内地楼市:高端物业管理是软肋

金 姬

年逾不惑的李万礼,已在香港新世界集团工作了近20年。如今,身为侨乐房产华东区总经理,他深感在上海等内地大城市的房地产服务业的发展潜力较之香港,仍有很大发展空间。作为首个进入内地的地产及设施管理服务公司,李万礼希望带领侨乐在中国房地产服务领域中做到职业化与专业化的领航者,因为内地的高端物业管理存在许多不足之处。

《新民周刊》:在中国内地,很多人会把“房产服务公司”与专业的“物业管理公司”相混淆,物业管理作为侨乐的主营业务之一。你们的定位究竟有何不同?

李万礼:提起香港新世界,相信大家都觉得这是一个已经不能再熟悉的品牌了,而侨乐其实就是香港新世界服务旗舰的一分子。侨乐于1972年在香港成立,上世纪80年代中期,侨乐先后接掌香港两个国际级大型综合项目的租售代理及物业管理,一个是信德中心(港澳码头所在物业),还有一个是会展广场(香港会展中心所在地)。也就是说,侨乐是一家提供全方位、综合类房地产项目的服务公司,其服务项目有展览馆、使领馆、商业、酒店等。内容远远大于传统的物业管理公司。

侨乐正式开拓大中华业务是在1988年,当时我们策划接管当时全国最高物业——北京的京广中心。4年后,侨乐在香港成立主攻中国物业服务市场的公司,然后在中国内地16座城市设点,提供多元化房地产服务。

《新民周刊》:如此看来,侨乐经营的板块与很多代理公司有相似之处,国际房地产顾问五大行——仲量联行、世邦魏理士、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际——也有物业管理、租赁、企划等业务内容。侨乐的优势体现在哪里?

李万礼:我们与其他代理公司具有完全不同的背景,我们的背景决定了我们的思考模式和服务模式和其他公司大有不同。我们比那些代理公司想得更多一些,因为自身也是开发商,隶属于新世界,因此对整个项目的开发流程更为熟悉,在我们服务的项目中,能更全面及专业的为开发商考虑其利益。

侨乐以前只服务新世界旗下的产业,香港会展中心、星光大道等都是我们做租赁和管理的,在国内如北京、大连、广州等集团开发项目也都是有侨乐提供代理销售、租赁、管理的一条龙多元化服务。但从2007年开始,我们也开始为集团外的其他客户服务,将侨乐的品牌影响力扩展到更广泛的中国市场中。

《新民周刊》:侨乐进入上海14年间,取得了哪些业绩?

李万礼:在这期间以物业管理和咨询服务、销售代理为主线。

在销售代理方面上海侨乐第一个项目是1996年,新世界在闵行马桥开发的别墅区——旭丽花园,当时我就参加了这一项目。第二个项目是1997年在虹桥的中山广场一期。这两个都是外销房,当时是按美元来计价的。我们后来也给奉贤海湾艺墅当物业管理顾问,为上海国际丽都公馆提供租务代理及物业管理。

2007年我们除集团开发的项目范围之外,第一个服务项目就是马来西亚开发商友富(上海)有限公司在闵行七宝投资开发的上海皇都花园,我们负责销售代理的10栋楼目前只剩下两栋还在卖,代理销售额已经超过10个亿。

即便是金融危机让全行业受到波动的时候,我们所受的影响也不大,因为一来高端物业的需求相对稳定,二来只要把握好这部分客户做好服务,营销不会受太大影响。在2008年销售代理由香港九龙仓集团负责投资开发的汇宁花园二期也是类似情况,我们也是逆市而上,楼盘很快就销售一空。

《新民周刊》:您认为中国内地的高端物业管理服务还有哪些不足之处?

李万礼:能为高端客户提供他们所需要的服务的公司还是相对稀缺的,服务内容相对贫乏,服务水平也有待提高。从去年9月开始,我们为皇都花园物业管理当顾问。他们之前是自己做的,现在需要我们来提升服务品质。这一现象在中国内地比较普遍,开发商推出一个高端楼盘,由于希望所有因素可控且执行效率高,所以不太愿意请其他公司来管理。例如上海的恒隆广场等高端地产,都是开发商自己管理的。

侨乐之前也为新世界服务,所以对这种心态很了解。现在我们跳出来做,就是希望可以帮助高端地产提升物业等全方位管理。新世界旗下也有酒店,侨乐的员工也需要接受星级酒店的培训,而且香港会展中心等地标性建筑,经常会承接大型活动和节庆项目。

《新民周刊》:2010年上海世博会据说已经有南美洲的参展国家邀请上海侨乐提供设备管理?能否谈一下具体情况?

李万礼:确有其事,但抱歉的是,我们和该参展国家已经签订了保密协议,所以不方便透露细节。但是我要说的是,侨乐之所以能有这样的合作机会是因为侨乐为国外高端客户提供专业服务已经有非常丰富的经验了。马来西亚和文莱驻华使馆就是委托我们管理服务的,里面的安全级别非常高,这和一般的商业服务还不同,但是我们迄今为止做得都很好。

《新民周刊》:您刚才也提到了世博会,您认为它会带动上海的房价上涨吗?

李万礼:我认为世博会是对上海整个城市发展的一个重大利好,不能说对上海住宅市场没有影响,而应该说没有非常直接的影响,世博会对商业、酒店、旅游、购物和餐饮消费方面有更加直接的拉动。很多人觉得世博来了房价必然会很高,应该没有什么直接的依据。

《新民周刊》:您认为上海的楼市和香港是否有可比性?

李万礼:我认为上海和香港的地产环境不同,没法比。香港作为亚洲金融中心而言面积太小,但需求量很大,因此房价和中国内地城市相比一直遥遥领先,现在这种差距在逐渐缩小。上海是中国的窗口,有很多活动,例如今年的世博会,也可以说上海是中国的样板房。我从来不认为上海的房价过高,在我看来还是具有一定的合理性的。

《新民周刊》:近期國家的一系列楼市调控政策,对你们有影响吗?

李万礼:中央政府每年都有楼市调控政策,太热就要降温,太冷就要加温。不可否认,内地楼市的需求一直很旺盛,而高端市场对于调控不太敏感。

高铁刮起“楼市疯”

为了迎接2010年上海世博会,正在建设中的沪杭铁路客运专线(沪杭高铁),将使沪杭实现40分钟生活圈、工作圈、经济圈。而近日在嘉兴国际中港城召开的2010长三角经贸论坛透露,沪杭高铁沿线的一些城市也因此受益,嘉兴就是其中之一。这座在杭州和上海之间始终扮演“洼地”角色的地级市,在近半年时间内房价涨了一倍,每周末都有大量上海人去嘉兴看房。因为沪杭高铁通车后,从嘉兴坐火车只需17分钟就可以分别到达上海、杭州。

据悉,沪杭高铁嘉兴段将设立两个车站,其中嘉兴站设在南湖新区,是目前嘉兴房价上涨最快的地区,积聚了大量的外来投资客。但是,南湖新区的学校、医院、大型超市等配套资源还没跟上,休闲养老的功能尚不明显。上海房地产协会副会长印堃华担心,高铁消息已经提前透支了嘉兴等地的楼市效益,很多投资客可能是高价入市了。(整理/金姬)