三方利益主体博弈下的中国房市

方辉振

三方利益主体博弈下的中国房市

方辉振

政府、开发商、民众是影响中国房市发展的三大利益主体。政府利益是政府在行使公共权力过程中表现出来的利益形式，但政府行为非公共利益取向也会导致其行为失范和扭曲；房地产开发商的行为受“理性经济人”思想支配，但其行为也受到各种社会因素的制约和影响；民众大多是“自利人”，其自利倾向常常受到社会心理因素的影响。中国房市的发展状态正是政府与开发商、民众三方主体之间的利益冲突与博弈的结果与表现，政府与开发商博弈的基础是两者之间的利用与合作关系，政府与民众博弈的基础是依赖与埋怨关系，开发商与民众的博弈是在相互猜忌的基础上展开的。

政府；开发商；民众；博弈；中国房市

近年来，中央政府一直甚为关注房市，出台了一个又一个房地产调控政策，但结果却是房价总的趋势是越调越高，因而对房市的关注成了当今中国社会关注的最大焦点。但是，要真正从根本上解决中国的房市问题，必须要对房市的性质和本质作更为深入的分析。在我看来，1998年以来，中国房市的发展历程和状态主要是政府与开发商、民众三方主体之间的利益冲突与博弈的过程和表现。

一、三方主体行为的利益分析

马克思曾说：“人们奋斗所争取的一切，都同他们的利益有关。”[1]利益就是人们根据自身的各种需要通过一定的社会实践活动得到的好处，这里既包括物质利益也包括精神利益。利益主体从需要主体转化而来，是在一定社会关系下从事生产活动或其他社会活动，以便直接或间接地追求自身社会需要（包括物质需要与精神需要）满足的人或群体。利益主体可以分为个人、家庭、集体、集团、国家和社会等几个层次，由此产生了个人利益、群体利益、公共利益等不同层次的利益。人们要求实现自我利益，同时也受到别人的利益和社会条件的制约，这一矛盾的发展，一方面加剧了利益分化和利益对立，另一方面人们围绕共同利益形成紧密联系，从而形成利益博弈过程[2]（P222）。

近年的房地产市场，很多利益或非利益主体卷入这场利益博弈，在这场房价博弈中，博弈方主要包括政府、开发商和民众三类利益主体。

（一）政府行为的利益分析

从理论上讲，政府是整个社会的代表，是由各政党、各社会团体、各社会阶层和全体国民选出的利益代言人，它是具有合法授权的、完全代表民意和社会普遍利益的行政机构，并且以全社会的名义对社会进行管理[3]。作为公共机构，政府行为具有公共利益取向，实际上这一取向还受到以下因素的影响。（1）社会主义国家在本质上是一种最高民主的形式，以人民的利益为重，国家的本质决定了政府行为的性质。（2）中国为单一制国家，权力和权威合法地集中于中央机构，中央政府可以对地方政府行为进行监督、控制和约束。

然而，公共选择理论认为，政府并不是专门为了所谓的公共利益而存在的。在现实生活中，政府的作用是双重的，它既可能增进社会公共福利，也可能侵蚀、损害公众的利益，这是“诺思悖论”中所描述的情形[4]。政府利益是政府在行使公共权力的过程中所表现出来的利益形式，包括公共利益和非公共利益（如部门利益、个人利益）。我国已有众多学者承认政府利益的存在，并认为政府是市场经济中的利益主体之一，承认政府合法权益更符合现实情形，更有利于社会主义初级阶段的社会、经济、政治、文化等各项事业的发展。

在高度集中的计划体制下，中央政府与地方政府之间的关系为绝对的领导与服从关系。国家利益是各级政府唯一的行为目标指向。地方政府既无必要的权力和责任，也不享有任何利益。改革开放以后，各级地方政府扮演着双重角色，承担着双重职能。一方面，作为向中央政府和上级政府负责的机关，作为国家机器中的一个环节，承担国家宏观调控政策的执行职能；另一方面，又作为地方利益的代表者，承担地方经济决策、协调、管理的职能和社会公共事务管理职能。在中央政府放权让利的过程中，地方政府的自主权更大，其创租空间也更广阔，对部门利益、个人利益的追求也更为显性化。而在中国，人民当家作主的宪法原则在基层政治生活中远未得到真正实现，公众利益诉求的组织程度低，合法表达利益的渠道还未完善，这使得地方政府对上负责与对下负责的倾向都有所降低，而自身任意活动的空间则有所扩大，其行为偏离公共利益的可能性也有所上升。

