩大投资、争上项目势头强劲,增加建设用地指标的要求强烈,但由于地方配套资金跟不上,可能出现新的闲置用地。预测表明,2010年我国政府为确保目前良好的经济增长的态势得以延续,仍将保持较高的投资力度,由此产生的土地需求也会继续保持在高位运行。

(三)2009年末国土资源部兵分十路细查“囤地”

2009年 11月初,笔者从国土资源部获悉:国土部将根据市场变化需求启动一场全国范围内的土地调研,调研对象直指开发商“囤地”;同时,2009年以来全国各地频繁出现的“地王”也在调研之列。此次全国范围的土地调研的规模较大,将覆盖全国主要大城市和不少中型城市,并将于近日启动。其中,开发商“囤地”现象成为调研和检查的首要目标。此次调研分三种方式。其中,国土部将组织 10个调研小组,分赴全国各个省、市、自治区进行实地调研,调研小组将从国土资源部的土地主管部门、下属事业单位和督察部门中抽调。同时,与地价的统计方式类似,全国各地还将通过发函的方式将土地供应量、闲置量、土地出让金额等信息反馈至国土部;此外,十多个城市的土地主管部门领导还将赴北京进行座谈。与往年相比,此次调研工作更为细致和严格,国土资源部领导明确表示:“囤地的位置在哪里?囤地主体是机构还是开发商?囤的是土地还是房屋?这些都要查清楚。”同时,调研时间较为紧凑,预计月内基本完成,调研结果将上报至国务院,作为2010年国家土地调控和政策制定的参考。实践证明:“囤地”是造成房地产市场供需结构失衡的主要原因,在 2009年地价与房价的上涨中,“囤地”起到了推波助澜的作用。与此同时,除了“囤地”,土地招拍挂过程中产生的“地王”也在调研之列。这已不是国土部首次对“地王”进行监控。而与往年不同的是,对调查确认的违规“地王”将从严跟踪细查,并根据具体情况依法进行处理和整治。

(四)我国政府将严格规范土地储备

对于 2009年下半年以来,我国一、二线城市频频出现的开发商囤地行为引起了国务院和国土部的高度关注。2009年 9月,国土部下发了《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》,调查内容包括建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况等,调查目标直指囤地问题。对于未来房价的走势,国土资源部权威人士认为:从长期来看,我国正处于加快发展的过程中,土地日益稀缺,商品房价格还将继续稳步上涨,任何人没有办法进行抑制,要抑制的是普通商品房价格的非正常上涨。此权威人物还认为:不应通过降低土地出让金的方式抑制房价,因为这样让出来的利润只会落入开发商手中,但可以通过税收的方式,将房价增长的部分收入用于进行保障性住房建设,或者返还给购房者。与此同时,国土资源部认为现在的问题,从土地方面讲,不是保障性住房和高档房地产有什么政策需要改变,保障性住房采取划拨土地是很明确的,高档房地产肯定是走向完全的市场化,招标、拍卖、挂牌出让土地。除此之外,国土资源部还将加大对企业违规违法用地的监管和查处力度。“未来要加快淘汰落后产能企业用地的清查和处理。”国土资源部将对列入淘汰落后产能的企业用地进行一次清查,全面查清相关企业的用地面积、位置、用途、权属和使用情况,对于未按规定淘汰落后产能的企业,要严格限制土地使用,提高其土地使用成本。截至 2009年 11月,国土资源部全年共受理用地申请 431件,退回167件,办理过程中又退回 32件,严格确保国家土地调控政策的落实。

(五)中国社科院认为 2010年土地价格仍将继续上涨

中国社科院 2009年 11月 16日向社会发布《2009年至 2010年我国住房绿皮书》中,针对近年来居高不下的土地价格,通过认真的调研和科学的测算以后,认为 2010年仍将继续上涨。中国社科院研究表明:对于与房价相关的土地价格,2010年土地价格仍然将随着我国经济复苏和发展而得到进一步提升。中国社科院的绿皮书分析,在我国宏观经济趋好、房地产业政策宽松、房地产市场回暖的背景下,房地产开发商对市场的预期偏向乐观,资金压力也已经得到缓解,购地能力和意愿大大上升,因此对土地的需求还会继续回升。而我国土地在供给方面,地方政府仍然希望通过房地产业拉动经济增长,所以下阶段的土地供给力度会进一步加大。在各省、市、自治区土地供需趋升的情况下,不仅土地交易面积会有所增加,土地价格也会出现一定程度的上升。根据现行的贷款制度,一般在年初的时候金融机构会放量贷款,需求者和供给者手上资金都会大大增加,不难预测,在 2010年年初通货膨胀预期增强的情况下,土地价格在 2010年一季度末或者二季度初时会有一波高涨。而 2010年三季度以后我国的土地价格趋势将更多的取决于我国整个经济复苏的过程和幅度,以及政府土地政策的调整力度和整个房地产的趋势。

[1] 周振华.中国经济分析丛书[M].上海:上海人民出版社,2009.

[2] 石良平.经济增长方式转变[M].上海:上海社科出版社,2008.

[3] 鲍宗豪.论发展方式转变[M].上海:上海科技出版社,2008.