央企需要可持续发展

陈基强

2009年至今,“央企”成为全国各地房地产市场报道中的关键词。2009年上半年的4万亿投资计划为央企带来充裕的产值,雄厚的资金和高信贷额赋予了央企在土地市场上绝对的竞争优势——2009年保利拿地金额达到450亿元,仅2009年12月就斥资近92亿元在成都、上海、北京、大连、广州等地夺得多宗地块。

财大气粗的央企拿地往往势在必得,虽然拿地数量不多,但是土地成交总额以及楼板价却屡次刷新纪录——去年6月26日,中泽置业(中国电子信息产业集团下属公司)以19.6亿元勇夺北京朝阳奥运村乡(水源九厂东侧)地块,楼板价15217元/平方米,溢价124.32%。6月30日,中化方兴(中国中化集团下属公司)以40.6亿元豪取北京朝阳区广渠路15号地块,楼板价16022元/平方米,溢价146.51%。9月10日,中海发展(中国建筑工程总公司下属公司)以70.06亿元一举夺得上海长风6B、7C地块,楼板价22409.3元/平方米,溢价率129%。12月3日,中建国际(中国建筑工程总公司下属公司)联合保利兴以总价48亿元夺得北京奥体南区3、4、5号地,楼板价分别为18022、19288、18390元/平方米,溢价率分别为142.9%、151.9%、146.6%。12月4日,远洋地产(由中国中化子公司和中国远洋运输子公司为主要股东组建)以48.3亿元竞得北京亦庄新城III-1街区F地地块,楼板价1.8万元/平方米,溢价率达468%。

目前出现在房地产市场的央企主要可以分为三類:以房地产开发经营为主业,并且在“圈内”业绩卓著,如保利集团、招商局集团;以房地产开发经营为主业,但表现低调,如中化集团;房地产业非公司主业,在房地产市场的名声也鲜有耳闻,如中国电子,这类央企往往通过设立下属子公司,将大量资金投向土地市场。全国129家央企中,仅有16家央企的主业中包含房地产开发经营,然而在产能过剩的情况下,不少“圈外”的央企也按捺不住,将大量资金用于房地产开发,而不是用于其主业相关产业的发展。一旦这一现象蔓延开来,将直接影响中国房地产市场和整体经济。

为此,国务院国资委出台新政,约束央企进行房地产等高风险领域的非主业投资。中央的这一政策旨在为狂热的中国楼市降降温,为冲动的央企,特别是非房地产主业的央企提个醒,让它们保持理性。“圈外”央企携巨资加入土地争夺战,直接加剧了土地市场的竞争。由于它们对运营成本不敏感,在轮番喊价之后,地价不断攀上新高,最后成交价往往令人瞠目结舌。土地楼板价的上涨在短期内会使地块周边楼盘的房价和租金快速提升,在地价疯涨的同时,企业极有可能会囤地。2009年底,为了遏制房地产市场发展过热,中央在严查开发商囤地情况后,首次将9个城市18幅闲置地公开曝光,一些中央直属企业都榜上有名。

另一方面,非房地产主业央企一旦过多投资房地产业,主业发展将会停滞不前。这些央企涉及能源、钢铁、运输等支撑全国发展的实体经济,是影响整体经济发展的命脉。同时,楼市的高风险将会造成国有资产的流失。虽然短期内在地价的推动下房价得以上涨,但是真正影响房价的因素纷繁复杂,从长远期来看,需求方会逐渐无法忍受上涨的房价,从而持观望态度,等待政策调控,这时房价会逐渐回归理性,曾经的“央企地王”极有可能出现负利润,从而引发税收、就业等诸多问题。(作者为基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理)