房价难降

张襦心

2010年最流行的预言是“千年极寒”。但在国人囤积了一把棉服、煤球、木炭后恍然发觉，冬天都过了一半，还没下过一场像样的雪。

楼市似乎也是如此……

面对居高不下的内地房价，温总理在视察澳门时第一次表达了无奈:“左一个(国)十条、右一个(国)五条，但房价就是压不下来。”“这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法。”

一个月来，独立地产评论员、“地产少壮派”论坛创始人王智中对楼市的分析基本上封笔了。另一位笔耕不辍的著名房地产评论人士，也早从10月中旬开始，再无声音。

“总理讲的是真话，房价不容易降。结论很清楚，结果都是明的，也没什么意外和特殊情况，就不想再讲了。”王智中在京接受记者采访时表示。

王智中是国内首个提出“动真格”的学者。

“去年12月7日的中央经济工作会议和9日的国务院常务会议之后，我就明确地提出国务院对房地产调控动真格了，当时对2010年行情是看空的。4月份国十条出来，第二天我顶着各种压力和内心的纠结，最终发布了‘今生首次劝人暂不买房。预测在一定时期，调控政策会层出不穷。后来又出来一个‘国五条，我把它定义为‘加强版国十条，原版国十条的‘补丁版，这两个说法也被媒体大量引用。但自从温总理的言论出来，我也不知道该如何描述了。其实总理还没讲的时候，我已经开始转向悲观。”

“地产新政”以后，一线城市量缩价跌，二线城市房地产市场也受到了一定影响。以北京通州为例，新开盘房价平均比新政前低20％以上，根据“地产少壮派”论坛的民间房价指数，北京二手房平均下跌了13％。

但随着政策的边际效应下降，特别是二线城市执行政策不到位，楼市变数骤然增加。“房产税”，这一被喻为“放在抽屉里的调控方案”，迟迟难以出台。

8月31日，王智中不再坚持“不买房建议”。果不其然，楼市欢天喜迎来了一股“回暖”。

尽管调控政策“十月围城”，11月全国商品房销售依然走出了量价齐升之势。11月当月，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5％，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0％。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，环比上涨0.3％。

正如2010年最流行的预言是“千年极寒”。但在国人囤积了一把棉服、煤球、木炭后恍然发觉，冬天都过了一半，还没下过一场像样的雪。

群体性“不务正业”

就在这个“调控元年”之末，“地王”再度争夺眼球。和商品房销售一样，土地的价量也开始“比翼齐飞”。

在“土地财政”的诱惑下，各地政府掀起了供地高潮。

据伟业我爱我家市场研究院数据显示，北京11月住宅成交建筑面积占比87.4％，较此前全年最高2月份高出13.2个百分点；住宅成交建筑面积较此前全年最高的5月份上涨88.1％，住宅用地出现了明显的井喷。值得关注的是，主要城市的成交地价，结束了长达6个月的胶着期，又开始快速上升。

根据12月3日中国指数研究院的报告显示，“9月29日开始的第二轮调控并未对土地市场施加更多压力，土地市场在10月份的短暂调整之后迅速回暖，土地市场供应量、成交量、价格均高于去年同期水平，溢价率同比降幅也有所缩减。”

在地方政府加大供应的背景下，“地王”开始躁动。

11月25日，广州、武汉、杭州地王频出。11月29日，温州地王以3.7万的楼面价，创下全国单价之冠，加上综合成本，房价至少每平米7万－8万。12月9日，上海青浦单价地王诞生，折合楼板价21865元/平方米，溢价率192％。

新一轮“地王潮”来袭，最抢眼的莫过于“抱团拿地”。

上述温州地王，便是几十家工业企业的联合体。据北京土地储备中心11月18日发布的公告显示，万科、五矿联合体斥52亿巨资，拿下了海淀区西北旺镇两地块，楼面地价近2万元/平方米。

