我国房地产业出现的问题分析及建议对策研究

白志红

（山西财经大学研究生学院，山西 太 原 0 30006）

我国房地产业在2000年前后取消福利分房后取得了快速发展，现今的房地产业正以每年30%多的速度增长，已成为我国国民经济的一个支柱产业，对我国经济结果的改变，及其居民居住环境、居住条件的改善起到了积极作用，但我国房地产业的发展仍处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些丞待解决的问题。

1 我国房地产市场的现状及分析

1.1 房地产呈现投资规模过大之势

自2007年以来，房地产投资增速呈现逐月回升趋势，前半年同比投资增长速度超过24%，超过上年同期增长速度0.6个百分点。2008年,全国房地产开发投资完成额为23 917亿元，同比增长24.6%；2009年房屋销售价格出现环比上涨，前半年全国商品房销售面积达34 110万m2，同比增长31.8%，销售额15 900亿，同比增长53.5%。可见，房地产投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐年增长的趋势。

1.2 商品房价格呈现上涨过快趋势

目前，房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，这使得中低收入者无力购买住房。而其主要原因是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而增高，商品房销售价格行为不规范等原因造成的。据国家统计局调查显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.1%，涨幅较前月扩大0.9个百分点；环比上涨1.0%，涨幅上月扩大0.1%，可见住房销售价格总体维持在较高的水平。

1.3 商品房结构设计不合理

我国房地产市场房出现的结构不合理现象已成为影响中国房地产业持续健康发展的重要因素。以朱中一为代表的有关学者分析，在住房供应结构中，经济适用房及限价房等供应，应占总房源的35%~40%才较合理，但供应现状则是出现别墅、高档公寓等的比率较大，这显然难以满足中低收入者的购房需求，从而引发房地产市场在供求关系上的失衡。然而造成以上事实的原因，除了开发商对利润的过高追求之外，还存在土地使用费已成为一些地方财政的重要来源。商品房价格的过度上涨会增加税收，从而带来相关产业的发展，导致政府在决策上的侧重点过偏使得商品房结构出现失衡。

1.4 房地产市场秩序呈现混乱局面

我国目前的房地产市场秩序比较混乱。主要是房地产开发商、交易、中介、服务等各个环节，都存在不同程度的违法违规行为。尤其是出现过个别开发商和中介机构相互勾结误导市场预期、恶意哄抬房价，使得一些房价在短期内呈现非正常上涨。而且随着2009年的美国次贷危机，房市的不景气和房价的下跌，也暴露出一些原始被遮掩的问题。一些房地产开发商和中介机构为减少损失，则加大了机会主义行为，使得房地产市场的秩序进一步加剧，混乱程度更为严重。

2 对加强房地产市场调控的建议及对策

2.1 加大对商品房结构的规划管理

2006年5月17日，《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》，即新“国六条”出台，就是为解决我国少数大城市短期内出现的房价上涨过快，住房供应结构不合理等问题。只有通过宏观调控积极调整住房结构，引导居民合理消费，才能维护住房供应市场的平衡稳定发展。大力发展中小型商品住房及经济适用房和廉租房，才能解决居民的住房困境。此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效地调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。

2.2 加强对房地产价格的调控管理

曾在2006年5月9日，国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。主要目的是为力求通过切实调整住房供应体系，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，整顿和规范房地产市场秩序，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度，共6个方面的内容来控制房价上涨过快的趋势。要加强对房地产价格的调控管理，首先要对城镇中低收入家庭的住房需求有所保障，所以，必须大力加大经济适用房和廉租房的供给量，并尽快建立房地产价格的形成和监管体制，并根据不同地区、不同情况调整价格的增长幅度，从而制定一系列使中低收入者和最低收入者能够充分享受到政府各项优惠政策，以实现适合中国国情的房地产市场发展景象。

2.3 加大对房地产市场的监管力度

为了有效控制个人转让住房过程中出现的相关费用和有关扣除问题的不明确、不详细，及对二手房交易个人所得税的征收不到位等显现。2006年9月，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。要使外商进入房地产市场就要规范其投资房地产市场准入、加强开发经营管理、严格规范境外机构及个人的购房管理，明确规范外商投资房地产企业的设立及股权转让和项目转让的程序等。并严格规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为。建立科学合理的房地产投资规则，对投资条件和投资项目进行严格审核。以确保国内房地产开发商的投资收益，使二者协调的发展，在竞争中实现双赢。

2.4 对房地产金融信贷方面加强调控

上调贷款基准率以充分发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用，是中央银行对信贷收缩所采取的紧急措施。理论而言，上调贷款基本利率，首先可以抑制房地产市场的购买需求，从而影响房地产市场的投机行为；其次可以增加房地产业的开发和经营成本，控制房地产的开发规模，以从经济的角度调控房地产市场的供求关系，降低购买量，从而减少房地产市场的供给量。然而，事实则是以上各项政策的出台并未起到有效地抑制房地产开发商的投资，原因则是以上两者均将负担和风险转嫁给了消费者，这样则会让越来越多的真正具有住房需求的消费者放弃购房的行为，进而进一步对房地产市场呈观望的态度。这样一来表面上看虽能暂时缓解房价上涨的压力，但并未彻底解决房地产市场出现的问题。

2.5 加强对土地的使用管理

房地产开发的产品总归起来还是土地产品，我国目前的建设用地总量出现增长过快趋势，只有有效的严把土地使用才能够有效的控制房地产市场的供给管理。加强土地管理，禁止擅自将农用地转为建设用地，加大对土地管理行为的监督检查，严惩乱用土地的违法违规行为，严格规范土地执法方面的要求和标准，才能起到有效控制土地的使用管理。土地是房地产业发展的基石，只有根据各地区不同的住房需求，才能既能满足一定时期内该地区的住房需求，还可以延长土地这种不可再生资源的使用。参考文献：

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