房价是怎么定出来的

徐贵祥

不管开发商们怎样忌讳,房价必然要成为热门话题,从民间到中央,从买方到卖方。主流的声音是质疑,老百姓多感到不能理解、不能接受。但是,诚如某专家所说,也不是一边倒,也有人认为房价不高、高也高得有理。

在2010年第十届中国房地产发展年会上,某先生说:“我们几乎所有人都忘了23号文件为什么要发展房地产,也忘了发展房地产、房地产市场面向的是谁,这可能是引起我们各种媒体和社会巨大争论的原因。23号文件和18号文件都特别强调中国高收入阶层和中高收入阶层用市场的办法来购买和租赁商品房,这可能是中国对房地产市场的基本定位。换句话说,如果你不是中高收入阶层,你就别在这儿谈房地产市场,这个市场和你没有什么关系。”

中国的“高收入阶层和中高收入阶层”是什么概念?有什么标准来界定?是根据正常收入还是非正常收入来衡量的?我不知道有没有人做过当代中国社会各阶层分析,我们倒是可以理性地简要分析一下。

按照通常思维,一个“高收入阶层”人士,靠自己的正常收入,十年之内购买一套体面的独栋别墅,应该不算过分。而今,在北京、上海这样的地方,城区内建筑面积在三百平米以上的独栋别墅,均价至少是一千万元人民币以上——这肯定是保守的估计,某先生一定会笑话我们土老冒。好,即便这样保守地估计,要想实现十年之内买一套独栋别墅,该“高收入阶层”的年薪也应该在百万元以上。这个标准就决定了,中国的党政军官员被排斥在这个阶层以外了,中国的科学家、艺术家、教育家等精英被排斥在这个阶层以外了,中国在编的广大的党政军机关干部、公检法干部、教师、医生、律师等等,都被排斥在外了。因为,据我所知,上述人员的工资收入,还没有谁的月薪超过十万的,即便是有特殊贡献者。如此这般算下来,所谓的“高收入阶层”,基本上不存在。要么,就是非正常收入者。

再者,某先生说“如果你不是中高收入或者高收入阶层,你就别在这谈房地产市场,这个市场和你没有什么关系。”这话是不是霸道了?即便你的价格只针对“中高收入或者高收入阶层”,但是你的价格影响了整个房地产市场的秩序,这就是“蝴蝶效应”。在全球经济一体化这么个大的背景下,任何一种局部的经济活动都会关联到整体的波动,这是显而易见的。

某先生还说,“是人们期望值发生了变化,看到高收入家庭买了房子,有了巨大的家庭财富,低收入家庭也想拥有这个财富,所以老觉得经济适用住房和廉租房不过瘾,所以在网上说说,在媒体上也说说,我也要一套商品房。你有毛病!”

这可能是误解。是不是所有的低收入家庭都想要一套商品房?不知道。还有一个问题是,是不是所有的低收入家庭都已经有了经济适用房?还是不知道。低收入家庭之所以“在网上说说,在媒体上也说说”,并不是妒忌你阔了,我们说的是房价,也包括经济适用房价和房租价格。房地产的价格不是孤立存在的,商品房价格上去了,经济适用房的价格和房租价格能不上去吗?老百姓关心自己的利益,谈谈房价,不应该受到指责。

我在买房的过程中,非常关心一个问题,那就是房价的依据。我敢说,没有任何一个房地产开发商敢于把自己的成本和利润账目公开给我们看,我觉得这些东西不应该成为隐私,至少对政府审计部门而言。房价是不是应该纳入国家物价部门管理范围,我们老百姓不清楚,所以房价的依据似乎永远是个谜,倒是我这个门外汉,揣摩出一个公式,可供参考:

房价=红色成本(包括地皮、原材料、劳动力……)+绿色成本(包括纳税、交费、拆迁……)+灰色成本(包括……)+黑色成本(幻觉、欲望、胃口……)

这里面,如果有一项是说不清楚的,那么整个公式就不成立了。而事实是,在所有的房价里,不止一项说不清楚,往往有好几项说不清楚。因此,我又得出第二个公式:房价=一笔糊涂账。

题图 / 落差 / 佚名

【“杂文专版撷英”栏目作品选自2010年3月17日、

5月19日、3月31日《中华读书报·家园》】