在对政府行为的相关研究中，“公共人”假设与“经济人”假设均属于一种“极点式”假设，与这两种“极点式”假设相比，“比较利益人”假设更符合公共管理领域的经验[5]。如果将绝对的“利己”设为“0”，反绝对的“利他”设为“1”，则从“0”至“1”的运动过程表示“利他”的比例在不断增大；从“1”至“0”的运动过程则表示“利己”的比例在不断增加。绝大多数人对利益的追求都是自利与他利、自我利益和共同利益的结合。“比较性”有两层含义：从动机与过程分析，它指的是过程中的一种选择与权衡；从实际结果分析，它是一种对利益的限定，“比较利益”应理解为综合而成的利益。“动态性”指的是，在不同的行为领域、不同的制度安排下，个人的比较利益平衡点在“0”和“1”之间所处的位置会有所变化；另外，即使在相同的条件下，不同个人的比较利益平衡点也可能会存在差异。动态性意味着制度设计的复杂性，同时也反映了人性的可塑性。相对性是指“比较利益人”的行为动机是在完全的利己和完全的利他之间的一个变化着的相对点。“比较利益人”既不是纯粹的“经济人”，也不是纯粹的“公共人”，而是处于两者之间。相对性意味着公共管理并不能简单地从某一个极点出发，而要考虑到自利与他利的共存。

“比较利益人”假设比较符合现实情形，因而可将政府视为公共利益与局部利益之间徘徊的“比较利益人”。公共利益与非公共利益两种行为取向之间也并非是简单的非此即彼的关系，而有可能是相容的关系。比如，政府财政收入的增加与社会生产的发展、经济水平的提高、人民生活的改善息息相关。实现这些目标，不仅保障了政府的经济利益，也提高了政府自身的“合理性”和在民众中的威望。政府的内在激励与公共利益对政策的外在约束机制共同作用，使经济政策的制定和执行更加有效，形成类似“帕累托最优”的局面。当政府行为取向与公共利益不完全一致时，出于自身利益的考虑，政府可能会放弃最佳的政策选择。但在一定的客观条件下，政府也能带来使社会公共利益有一定保障的次优政府经济政策。在另外一些情况下，政府行为非公共利益取向导致政府行为失范和扭曲，对有利可图的领域紧抓不放，而对不直接产生经济效益的工作却不够重视，政府角色缺位、错位的现象也时有发生。对部门利益的过分追求则可能会损害社会公共利益的实现。例如，由于政府官员的考核和升迁制度的不完善导致官员为了片面追求工作业绩，而使经济政策的制定和执行与社会公共利益相脱节。

（二）开发商行为的利益分析

人类居住、工作以及娱乐的空间必须由一些人去推动并管理其开发建设过程。房地产开发是不断地重新配置建成环境以满足社会需要的一种活动。人口、技术与人类爱好的不断变化带来对房地产开发的永恒需求。金融机构、大型公司、大学、医学中心等机构以及市政当局或其他人与机构都可以成为开发商。开发商是房地产项目的发起人和组织者，为了确保开发目标的实现，他还必须整合各类专业人才以及协调各方面关系，在这一过程中，开发商扮演着众多不同角色[2]（P59－60）。

开发商的第一个特征是其较好的组织与协调能力。房地产开发包括规划设计、融资、建造、租售、物业管理等多个环节，因此开发商需要政府、社会其他专业人士的服务，必须与其他相关企业或机构展开合作。政府部门是开发商必须重视的合作伙伴，尽管两者时有冲突。