在备受瞩目的中服地块争夺战中，Z14地块只有一家企业参与第二轮竞标，纳入囊中已毫无悬念。这家所谓的企业堪称“超级航母”，包括玖龙纸业、正大集团、正大置地、华侨凤凰、华康资本、正大制药投资等10多家企业。

11月25日，广州广铁南站近50万平方米“巨无霸”的推出，更是一场集团军之间的实力对抗。本来认为是最无悬念的原土地所有者广州铁路集团，在遭遇贴身逼抢后，最终联手珠光集团上演了一幕虎口夺食，以86亿元的总价，将万科与越秀城建联合体、保利与金地联合体、中海与广大联合体等击败。楼面地价达17276元/平方米，创下广州新的楼面价纪录，溢价率高达79.46％。

据说在拍卖开始，每次举牌竞价仅为500万元，中途增加到1000万。但在第57轮，广铁集团报出53亿元后。拍卖师干脆笑问:是否可以每次举牌竞价2000万元？在座开发商一致叫好。

如此“不差钱”，顿时令人联想到今年两会刚结束，中国烟草集团在拍出地王时，那位闭着眼睛举牌的大哥。

而在这些争夺战中，另一个惹人注目的现象，莫过于实业加速投奔房地产的怀抱。

玖龙纸业的老总张茵，乃是第一位摘得中国内地首富桂冠的女性，号称“废纸回收大王”，被誉为“从最传统的行业造就的最富有的女性”。但这一次，终究未能抵挡住房地产的诱惑。

海尔、海信、格力、康佳、春兰、TCL这些家电企业，雅戈尔、鄂尔多斯、红豆、杉杉、李宁等纺织服装品牌扎堆房地产，纷纷扎堆房地产，已经成为一种行业现象。其中雅戈尔房地产利润是纺织业主业利润的6.4倍，早已成为第一大主业。

一个多月前，中国人民银行温州市中心支行向政府部门提交了一份名为《金融支持工业经济运行分析》的报告，随后，制造业之都“产业空心化”与“民间资本热钱化”的说法不胫而走。

温州企业家们群体性“不务正业”，都干什么去了？有一句话在当地流传:“大企业造楼、小企业炒房”。

最近发布的“2010温州市百强企业”中，40多家制造业企业都涉足了房地产开发，康奈、奥康、报喜鸟等知名企业亦未能免俗。

为什么国内各行各业都在争先恐后地进入房地产市场，甚至宏观政策的打压丝毫未能减弱它们拿地热情？

一言以蔽之，看好后市。

“我个人认为房价将来还有一个相当长的上升通道。过去十年是大牛市行情。当年唱空的，现在回过头来看自己的观点，会觉得还是很可笑。聪明人都没发财。跟着感觉走的企业、小生意人赌了一把，都赚了。未来十年，也会出现一个小牛行情。因为中国还是依赖于赤字发展的经济模式，依靠发放货币来维持社会比较高的运营成本。明年还有7万亿的投放，而新盘去年一年的销售额4.4万亿，加上二手房6万亿左右，不足以吸纳社会上这么多的流动性。再加上美国第二轮的量化宽松政策之后，很多钱通过各种渠道进了中国的房地产。而中国资产的配置真的没有地方去，还是首选房子。在房子上钱堆得多了，自然表现为房价的上涨。如果这种现象不能改变的话，房价降的可能性就没有，我们只能看到一个短期政策的波动。”王智中认为。

中产支撑，还有多久？

尽管有限购令、第三套房停贷等政策，但在京城，每隔一两天，就会有人来向王智中咨询买房子的问题。

“这一波首次置业者不多，也没有特别有钱的富人。前期已经拥有大量房子，比如10－20套的，对国内房产已经没有了那么大的冲动，打算把鸡蛋放入更多篮子里，所以他们多是投资海外的房地产，或者去炒黄金、农产品。目前比较积极的是前期没有享受到房地产上涨成果的后来者，比如中产、白领，经过这么多年的资产积累，手上开始有一点钱，大约几百万，想在周边城市再买两三套房子。

