房地产企业财务风险的成因及其防范

王质君

（湖南大学会计学院，湖南长沙410082)

随着我国经济的发展，房地产行业呈现出快速发展的态势，逐渐成为我国国民经济新的经济增长点.根据国家统计局的相关数据，整个房地产业的增加值占国民经济总体的比重至2008年底就已超过5%，成为国民经济中一个至关重要的产业部门.然而，由于房地产业具有投资大、建设周期长、不确定因素多、受国家宏观经济政策的影响大等特点，当前我国房地产企业依旧面临着较大的财务风险隐患.

1 当前房地产企业财务风险表征

由于房地产业具有投资周期长、投资额大、不确定性高等特点，国内房地产企业在财务风险的表现上具有一些相同的特征.在当前复杂的经济形势下，房企呈现出一些共同特征.

（1）负债金额巨大，资产负债率偏高.笔者分析了沪深两市近五十家房地产上市公司2009年的年报数据，剔除不具代表性的房企 （如负债率畸高或畸低）之后，对40家上市房企的负债总额和资产负债率进行了统计.分析结果显示，这40家房企的负债总额余约5 000亿，平均资产负债率高达64.61%，而国际公认的负债率警戒线是60%.另一份调查数据显示，截至2010年4月6日止，沪深两市共86家上市房企发布2009年年报，累计实现净利润347.15亿元.而与此同时，账面债务总额高达6 000多亿元.这86家房企中，有56家资产负债率超过60%，46家超过70%.可见，2009年房企华丽的报表背后，隐藏着巨大的偿债风险.

（2）再筹资困难，房企面临资金链条断裂风险.截至2010年3月,至少有66家A股上市房企提出再融资预案,募集资金接近1 500亿元.例如，万科计划公开发行8.8亿股,募集资金112亿元，保利地产和金地集团计划以定向增发的方式分别融资80亿和42亿.即便房企的再筹资意愿强烈，现实还是宣告今年房企的再融资计划受阻.一方面，国家对房地产企业的再融资计划开始实施缩紧的政策，融资、再融资都纳入到证监会与国土资源部的审核之中；同时，政府为保民生，对房企信贷也呈现出缩紧的趋势，不可避免地加大了房企再融资的难度.另一方面，房企过高的负债率必定会相应降低对债权人的债权保证程度，在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力.以上众多因素将使房企再融资陷入困境，切断项目滚动开发的资金来源，从而使房企面临资金链条断裂的致命威胁.

2 房地产企业财务风险的成因

（1）盲目举债，财务杠杆使用过度.由于房地产行业的项目投资大多需要大量资金，多数房企为使项目运行，千方百计地向银行贷款或向其他企业借款，而很少从现有企业内部挖掘资金潜力.这种举债具有极大的盲目性，并未谨慎考虑企业自身是否具有相应的偿债能力.过高的负债和内源筹资的缺乏导致企业资本总额中自有资本和借入资本的比例不当，影响了资本结构的优化，使得大部分企业未能达到最合理的资本结构，加大了资金成本，也加重了偿债压力.

另一方面，负债经营产生了财务杠杆效应.一般来说，无论企业营业利润是多少，债务的利息通常是固定不变的，这就使得企业自有资金的利润变动幅度会超过息税前利润的变动幅度.这种由于固定财务费用的存在而导致自有资金利润变动大于息税前利润的变动的效应，就称为财务杠杆效应.财务杠杆效应可以通过财务杠杆系数来衡量.而负债是与财务杠杆系数成同向变动的，也就是说，在其他条件相同的情况下，负债越多，利息支出越大，则财务杠杆系数越大，也即财务杠杆效应越明显[1-2].这将直接影响到企业的财务风险.因而，虽然负债带来的杠杆效应可以在一定程度上加大企业的经济效益，但随着负债比率的上升，企业的债务风险也会加大.

（2）业务拓展过快，盲目投资.受2009年政策利好、信心恢复等因素的影响，房地产企业在去年赚的盆满钵满，对前景预期甚高，加快了扩大经营规模和拓宽业务范围的步伐.业务的快速拓展对企业的融资能力、风险识别和控制能力等提出了更高的要求.而当前房企是否具备这样的能力，则是值得怀疑的.与此同时，各大房企在投资项目的选择上也出现了一定的盲目性.部分房地产开发商认为，只要能够成功 “圈地”，按照设计图进行施工，在各环节投入相应的资金，按时完工，便会产生其预期的经济利益.这些房产企业在事前并未从项目选址，市场需求，投资报酬率，国家法律与政策等各方面进行全面科学的项目分析，也没有进行必要的市场调查，导致决策没有依据，加大了财务风险.