开发商的第二个特征是较好的承担和控制各类风险的能力。房地产开发如同新产品的研发，风险与不确定性伴随其全过程，同时，房地产开发还具有周期长、投资多的特点，一旦决策失误，有可能会付出高昂的成本。这就要求开发商具有控制各种风险的能力，有承受压力与不确定性的勇气。房地产开发中存在的风险部分是源于房地产开发商之间的竞争与淘汰。

开发商的第三个特征是对社会声誉的重视。良好的社会声誉与实力是品牌建立的重要前提，是吸引购房者的重要因素。强势品牌能够让产品规避单纯的价格及硬件之争，实现企业利润的最大化和企业规模的扩张。良好的社会声誉能为开发商带来更多财富。当前有关房地产商负面形象的宣传已经太多，甚至达到泛滥的地步，但房地产商依然能够泰然处之，说到底，房地产商关心的只是那些有购房能力的潜在消费群体的声音和意见。

其实，开发商上述行为是“理性经济人”使然。古典经济学中的“理性经济人”概念包含两方面内容：第一是自利，追求自身利益是人的经济行为的根本动机，这种动机和由此产生的行为有其内在于人本身的生物学和心理学的根据，人们在追求自利的同时又可以带来社会的“公利”；第二是理性，能根据市场状况、自身处境和自身利益作出判断，并使自己的经济行为适应于经验中学到的东西，从而带来自身利益最大化。新古典主义经济学继承和发展了“理性经济人”的假说，充分论证了“经济人”的理性是如何追求并达到自利的目的。新古典主义经济学派认为，“最大化”是一切行为的准则，消费者追求效用最大化，生产者追求利润最大化。但现实当中的人与“理性经济人”有众多区别，其中之一便是“现实人”的有限理性特征。赫伯特·西蒙首先提出了“有限理性”，有限理性条件下人类行为特征表现为三点，即经常调整行为目标、经常性调整实现目标的行为、在决策中采用“满意原则”或“次优原则”。

“理性经济人”并不等同于一味追求私利且毫无道德感的人，其道德取向有赖于外力约束作用。亚当·斯密所理解的理性经济人并非等同于“非道德主义者”。在斯密看来，虽然个人并没有自觉地使个人利益与社会利益相一致，但“看不见的手”作用的结果带来了这种一致性。他认为，人们在“一只看不见的手”的指导下去追求自己利益，往往能比真正处于本意的情况下更有效地促进社会的利益。每个人天然地是他自己利益的判断者，但每个人在追求自己私利时，不得不考虑他人的私利，否则难以实现他自己的利益。即使人们最初是从纯粹的自利动机出发，他们的行为也不可避免地受到各种社会因素的制约和影响。在经济活动过程中，人们的自利动机总是会受到他人的同样动机和行为的矫正。很少有人能够按照自己的意愿随心所欲地支配自己行为，人们不得不尊重他人、服从社会规则，并协调自身与他人、个人与社会之间的关系。这是人适应社会的一种表现。但个人在对待利己、利他两者之间关系时难免会存在目光短浅、难以全面把握所需信息等问题，而社会应肩负规范、调节、引导企业行为的责任和义务。正如哈耶克所说的：真正的问题不在于人类是否由自私的动机所左右，而在于要找到一套制度，从而使人们能够根据自己的选择以及决定其普遍行为的动机，尽可能地为满足他人的需要贡献力量。

（三）民众行为的利益分析

“民众”的内涵在不同场合有所不同，如在住房市场中，民众作为需求方对应的是作为供给方的开发商，在劳动力市场中，民众作为劳动力供给方对应的是作为劳动力需求方的企业雇主。大城市民众的行为具有阶层性，民众内部社会分层的形成乃至固化现象导致各社会阶层在生活方式、消费方式、价值观、对具体事件的感知等方面的差异日益明显，从而使得各社会阶层的博弈策略具有不同的特征[2]（P62－64）。

