2010房价将稳中微降

顾海波

要紧紧抓住“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投资、严惩腐败“的二十字要诀。

2009年是中国楼市疯狂的一年,在各地“托市”政策的推动和极度宽松的房贷政策烘托下,中国楼市普遍量价飙升,一些重点城市楼市依然高烧不退。全国楼市的非理性上涨,引起了消费者尤其是广大中低收入者的焦虑,也引起了中央政府的高度重视。

2009年12月以来,中央政府接连释放了房地产市场调控信号。2009年12月9日中央宣布房地产营业税由“两年恢复到五年”,12月14日国务院常务会议指出:“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措(新“国四条”)。2010年1月10日,国务院又发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)。短时间内密集的调控政策真的能给楼市退烧吗?

笔者认为,2009年楼市过热是由于投机过甚,中国房地产的泡沫已是不争的事实,房价收入比、房价租金(租售)比、房地产投资占固定资产投资和GDP的比重都严重超过国际警戒线。

因此,2010年的楼市走势首先取决于中央政府的楼市调控政策和决心,财政政策和货币政策的调整节奏和力度(提高银行存款准备金率和加息),以及各级地方政府(包括银行)的执行力度;其次,取决于银行的可持续放贷能力;第三是老百姓可持续的购买力和有支付能力的需求;第四是开发商的资金链;第五是投机客、获利盘的资金链和回吐压力。

2010年住房供求趋于平衡且供会略大于求。囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策(主要是土地政策、抽紧银根、打击投机)的力度加强而发生变化,房价就不会大幅上涨。

今年的住房的供应结构将日趋合理。中央政府会加大保障性住房、普通商品房和中小户型住房的供应力度,虽然在执行过程中会出现偏差,但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。

但是今年楼市的市场风险仍在积聚。近几年房价大幅飙升,使得大量国内外投机客蜂拥而至,市场需要一个获利回吐的过程,同时房租和房价的失衡(房租收入已抵不上利息支出),再加上中央宏观调控政策风险在积聚,住房保有成本会将大大提高,这些可能会改变部分投机客对未来楼市的预期。

笔者认为,中国经济对房地产业依赖过重。房地产业的非理性“繁荣”严重地挤压了产业结构的优化调整和升级。2010年中国房价在理论上存在较大的下跌基因和空间,但由于“土地财政”和房地产势力异常强大,房价的理性回归实际上会遭遇尴尬。真调控,房价下降,“土地财政”受到威胁;不调控,房价飞涨,泡沫破裂势必引起经济社會的动荡,这也是为什么我国近几年房价越调越高的深层次原因。是继续养泡沫还是主动挤泡沫值得管理层深思。就房地产领域本身而言,要尽快建立规范的制度;要紧紧抓住“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投资、严惩腐败”的二十字要诀。

2010年中国房价总体上将在高位窄幅盘整、波动,呈现稳中微降的局面。只要政策和法律到位、执行到位,房价的理性回归是分分秒秒的事。在当前中国房地产泡沫接近崩溃的情况下,房价的适度理性回归有利于中国经济内需的提升和软着陆。(作者为独立房地产研究评论专家)