（3）销售资金的回笼可能引发财务风险.当前房企面临的另外一个严峻的考验便是销售的资金回笼困难.这主要基于两个原因：一是由于客户信用造成的销售资金的回笼困难，这主要是由于房地产企业与客户之间存在信息不对称，难以识别每一个客户的信用程度，使得按揭贷款推延，或首付款、分期付款迟迟不到账等现象；二是由于产品的不合理定价、销售失误导致的产品积压.这两方面都会形成企业的资金压力，加大财务风险.

（4）收益分配上的短期行为导致财务风险.由于房地产业属于高利润行业，许多房地产企业在获得高额利润之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的报酬水平.2009年房企业绩突飞猛进的同时，高管薪酬也水涨船高.华远地产董事长任志强以707.4万元的年薪遥遥领先同行，万科掌门人王石以590.3万元的年度薪酬紧随其后，金地集团董事长凌克收入也达到307万元，该公司董事张华纲、赵汉中也分别获得255万元和189.8万元的年薪.业绩腾飞带来高管收入暴涨，这本来是无可厚非的,但过高的薪酬对企业就是一种负担.当前房企未能正确处理企业内部消费与积累的关系，这种短期行为将会导致企业承担过多的开发成本、管理成本和资金成本，威胁到企业的持续经营和成长，从而引发财务风险[3].

(5)宏观调控政策的波动加大了房企的财务风险.我国房地产行业属于国家支柱产业，受国家宏观政策影响大.近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控.2009年，在宽松的货币政策及积极的财政政策等多种有利因素的刺激下，房地产市场出现了量价齐升、供不应求的局面，房价经历了一个从低谷到高峰的V型反转.从整个房地产行业来看，2010年发展方向何去何从，最大变数来自于政策的导向和变化.国务院常务会议已经定调，要综合采取土地、金融、税收等多张手段扼制部分城市住宅价格过快增长，保持房地产行业的稳定、健康发展； “国四条”已经明确表示 “遏制部分城市房价过快上涨”，释放强烈的调控信号；同时，2009年底财政部、国土部等五部委已联合出台 《进一步加强土地出让收支管理的通知》，提高了土地出让金首付比例；证监会和国土部也表示对房地产行业上市公司的再融资政策进行调控.以上的信号都预示着2010年房地产调控政策将由刺激转为谨慎[4].如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则必定会造成财务上的较大波动，加大了房企的财务风险.

3 房地产企业规避财务风险的措施

由于当前房企的财务风险成因具有多面性和复杂性，要科学有效地规避和应对财务风险，必须从以下多个环节着手.

（1）融资中的财务风险防范.一是优化资本结构，降低偿债风险.企业负债经营所产生的财务杠杆效应可以扩大企业的经济效益，但与此同时，负债比例的上升也必然加大企业的财务风险，因此负债比例并不是越高越好，而是应该维持在一个合理的范围，尤其不能超过国际公认的60%资产负债率的警戒线.房地产企业应通过合理安排自有资金与债务资金的比例关系，寻求最佳的资本结构.这样既能利用企业的信誉或土地房产的抵押增加负债资金来源，以便充分发挥财务杠杆效应，又能把相应的债务风险控制在一个可控的范围之内.

二是注重融资策略的创新，实现多元化融资.对于当前的房地产企业来说，探索新的融资渠道是解决融资困难的一个很好的方法.央行和银监会明确提出支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道.为了取得广泛的资金来源，房地产企业应在利用传统融资的前提下，积极探索通过发行股票、发行债券、预售房款以及房地产信托基金等途径，实现多元化的融资渠道.这样既可以降低资产负债率，控制资金成本，又可以拓宽融资渠道，扩大资金来源，降低财务风险.

