建筑面积计算规则的差异性研究

肖 烨

1 概述

建筑面积计算是每个建筑设计项目成果的重要组成部分，也是建筑师在建筑设计过程中的一项主要工作。建筑面积相关数据限定了建设用地范围内要建造的建筑量的大小。建筑师作为建筑前期的策划者和规划者，有义务控制好设计建筑面积数据与最终测量师的房产测绘面积的一致性，应当综合分析研究相关专业的法规(规则)，结合自身行业规范，以全方位的标准来控制建筑设计面积，满足各个相关专业领域的审查、报建、控制的需求。

2 建筑面积计算的主要规范与规则

1)为完善和统一建筑面积的计算范围和计算方法，2005年4月建设部标准定额所对原《建筑面积计算规则》予以修订并改名为GB/T 50353-2005建筑工程建筑面积计算规范，自2005年7月起实施至今，《建筑面积计算规则》在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用。对商品住宅建筑，1995年建设部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》于同年12月1日起施行。2)由国家质量技术监督局2000年 2月22日发布新版 GB/T 17986.1-2000房产测量规范于2000年8月1日开始实施，由建设部和国家测绘局归口管理，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗邻居民点的房产测量。《房产测量规范》的第一单元的主要内容是关于房屋面积测算规定。3)城市规划管理的重要手段之一就是控制所规划地块的建筑总量，因此建筑面积计算也是项目规划报建的最基本的指标。4)国家和地方的建设主管部门在单项建筑设计规范中有时也会提出针对此类建筑的面积计算的方法，如GB 50096-1999住宅设计规范(2003版)就有“技术经济指标计算”内容。

3 建筑面积计算规范主要条文的解析

3.1 《建筑工程建筑面积计算规范》计算原则的要点分析

1)计算面积范围限定原则。规范的3.0.1及3.0.3条明确规定建筑面积计算的外轮廓界面，是以勒脚以上外墙结构外边线计算，强调的是“结构”的外边线。这是一般原则，也有特例。在3.0.21条，要求“以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积”。同样，3.0.22条要求“建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积”。3.0.23条“建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算”。理解为该变形缝不管是否可以利用，都应计入建筑面积。2)高度计算原则，以2.2 m作为临界高度。规范的3.0.1-1条规定2.2 m及其以上者应计算全面积，不足者，按1/2计。其后的3.0.2条～3.0.14条均有对此临界高度在不同情况下的说明。对斜顶(面)3.0.1-2条是以2.10 m作为分界高度的。同样3.04条对特例进行补充。3)对某些建筑特殊部位的计算原则。3.0.18条规定“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算”，此条的解释条文中明确，无论何种形式的阳台均按水平投影面积的1/2计算。3.0.17条“有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算”;3.0.24条“无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯不计算面积”。

3.2 《房产测量规范》计算原则的要点分析

1)计算面积范围限定原则。8.1.2条房屋的建筑面积定义“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积”，理解为按建筑的最外边线计算，不需区分建筑外界面的材质。2)高度计算原则，以2.2 m作为临界高度。规范的8.2.1条规定2.2 m及其以上者应计算全面积。8.2.3条a)规定“层高小于2.20 m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20 m的地下室和半地下室。不足者，按1/2计”。3)对某些建筑特殊部位的计算原则。8.2.1条f)“挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算”，8.2.2条c)“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”。8.2.1条g)“属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算”，8.2.2条d)“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算”。8.2.1条o)“有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积”，8.2.3条j)“与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建筑面积”。

4 建筑面积计算规范(规则)的差异性研究

1)《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》的计算规则适用性。上述内容是选择了两个规范的主要关键性条文，仔细解读逐一对照，不难发现这些规定性条文不同程度上有着差异，往往按《建筑工程建筑面积计算规范》计算出来的面积值要小于按《房产测量规范》计算出来的面积值。这就给实际运用时带来困难，需要我们根据所计算面积成果的目标用途来确认适用条文。《建筑工程建筑面积计算规范》“适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算”。所以建筑设计时计算建筑面积应当依此为规则计算面积结果，用于建筑规模控制、项目报建、工程造价等。而对于用于房屋建筑权属认定的面积指标值，则应采用《房产测量规范》的计算原则。2)建筑面积计算的规则方法的外延。规划主管部门对建筑面积的管理是以计入容积率的部分建筑面积作为依据的，而容积率指标是由控制性详细规划或土地出让时所规定的条件决定的。仅满足容积率指标的所核定建筑面积只是整个项目可建建筑面积的一部分，整个项目总建筑面积大于核定建筑面积。而《房产测量规范》则是以总建筑面积为计算依据的，房产面积除含有计入容积率部分的面积之外，还包括分摊的地下室、机房等共用面积部分，显然两者有着不同的外延。3)常用建筑工程建筑面积计算差异性条目的归类。表1是笔者结合工作实践，以上述两个国家规范为主线并结合上海市地方性规范将各相关规范中差异性条目进行类比的统计成果。使用该表可快速查找要点，提高工作效率。

表1 统计成果

5 建筑面积计算相关规范的部分条文的改进建议

1)关于建筑面积计算的外轮廓界面，这个建筑最重要基本界定，应当统一为按建筑的最外边线计算，不应与面层材料相关，这样就能保证所有建筑面积计算的起始条件一样，避免大的误差。2)高度计算原则，无论是否利用该空间，屋面是否为坡顶，均以2.2 m作为临界高度，2.2 m以下不计算。简单明了，更易把控。3)阳台，不分住宅与公共建筑，不论封闭与否，统一为按一半建筑面积计算。4)室外楼梯，无论有无顶盖，均不计入建筑面积。5)变形缝，无论是否利用该空间，与室内是否相同，均计入建筑面积。

本文是笔者近年来运用学习研究现行各类建筑面积计算法规的初浅体会，以此奉献给同行供参考，也希望就建筑面积计算规范存在的问题能得到政府相关部门重视，对有关编制、管理、技术标准归口单位予以协调，编制单位今后在修订时能予相互衔接，完善，进而可能把建筑和房地产行业等有关建筑面积统计的法规，归并成为一部完善统一的建筑面积计算法律规则。

[1] GB/T 50353-2005，建筑工程建筑面积计算规范[S].

[2] GB/T 17986.1-2000，房产测量规范[S].

[3] 房地资权[2003]108号，上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则[S].

[4] 沪规法(2000)0156号，上海市建筑面积计算规划管理暂行规定[S].