上层社会包括国家与社会管理层中的高层领导干部、经营人员阶层中的大企业经理人员、私营企业主阶层中的大私营企业主、专业技术人员阶层中的高级专业人员，上层社会的人数占大城市人口总量的比例很小。上层社会的特点主要表现在，拥有特权与资源，选择居住区位的能力较强（好的城市区位都为他们所占据）。对于地方政府与房地产商而言，上层社会是“受欢迎”的人群。上层社会人群的入住可以提升社区品位，还可能促进当地的消费与商业发展；即便上层社会的消费场所不是在当地，不能繁荣社区商业，但作为上层集聚的地点，这个社区的知名度也会得到大幅提高。上层社会倾向于利用自身的社会资源，积极干预政策，使之朝着有利于自身利益的方向变动，对不利于自身利益的政策则采取躲避的方式，常常以“保护小区私密性”等为借口，拒绝接受政府机构合法的监督检查，这导致城市管理中出现一些“盲区”。

中间阶层是指社会中具有中等的收入、中等的社会地位、较高的教育程度、较高的知识和技能的社会群体。当代中国的“中间阶层”，其社会地位处于精英阶层之下与底层社会之上的中间地带。中间阶层的特征表现在，患得患失的焦虑心理、理性消费、尊重法律几个方面。中间阶层内部也有上中层、中中层、中下层的区别，另外也有出身和职业的不同，中间阶层人士之间相互排斥的现象也比较常见。中产阶层信奉独立平等，自由理性和诚信守法的法律理念，其实际行动大多为诚实劳动、合法经营、恪守规则、谋求法治，表现出较强的现代民主政治意识，具有独特的法律文化品格[6]。但有研究表明，不可高估当代中国大城市中间阶层的行动力。通过对上海市的个案研究，有学者发现，那些职业地位相对较高的政治、文化、经济精英往往是不参与或是中途选择退出的业主，这就说明中产阶层权利意识、行动能力、可动员资源与行动选择之间相关关系存在不确定性[7]。

“底层社会”或“下层阶级”的概念最早由卡尔·缪尔达尔（Karl Gunnar Myrdal）于1962年提出，主要指的是处于社会阶层结构最底层的人口。这个阶层成员的平均生活水平明显低于人口的大多数，是一个以多重不利为特征的群体；他们中有很多人长期失业，或者是工作不稳定，时有时无；有些人无家可归或没有固定的长期住处；下层阶级的成员可能长期依赖国家的福利救济；下层阶级经常被描写成“边缘化的”或脱离了大多数人的生活方式的人。当代中国大城市的底层社会主要由商业服务业人员、产业工人、农业劳动者中处于贫困状态并缺乏就业保障的部分人员和无业、失业、半失业人员组成。底层社会中的大多数人受教育程度低，对国家的政策、法律、法规比较陌生，一旦其权益受到侵害，他们也不熟悉利益诉求，谈判能力较弱。

民众大多是“自利人”。这里的“自利”指的是人们追求自身或家庭利益的行为和倾向。自利性促使人类不断追求自身物质生活条件的改善，促进社会的进步和发展。但在当前社会发展阶段，大多数的人仍然在为满足自身生存的基本需要而奔波，人们的道德水平相对较低，自利往往也导致种种不道德行为与失范行为的发生，损人利己的现象也时常出现。同时，民众的自利倾向常常受到社会心理因素的影响，如相互攀比以及炫耀性的心理，在这些社会心理因素的影响下，民众的自利倾向往往更加明显，人们更加倾向于将精力和时间用于满足自己对金钱的欲望、炫耀财富的需要。

二、三方主体博弈的房市分析

上述可见，政府、开发商、民众是影响和决定中国房市发展的三大利益主体。而中国房市的发展状态正是政府与开发商、民众三方主体之间的利益冲突与博弈的结果和表现。

（一）三方主体外部博弈的房市分析

首先，政府与开发商博弈的基础是两者之间的利用与合作关系。合作联盟的共同目标是推动房地产发展并从中获益。就整个中国宏观经济看，房地产仍是支柱产业之一，直接影响50多个部门近2000种上游产业；就地方经济看，它关系到中国2000多个县市的财政和税收，涉及各级地方官员的政绩和升迁，影响众多国有银行的收益，甚至还与一些公务员的灰色收入直接挂钩。因此，面对资本，急于完成硬性政治任务的地方政府采取的行动策略是“迎合”多于“对抗”。开发商为确保自己的风险最小化利润最大化，采取“理性回应”策略[2]（P222）。资本在各地开发区、工业园区之间的流动、逐利是“理性”特征的最直接反映。旧城改造过程中，开发商的行为也具有理性特征，如回避政策文件中的“居民回迁”问题以减少成本，优先选取那些获利前景比较看好的热点地段进行开发，在中心城区进行高密度、高容积率的再开发。