（2）投资中的风险防范.一是把握国家对行业的宏观调控政策，实行科学决策.基于我国房企发展和走势在很大程度上受到国家宏观政策的影响，房企首先必须分析和把握国家在宏观政策上释放出的信号，深度理解国家在土地、税收和信贷以及住房供需关系上对房地产市场进行的调节，以行业政策为导向来决定投资的方向，调整现有的项目投资.在此基础上，房地产企业应加强投资决策前的准备调研工作，通过严密的市场调查，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，聘请专业的评估人员，做好项目的风险分析和可行性分析，降低和减少财务决策的盲目性.房企在投资过程中必须尽量避免投资与政策和市场的脱离，这样才能把不确定性降到最低，进行较为科学的投资决策，规避投资决策失误导致的财务风险.

应特别注意的是，在低碳经济成为发展趋势的今天，房地产行业也必须迎接这一新的挑战，投入专项资金进行低碳节能建筑的研发，推动“低碳房产”的建立和发展，实现房企的可持续发展.

二是采用投资分散策略分散财务风险.分散投资策略是分散企业财务风险的一种有效方法.由于当前房企普遍存在业务拓张、投资意愿强烈的情况，可以适当采用投资分散策略来规避集中投资所产生的巨大风险.具体方式包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等.企业通过使单个项目在时间、区域上的错位和合作开发等手段，便于资金和其他资源的统筹安排，与合作方共担风险，最大限度降低投资风险.

（3）公司日常运营中的风险防范.一是加强房地产企业决策者和财务人员的财务管理意识，提高其综合素质.提高房地产企业的财务管理水平，首先必须从决策者入手.决策者应通过学习和培训具备基本的财务管理意识，树立重视财务风险管理的观念，并能在财务风险防范和应对中起到引导和支持的作用.其次是要注重对财务人员的素质的提高，对其进行系统的财务培训，使其真正能为企业的财务管理整个流程起到控制的作用.

二是缩短预售时间，加快销售资金的回笼.与其他行业不同的是，房地产业的产品销售多采用预售的方式，而预售的销售方式加大了款项的回收风险.除此之外，由于房地产投资还涉及到政策法规、国家宏观调控、金融走势、供求状况等多个方面，因而受到各因素的影响，易造成变现风险，容易引起资金链条的断裂.因此房地产企业应把预售的时间控制在可接受范围内，在对销售不造成重大影响的前提下，尽量缩短预售时间，及时收回款项，为企业的发展提供资金支持.

（4）收益分配环节的风险防范.企业的生存和发展与投资者的支持息息相关，进行合理的利润分配能够赢得投资者的支持和好感.但是，收益分配切忌短期行为，杜绝分配的随意性.由于当前很多房地产企业都面临负债金额过高，自有资金不足的状况，资金瓶颈已经成为房地产开发企业发展的一大障碍，所以企业在制定利润分配方案是应充分发挥内源融资功能，尽量减少现金分配，立足企业的长远发展，这样才能降低财务风险，增强企业盈利能力，从而最终使投资者收益.值得一提的是，基于房地产企业的现状，进行分配决策时不仅要看利润指标，更要注重经营活动产生的现金流量净额，以此作为分配决策的重要财务指标，才能真正做到合理分配，为企业发展积累足够的资金.

（5）建立房地产企业的风险预警体系.有效的风险预警体系对房地产企业的风险管理和长期发展来说至关要.房地产企业应在全面预算的基础上，建立一个全面有效的风险预警体系，加强对财务风险的检测、预警、诊断和控制.房地产企业的风险预警体系可以分为三大系统：基本信息系统，分析监测系统，风险处理系统.其中，基本信息系统负责财务信息的收集和传递，是整个体系的基础.分析监测系统是整个体系的核心，它具有识别风险并对其进行分析和监测的功能，它将对企业存在的风险作出判断，对风险水平达到或超过预警线的财务风险进行预警.分析监测系统的核心在于财务风险财务指标体系的建立.房地产企业可以根据自身的特点，选择特定的盈利能力指标、偿债能力指标、营运能力指标、发展潜力指标等，设计一套适合企业的财务风险指标评估体系.

总之，在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险管理的识别、防范和控制，提高抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展.

[1]姚杰.浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125-126.

[2]任书芳，高树岭，张行贵.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].时代金融，2006（4）：85.

[3]陈彬彬.我国房地产企业的财务风险及其防范管理分析[J].现代经济，2007（6）：72.

[4]刘金星.试论财务风险的管理策略[J].地方税务，2003（7）：83.