运用盈亏平衡分析房地产项目控制

王海涛

（秦皇岛市一建建筑工程有限公司，河北 秦皇岛 066000）

在项目风险控制分析中，借助于盈亏平衡，可分析项目的开发规模、营销方案，拆迁安置方案的可行性，进行项目开发多方案的比较，进行定价决策等。

1 盈亏平衡分析解析

1.1 所谓盈亏平衡是指项目的收入和支出达到平衡时的状态，即不亏不盈的状态

盈亏平衡时的最低生产水平或销售水平即项目规模或销售量的盈亏平衡点，又称保本产量或销量。在房地产投资的经济分析中，要想通过一块土地的开发获取利润，最基本的保本条件就是在这块土地上构成的建筑产品的销售收入不仅收回与建筑面积有关的可变费用，还应补偿获得土地开发的费用，即达到盈亏平衡。

1.2 基本损益方程式

利润=销售收入-总成本-税金

B=PQ-CxQ-CF-tQ

其中：B-利润

P-销售单价

Q-销售数量或工程数量

CX-变动成本率

CF-固定成本

t-单位产品税金

C=CV+CF=CF+CXQ

其中：C-总成本

CV-变动成本

由盈亏平衡定义可知：B=PQ-CxQ-CF-tQ=0

故盈亏平衡点Q0=CF/（P-Cx-t）

1.3 成本分析

房地产项目经济分析中，需要将总成本中的固定成本与可变成本的分离是项目盈亏平衡分析首要解决的问题。

1.3.1 固定成本是指成本总额不随产品产量变化的各项成本费用。如：土地出让金；管理费，包括开发商的管理费用、销售费用、财务费用等，另外还包括人工费、广告、贷款利息和税金等。管理费一般不超过商品房销售价格的10%；配套建设费用，包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等，后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等，这些费用大多为政府部门或指定的设计单位收取，平均的收费金额一般在500 元/m2 左右。

1.3.2 可变成本指成本总额随产品产量变化而发生同方向变化的各项费用。主要指建安工程费其中包括人工费、材料费、机械费等；室内装修费等。通常高层住宅在1200～1500 元/m2 左右。

2 盈亏平衡分析案例

2.1 案例介绍

某房地产开发的高层住宅项目：土地挂牌出让总面积582.31 亩。其中道路部分占35.59 亩；学校占地51 亩；变电站占有7.2 亩。拆迁方案有临迁户850 户，回迁安置面积152.34 亩（101560.51 平方米）；使用权出让金为105 万元/亩，拆迁安置补偿抵出让金295 元/m2。物业管理公共基金占土地出让金总额的1%计入。规划的容积率为2.4。参照成本分析数据，项目单位变动成本率为1300元/m2，管理费为450 元/m2，配套设施费为500元/m2，根据市场行情，商品房平均售价为5500 元/m2，开发商期望从该项目中赚取20000 万元利润，各种税金的综合税率为16%。试分析该拆迁方案是否可行？这种方案能否实现开发商欲求的利润目标？实现利润目标的开发规模？

2.2 案例分析

此地块中建设用地实际面积

582.31 -35.59-51-152.34-7.2=336.18 亩土地使用出让金

336.18 亩*105 万元/亩=35298.9 万元拆迁安置补偿抵出让金

101560.51 m2*295 元/m2=2996.04 万元实际应交土地出让金总额

35298.9 万元+35298.9 万元*1%万元-2996.04 万元=32655.85 万元

单位面积土地使用出让金

32655.85 万元/（336.18 亩*666.67m2/亩）=1457.06 元/m2

项目的房屋建筑面积

Q=336.18 亩 *666.67m2/亩 *2.4=537890.6 9m2

项目的得房率

η=（537890.69m2-101560.51m2）/537890.6 9m2=81.12%

实际可供出售商品房面积

Q'=537890.69m2-101560.51m2=436330.18 m2

项目的固定成本

CF=（1457.06 元/m2+450 元/m2+500 元/m2）*537890.69m2=129473.52 万元

项目的盈亏平衡点

Q0=CF/（P-Cx-t）=CF/（P-Cx-16%P）=129473.52 万元/（5500 元/m2-1300 元/m2-16%*5500 元/m2）=389980.47m2

Q'=436330.18m2>Q0=389980.47m2

可知：按照拆迁方案所安排，项目得房率为81.12%，实际可出售的商品房面积大于保本的总面积，不至于亏损。

投资实际利润

B=PQ-CxQ-CF-tQ=［P（1-16%）-Cx］Q'-CF=[5500(1-16%)-1300]*436330.18-129473.52*104=15388.10 万元

为原来目标利润

η=15388.10 万元/20000 万元=76.94%

开发商的期望目标利润未能实现。如果坚持期望目标利润，要重新制定该项目的拆迁方案，采取新的措施，减少临迁户，提高得房率。

实现目标利润的目标开发量

QMax=（B+CF）/P（1-16%）-Cx=(20000*104+129473.52*104)/[5500(1-16%)-1300]=450221.45m2

3 结束语

利用盈亏平衡分析能找出预计销售收入恰好弥补成本时的保本销售量。在项目产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，适应市场的变化能力就超强，项目抗风险能力也超强，经营安全性越好。商品房建筑面积，主要取决于占地面积、城市规划所确定的城市容积率、土地利用系数以及建筑物高度众多因素的影响，上述分析结果只能从一个角度给项目的投资决策提供一种论证意见。

[1]《工程造价计价与控制》.中国计划出版社2009

[2]《工程造价管理基础理论与相关法规》.中国计划出版社.2009

[3]《房地产项目控制》.中国建筑工业出版社潘蜀健.2004.