“退房潮”提示“攻坚期”

马红漫

开发商遭遇“退房潮”,是前期楼市投机泛滥的必然体现,“有保有压”的调控政策将会对此形成釜底抽薪之势。

楼市降价预期渐次强化,“退房潮”如影随形。近日有媒体报道称,房产巨头绿地集团正深陷“退房”事件之中。

纵览此前楼市运作轨迹,当后续楼盘项目面临降价压力或银行房贷政策呈收紧之势时,“退房潮”便会风起云涌。就此而言,绿地集团此番遭遇频频退房恰恰是目前开发商面临销售窘境的一个缩影,表明调控政策进入了“攻坚期”。

客观而言,本轮楼市调控组合拳堪为“史上最牛”。主管部门所祭出的各项政策让投机客无处遁形,而拟议中的房产税也让炒楼者“闻风丧胆”。正是在这样的调控氛围中,楼市需求萎靡,开发商们不得不放下身段逐步优惠让利,房价坚冰大有消融之势,市场对房价预期随之转向。央行营业管理部近日公布的問卷调查显示,居民对未来一年房价的下跌预期大幅上升,一年来首次超过上涨预期。而居民预期下季度房价跌幅集中在10%至30%之间。

当高企的房价无后人承接时,下跌就成为必然。此时此刻最为痛心疾首的购房者是哪些人呢?答案当然不是自住购房者。作为一项大额消费,自住者在购房时往往是极为谨慎的,对自己的收入状况也会做出较合理的预估。房价涨跌对他们的还款能力、日常消费、住房品质并无实质性影响,因此而选择退房者寥寥。反倒是那些赚取楼盘买卖巨额价差的投机客们,此时大都如坐针毡。一方面,后续楼盘的降价意味着他们的投机行为无利可图;另一方面,房贷门槛提高让他们的投机成本陡然增高、甚至是借贷无门,如若不及时回笼资金很有可能引发还贷难题,最终面临满盘皆输的残局。对他们而言,退房不仅可能挽回部分损失,而且可以营造楼市下跌导致社会矛盾激化的氛围,借此来向调控部门“示威”。另外,伴随着“退房潮”大批涌现,前期部分开发商虚假销售的劣迹也将会浮出水面。此前,雇人排队营造购房抢购假象;或者通过先签约、再撤单的“假合同”制造虚假成交等诸多伎俩就曾被曝光,只是当时弱化的楼市监管在客观上放纵了这些违规行径。如今,调控政策骤然收紧,楼市成交惨淡,虚假销售伎俩难免败露,这些假销售也会以“退房”的形式现身市场。

在上一轮楼市调控的2008年,万科等开发商巨头降价、“退房潮”等现象就曾经出现。遗憾的是,一场席卷全球的金融危机阻断了当时的楼市调控。以此观之,当前楼市再现“退房潮”等迹象,仅是表明本轮楼市调控市场威慑力初现,但尚难言已政策绩效充分显现。前车之鉴表明,楼市博弈的活跃期正意味着调控进入了“攻坚期”。

这里所称的“攻坚”,并非单指政策继续向楼市泡沫发力,而强化保障性住房建设也是应有之意,“有保有压”才是避免房价报复性上涨的关键所在。其实,投机炒房的影响力在于“助涨杀跌”,房价每一轮大规模爆发都是由于刚性需求集体入市引起。一般而言,刚性购房容忍等待的时间为半年左右,如果从去年11月份房产调控开始算起,本轮调控已经持续了7个月,已然属于“超期服役”。正是由于4月份新“国十条”的猛药推出,才使得刚性需求的容忍时间有所延长,但是如果房地产调控政策出现真空,而房价继续保持坚挺,则刚性需求随时都可能集中入市,近期楼市“砍价团”再出江湖就是其中的一个信号。因此,对于打压房价政策而言,包括尽快推出房产税等举措已箭在弦上。在扩大保障性住房方面,近期推出的“公租房”政策将保障性住房的覆盖面扩大到了城市中等偏低收入家庭,也即通常所说的“夹心层”。如果房地产市场的刚性需求能够得到充分满足,就意味着引起房价上涨的“导火索”被熄灭,房地产市场整体需结构将趋于合理。

开发商遭遇“退房潮”,是前期楼市投机泛滥的必然体现,“有保有压”的调控政策将会对此形成釜底抽薪之势,最终让“退房”推动真正的降价。