其次，政府与民众之间博弈的基础是依赖与埋怨关系。政府存在的合法性依赖于民众的认可，政府推动的房地产发展需要民众配合，而民众则依赖政府提供各类公共服务以及实现利益诉求。根本利益一致的政府与民众之间也存在利益冲突，主要表现在推动房地产发展过程中民众的利益得不到应有维护。地方政府的强烈干预体现在城市化过程中，民众在很大程度上承担了非正常城市化的成本，现有的补偿标准频繁变动导致民众对政府的不信任，政府片面地理解城市化发展提高民众生活水平的作用，导致民众物质利益与精神利益双重受损。面对民众，地方政府常见的柔性策略有“劝说”、“隐瞒真相”，这是政府机构及官员为规避政治风险而采取的理性策略；当柔性策略不能起到应有效果时，地方政府常常动用强制手段达到目的，最常见理由是“为公共利益”，实质上往往是政府利用了公共利益难以清晰界定的特点而任意裁量的作为。城市化过程中最容易遭遇利益损失的是那些中下阶层的民众，如旧城改造被动迁人群、郊区征地中的失地农民，因此民众行动范式大体上也带有中下阶层的“顺从”、“有限抗争”或者“毁灭式抗争”的特点[2]（P223）。虽然他们中的大多数既没有特权也没有金钱，但可以做“钉子户”，通过不断要价提高拆迁成本。据介绍，上海土地出让金73%用于动迁，其余建基础设施配套。更有南方某市，拆迁竟然造就出十几位亿万富翁。这说明，中国城市原居民中确实有一部分人通过拆迁进入富翁行列，而高额拆迁成本最终当然要进入房价中。

最后，开发商与民众之间的博弈是在相互猜忌的基础之上展开的。面对民众，开发商的策略是“强势出击、随机应变”，开发商在住房结构定位方面具有决定权，倾向于在中心城区开发大户型、高档次的住房，结果是中心城区的地段优势更显突出，城市房价也因此出现显著的区位差异，这对各社会阶层迁居的区位选择造成直接影响；开发商的强势出击还显现在住房价格博弈方面的主动性，由于地方政府的保护，开发商能够比较灵活机动地采取各类措施应对市场运行中出现的各种变数。民众的弱势地位决定了他们只能“被迫适应”或仅仅能够采取“有限抗争”的策略。开发商强势主导下不断上涨的房价使得中间阶层成为“房奴”。另外一些人只能采取“退让”策略，放弃原本中意的高房价区位，选择到同一城市中虽然区位不太让人满意但房价可以接受的地点安家，或者通过租赁来解决住房问题，或者选择到其他生活成本较低的城市生活。如果说作为需求方的民众试图采取积极措施影响开发商的话，这种影响也大体上是通过中央政府而施加给开发商的，但来自中央的宏观调控常常遭遇地方政府“拆招卸力”，对开发商的影响有限[2]（P222）。

（二）三方主体内部博弈的房市分析

中央政府关注社会发展的整体布局，房地产市场价格上涨又有利于财政收入的增加和GDP的高速增长。因而在2004年以前，并未见中央有参与房地产市场的大的政策。但由于近年我国房地产价格增长速度过快，泡沫不断加大，已经开始影响到国家经济的整体运作，中央政府才开始出台新政直接打击投机遏制房价，因为，中央政府更期待的是一个和谐的房地产市场和一个和谐的社会。但调控高房地产价格就等于动地方政府的奶酪。从经济理性角度出发，地方政府对房地产涨价应该是狂喜的：地方房地产涨价，一方面可以使本地的GDP增高，这对晋升考核极为重要，另一方面，房地产价格高涨，其实有很大一笔收入进入到政府部门的口袋，财政收入快速增加，何乐而不为？目前，中国宏观调控的主要方式是“中央定政策、地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要违背中央政策精神的案例时有发生。而与此同时，中央政府为优化民生也继续施以调控，但在调控政策无法切实贯彻执行的情况下，其效力自然可想而知。可以说，中央与地方政府间的博弈已经是中国房市调控屡屡成为“空调”的最主要原因。但是，在中国当前情况下，中央政府在与地主政府博弈中占据着不可动摇的主导地位，中央政府掌握最高政策制定权和地方政府、各国有银行主要人事任免权。因此，只要中央政府决心大，建立考核问责机制，并采取切实措施调整中央和地方的财政收入分配关系，增加地方税收留成，改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状，逐步建立保证各级政府财政可持续运作的长效机制，房市调控就能取得成效。

