关于物业消防安全管理相关问题的探讨

刘毅敏

（山西省消防总队防火部，山西 太原 030001）

随着房地产业的不断发展和住房制度改革的深入推进，物业管理作为一种和现代化房产开发相配套的综合管理体系，日益受到政府各部门及社会各界的广泛关注。物业小区已逐步成为城市社会的重要组成部分，就山西省物业管理现状而言，虽然经过了多年的实践和摸索，取得了许多可喜的经验和成绩，初显现代物业管理的规模和发展方向，但在不少方面仍存在大量的矛盾和问题亟待解决。众所周知，物业建筑的使用年限，短有几十年，长则上百年，作为消防安全的一个重要组成部分——消防设施设备的维修、使用、保养、更新和改造将经受时间的严峻考验。另外，随着时间的推移，目前已投入使用的物业建筑的业主住房日趋老龄化。基于这两点认识，在物业管理行业兴起之初，就着眼于探索适应市场经济条件下运作的现代物业消防安全管理，避免形成“历史遗留问题”，重复“先发展，后整改”的老路，具有鲜明的现实意义。

1 物业管理消防安全现状

近年来，物业管理蓬勃兴起，物业管理的内涵愈加丰富，涉及内容包括商业楼、综合楼、民用住宅等等。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重，以太原当前物业管理消防安全现状为例，情况已不容乐观，主要存在以下问题：

1.1 消防设施和设备损坏、故障、丢失、挪用的现象比较普遍

防火分区被破坏、公共通道被占用等情况也较常见。究其原因，有以下几点：

（1）工程建设、施工违规进行，缺乏有效地管理监督，使消防工程质量得不到保证。

（2）消防产品更新换代快（个别产品由于市场竞争激烈已经退出市场），加之平时的维修、保养不善，致使一些消防设施（特别是消防自动系统）在安装后得不到及时的维修、更换和改造。

（3）管理者或业主消防意识淡薄，擅自挪用、拆移消防设施，占用、堵塞消防通道。个别业主为装修、通风、采光之便，拆卸防火门或者由于整个楼层买楼后，为了防盗和使用的方便，而在公共通道上装设防盗门，致使楼层疏散线路受阻。

（4）物业管理保安力量不强、防盗措施不得力，常有消防器材被盗。这是几年来物业管理中较为头疼的事情，原因众多，但也不排除内外勾结，从中谋利的行为。

1.2 物业管理公司未能形成规模经营

物业管理公司往往由房地产开发单位自行组建，很少将房产管理推向市场，以致形成物业管理行为不规范。作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。

1.3 物业管理的消防法规建设有待加强

对物业管理中出现的消防安全问题的整改缺乏有效的法律依据，不能从根本上扭转消防工作在物业管理中的被动局面。具体表现为：消防执法难度大，缺乏具体的操作性条文，诸如物业管理公司无力整改火灾隐患，消防部门该怎么办？对于物业管理公司而言，可以抽身退出，可业主又很难出资整改，至于关停整个物业建筑所造成的影响将使作出的此决定变得不可能。

1.4 消防安全责任不明确

目前，物业的服务合同中存在着对消防设施的管理没有明晰的合同约定，如何管理、管理到什么程度，均不明确。

1.5 没有建立起良好的物业管理运行监督机制

在物业管理公司的资质选聘，资金管理等方面缺乏法律法规的具体规定，特别在物业管理的资金管理上存在较大的缺陷。主要体现为：

对物业的公共设施设备的专项维修基金的管理缺乏透明度。没有相关的听证会制度保证和没有指定具体的、严格的资金使用标准。这种情况可以使得基金被各种名目透支运作或私自挪用。如果这个问题得不到很好的解决，若干年后，消防设施设备更新、改造，这笔经费该由谁出？

1.6 消防安全管理也没有纳入委托管理的范畴

新老物业交接时就会出现遗留的火灾隐患问题不能得到妥善解决，整改也陷入到推诿扯皮的问题当中。

2 解决措施及思路

由于物业管理属于市场经济综合管理范畴，设计的内容比较广泛，也比较复杂。而消防安全管理作为物业管理的一个子系统，它的完善和加强应在整个市场经济管理系统中综合给予考虑。消防机构作为政府行政职能部门，应努力实现从行政指导到行政服务的转变。从以上的物业消防安全管理现状分析来看，文章将主要从以下6个方面指出加强物业消防管理的措施和方法：

2.1 加强消防管理在物业管理法规中的地位

消防安全管理和建筑构造质量在物业安全使用中应占有同样的地位。以《山西省城镇住宅区物业管理规定》为例，其中关于消防安全的措辞很少，这个规定对重点单位而言，由于消防部门列入经济性管理，问题不是很大，但是对于一般的物业管理单位，日常的管理依据就是这个规定，而消防安全管理却很少提及。这样的规定是不能满足日益增强的消防安全管理需要的。另外，在消防法规中，应加强对物业管理方面的规定，特别要在一些消防经济责任方面制定出一个可操作性的管理措施。

2.2 加强消防工程的“源头”管理

从建筑工程申报公安消防机构开始，公安消防机构就应对建筑工程的设计从严把关，严格按照国家有关建筑设计防火规范审核，并在消防工程施工过程中仔细监督，不留先天的火灾隐患。

2.3 建立规范化物业管理市场，使物业公司逐步实现规模化经营，专业化管理

（1）公安消防机构通过严格的管理监督。科学的评估考核从中发挥作用，积极建立考核登记制度和市场准入消防安全标准，使物业管理市场更趋规范化。

（2）由于物业收费的复杂性，往往使基金得不到公平、有效的解决。为了保证这部分基金，国外发达国家和发达地区通行的做法是：建立各种政府管理的贷款保险基金和政府财政、税收补贴等。对此，消防机构可以通过与保险公司协调，共同探讨建立消防设施维修、保养保险基金的有效途径。

2.4 加强物业中消防设施维修、更新资金的管理

确保这些设施设备在使用年限内能够得到正常的维修、更新和改造，这就要求公安消防机构参与建立完善的、有效的、透明的资金使用监督体系。具体的做法可包括：①建立消防设施、设备维护专项基金；②维修基金的使用，物业管理公司应向消防部门提出使用报告；③建立评估考核和听证会制度，确保维修基金得到科学、合理的使用；④加强和其他物业管理行政主管部门的协调。

2.5 提高物业管理人员和业主的消防安全意识，确保消防设施设备完好无损

公安消防机构应当定期举行物业管理人员培训班，对从事物业管理的人员定期进行消防安全培训，增强他们的消防安全意识。另外，物业管理人员培训后应当有的放矢对业主开展形式多样的消防宣传，如在物业区内出黑板报、发消防知识传单等，不断提高业主的消防安全意识，杜绝消防违章行为。

公安机关消防机构应加强对物业服务企业的监督和指导，定期实施防火监督检查，为物业服务企业提供法律法规、消防技术方面的支持和服务，促进物业服务企业消防安全管理水平不断提升。