为什么房价不容易下降，为什么新盘推出来就卖完了，我们自己的项目也是，还是很畅销的。我也在想，是不是有这方面原因，毕竟中产、白领数量多，力量还是挺大的。”

家住北京亚运村的王岳，是一家公司的中层管理者，最近便打算全款买下第三套房。“几年前父母从老家来京后与我们住不到一起去，让我在附近再买一套。80多平米的两居室，买的时候只有50万，如今已经涨到了260多万，翻了5倍多。所以我一直后悔自己为什么没有早一点投资房产的意识，为什么以前买的这两套都是小房子。”

根据王智中的统计，北京10月全款买房的比例上升到50％以上，目前更是高达70％。

“说白了，银行存款利率太低，贷款利率太高。这些人有钱不愿意放在银行，都想拿来投资置业，与其高息向银行借钱，还不如用自己的钱。”

如果说第三套房无贷款无法堵住投资者的热情，那么限购令，是否能够堵住再购买第二套、第三套？

“据我了解，限购还是严格执行的。但我很早就讲过，限购令没有价值，在执行过程中，上有政策、下有对策，总能钻到空子。比如用亲戚、家人的身份证，换房主购买。在实际操作过程中问题不大。往往持有10年、20年才可能产生纠纷，如果买了短期就出手，一般都不存在风险。”

王智中在和这一波购买方交流中，感觉到他们对后市比较有信心，觉得即使不涨，也跌不下去。“早年建仓者无所谓，已经没风险了。但这部分后来者，相当于是在股票涨到5000点才买入。虽然房价真的不容易跌不下去，但也不是绝对安全。这两年是看不到什么下降的空间，以后还是会有变数。”

人们对“地王”分外警惕，便是担心面粉溢价这么高，明年面包是不是也会迎来报复性大涨？

“我认为只要现有的政策执行到位，房价还是可以稳定住的。毕竟后来者、全款购房者，这些人的财富对楼市的支撑作用不会太强。而炒房人，通常不会选择全款炒房，房价不具备大量疯涨的可能性。现在北京房价已经进入了僵持期。短期内，现有货币政策，也许会在春节之间让某些资金链绷不住的开发商降降价。”

是什么，在以房价的名义急速下跌？

今年一连两轮号称“史上最严厉”的房地产调控政策和加强版，难道房地产市场，真的要倒逼出“第三轮调控”？最近一段时间，房产税呼声甚高，财政部官员“频频吹风”:12月2日，财政部税政司综合处处长周传华表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革。3天后，财政部财政科学研究所所长贾康亦声称，配合目前的房地产调控，可推出不动产保有环节的财产税制度框架，进行房产税试点。12月6日则传出消息，上海、重庆的房产税试点将于明年初推出，且重庆方案针对别墅等高档房征收，上海方案针对普通住房征收。

但刚刚闭幕的中央经济工作会议，将保障房建设定调为房地产调控的主导政策，而被寄以厚望的房产税并未“雀屏中选”。

“如果房产税税率达至2％，一个人有10套房，10年以后两套房就没了，对购房者的影响可想而知。”但王智中认为:“如果仅仅是降房价，政府有无数的手段，技术上没有什么难题。但国家下不了决心去做，有政策不敢推，导致房价难降。”

在政策权衡中，房地产的财富示范洪流，裹挟了愈来愈多的制造企业、中产阶层……社科院刚刚发布的《房地产绿皮书》发出警示:“当前中国经济的房地产化将加剧经济结构失衡、阻碍产业升级、助长投机心理，从而掏空未来30年中国经济增长的基础。如果我们的国家、我们的政府还不能从中醒来，那么其问题的严重性是可想而知的。”

正如一位网友看了牛刀新出版的《穷人通胀，富人通缩》一书后留言:“个人认为，在牛刀这本书中最经得起时间考验的结论只有一个，并不是房价会下跌，或者几种解决房价的措施最终被应用，而是中国的所有创造力、精神财富、人的自我认知和价值，这些真正能够在几十年的历史尺度上决定一个国家命运的东西，正在以房价的名义急速下跌。”