随着中国政府宏观调控的加强，房地产公司在拿地、融资等方面的压力越来越大。优胜劣汰的规律在激烈的市场竞争中起作用，你退我进的结果是房地产市场正在进入寡头时代。产品的不可移动性使得房地产市场具有区域性的特征。一般而言，一个房地产商就只同本区域的房地产商存在竞争关系，因此房地产市场呈现区域寡头垄断特征，极易形成串谋。这主要表现在大的房地产企业市场占有率高、房地产市场存在较高的进入壁垒以及房地产产品异质性大等三个方面。但开发商之间的博弈也贯穿于早期的项目策划到项目建成后的销售、售后服务的房产开发全过程。因此，品牌竞争将成为房地产行业市场发展的必然趋势，社会信誉度也将得到开发商的更多重视，但这主要还是源于社会信誉度与财富之间的紧密联系。

对于那些按揭贷款购买房屋的消费者来说，他们希望商品房的价格不断上涨，自己购买的房屋不断升值，偿还贷款的希望不断增加，而不希望房地产市场的价格不断下降，因为这意味着自己购买的商品房价值将会大大降低。对于即将购房者和潜在购房者来说，当然希望中央的宏观调控措施取得良好效果使房价真正遏制，因为依靠购房者自己的力量是很难在这场博弈中取得任何优势的，在网络上发起的“不买房行动”虽然也是联合抵制，但是很难产生实际效果。再次是以“炒房团”为代表的富裕阶层。他们在政府和开发商已经推高的房价上“再加一把火”，在真正的商品房消费者身上再剥一层皮。曾几何时，“炒房团”像“黑旋风”，刮到哪里，楼市都是一片昏天黑地，百姓叫苦不迭。此外，每个城市都还有一支不是炒房团的炒房大军，他们主要是原居民，在福利分房时代分到了自己的住房，然后坐地加入炒房族，利用市场机会获得自己的“财产性收入”。特别是拥有特权的官员，通过各种途径可以获得优惠价格或优秀房源，加入炒房队伍的行列。对此，一方面，要通过提高二套房首付、限制购买多套房等金融和行政手段，堵住投资型和投机型需求，从而在短期内给过热的市场降温，遏制住房价过快上涨的势头；另一方面，通过增加土地供应、规范市场秩序等手段努力增加市场供应，尤其是增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品房的供应，满足自住型和改善型购房需求，中国房市才能得到平稳发展。

[1]马克思恩格斯全集（第1卷）[M].北京：人民出版社，1956：82.

[2]王春兰.大城市化人口空间演变的政治社会学分析[M].上海：上海人民出版社，2009.

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[4]段华洽，等.政府成为社会公共利益代表的条件与机制分析[J].中国行政管理，2005，（12）.

[5]陈庆云，等.比较利益人：公共管理研究的一种人性假设[J].中国行政管理，2005，（6）.

[6]杨 力.中产阶层的法律概念与现代法律秩序生长[J].南京社会科学，2006，（1）.

[7]陈映芳.行动力与制度限制：都市运动的中产阶层[J].社会学研究，2006，（4）.

[8]韩令国.如果调控失败应问责政府[N].凤凰博报，2010－06－26.

责任编辑：陈文杰

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1008－410X（2010）05－0039－06

2010－06－05

方辉振（1958－），男，安徽歙县人，中共南京市委党校工商管理教研部主任，教授；南京 210001