我国房地产区域市场发展不平衡现状

苏 英, 边瑞灼

西安建筑科技大学管理学院（710055）

房地产市场的发展与经济发展密不可分,我国区域经济发展的不平衡导致了我国房地产业区域市场发展具有较大差异，本文将利用2007年至2009年各城市《国民经济和社会发展统计公报》中的相关数据，主要从经济基本面、房地产业发展水平两个方面来论述我国一线、二线、三线城市市场特点。具体来说，以北京、上海、深圳、广州作为一线城市，在二、三线城市的选择上兼顾地理特点，二线城市以宁波、西安、成都、福州作为代表，三线城市以烟台、宜昌、南通、焦作[1]为代表。

1 经济基本层面

1.1 经济发展规模对比

从经济发展规模上来看,三类城市在生产总值上有明显的梯度差异,2009年一线城市平均生产总值11127 亿，是二线城市的3.19倍，是三线城市的4.97倍，由此可以看出一线城市比二线、三线城市发达很多。从生产总值的增长速度来看，一线城市三年的复合增长率为13%,二线城市为15%，三线城市为16%，三线城市领先于一线城市3个百分点，三线城市的发展速度不容忽视，潜力巨大。

1.2 消费能力对比

在人均可支配收入上三类城市也存在较大落差,同样一线城市领先于二、三线城市。2009年，一线城市人均可支配收入达27813 元，比二线城市多出30.4%，比三线城市多出64.3%。在增长速度上，一线城市与二线城市持平为13%，领先于三线城市2个百分点,二线城市领先于三线城市是因为其较大的规模，而二线城市与一线城市规模相差较大，却有着相同的增长率，二线城市显现出不俗的发展潜力。

2 房地产业发展层面

2.1 房地产开发投资规模对比

从房地产开发投资规模来看,三类城市呈现出明显的梯度差异，一线城市09年房地产开发投资为1256 亿，二线城市为607亿,三线城市为162亿。从三年的复合增长率来看，三线城市为23%，高出二线城市13个百分点，高出一线城市17个百分点，呈现出强劲的增长势头，可以看出在三线城市房地产企业有着广阔的发展空间。

2.2 商品房销售面积对比

在商品房销售面积绝对值上三类城市依然存在较大差异，2009年一线城市商品房销售面积为1857 万平方米，二线城市为1372 万平方米，三线城市为368万平方米，一线城市遥遥领先于二、三线城市，这与一线城市巨大的人口规模是分不开的,但也显现出了一线城市房地产市场的火爆程度。

2.3 房价增长趋势对比

从房价增长趋势对比，一二三线城市均呈现出较强的增长势头。从2007年至2009年统计数据来看，一线城市平均商品房均价从10489 元/平方米升至13213 元/平方米，增幅达13%，二线城市平均商品房均价从5201 元/平方米升至6969 元/平方米，增幅达16%，三线城市平均商品房均价从3879 元/平方米升至4645 元/平方米，增幅达9%。

2.4 竞争程度对比

一线城市房地产业起步早，发展历程长，众多房地产名企是从一线城市发展起来的，企业数量较多，市场竞争异常激烈。近年来，随着二线城市成为开发热点，外地开发商也来竞相抢滩，使得二线城市房地产市场竞争日趋激烈。相对而言，目前三线城市的市场竞争平静得多。从各城市房地产企业注册数量来看，一线城市平均2309 家，二线城市平均1024家，三线城市平均245家。

3 小结

由于区域经济发展不平衡导致了我国房地产区域市场发展不平衡现状，一二三线城市在房地产开发投资、商品房销售面积、销售均价都存在一定的梯度差异。具体来说，在绝对值上一线城市领先于二线城市,二线城市领先于三线城市；从增长率上来说，在开发投资和销售面积上二三线城市呈现出了强劲的增长势头，远远高于一线城市。在竞争程度上，一二线城市竞争远比三线城市激烈。

[1]何恩凯.中国新兴城市30强[R].上海:仲量联行,2008

[2]各省市国民经济和社会发展统计公报,2007-2009

[3]陈东琪.中国房地产业发展的区域分析[R].北京:经济科学出版社,2008