国有股份制商业银行个人住房贷款风险分析

付玉丹 赵达薇

(1,2.哈尔滨理工大学,黑龙江 哈尔滨 150080;1.鸡西大学,黑龙江 鸡西 158100)

一、个人住房贷款风险类型

1.借款人风险

借款人风险是指商业银行的债务人由于种种原因不能或不愿按照事先签定的合同偿还银行的债务而使银行本息不能按时收回甚至遭受损失的风险,这是住房信贷风险中最常见的。它不仅仅包括债务人违约,还表现为借款人信用等级的变化,违约只是借款人信用等级动态变化的结果。借款人的问题最终表现形式就是违约行为的发生,具体表现在:第一,借款人信用意识淡薄或缺乏诚信。目前我国国内个人信用体系仍不完善,商业银行很难获取真实、全面的个人信用信息,并据此审批发放贷款。同时个别借款人诚信较差,为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,此类借款人实际还款能力不强或根本无法偿还,造成贷款违约。第二,借款人还款能力下降。借款人在还贷期间很可能出现收入下降或下岗失业等情况,这会影响借款人收入的稳定性,在信贷业务办理时也往往存在虚开收入证明的现象,这对于银行来说是很难控制的,从而影响还款计划的顺利执行。第三,房屋本身的问题。一是房价下跌风险,借款人的还款意愿就会降低,权衡利弊后势必放弃原来的按揭购房行为。二是房屋质量问题。借款人因所购房屋的质量等方面与开发商发生的买卖纠纷,也往往诱发借款人迁怒于贷款银行而拒绝履行还款义务,造成银行贷款风险。第四,投资经营风险。借款人以投资经营为目的向商业银行申请办理个人住房贷款,以期在房地产升值过程中牟取差价获利。或采取以租养贷等投资方式,以租金收入还贷,一旦房屋无法出租,就会给银行带来风险。

2.操作风险

操作风险是指在个人住房贷款过程中,由于银行工作人员失误或其管理制度的缺陷,导致银行贷款产生损失的可能性。对于个人住房贷款业务来说,银行操作风险主要体现为操作性风险和道德风险。操作性风险,是银行工作人员不规范操作引发的风险。一是贷前调查流于形式,二是贷时审查不严格,三是贷后检查不到位。另外,贷后管理成本较大,信贷人员缺乏上门了解情况的积极性,只有待贷款逾期时,才上门催款。道德风险是指商业银行个别人员或小团体为追求个人、局部利益,违规违法发放贷款,给商业银行造成损失的风险,主要表现在:一是明知借款人提供的是虚假材料而未指出,导致借款人相关材料不真实、误导贷款审批。二是个别经办人员知法犯法,与企业、借款人串谋,伪造借款资料,发放个人住房假按揭贷款,骗取银行资金。操作风险是除信用风险外在我国商业银行个人住房贷款业务中较大的风险。长期以来,由内部风险所引发的操作风险占的比重较大。

3.抵押物风险

抵押物风险是指在借款人违约后,贷款人无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险。根据《中国人民银行个人住房贷款的管理办法》规定,个人住房贷款可以采用抵押、质押加保证的担保方式。担保是还款的第二来源,担保是否真实有效,直接关系到个人住房贷款的风险大小。抵押物风险主要表现在:一是抵押物产权风险。二是抵押物处置风险。2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,其中第六条和第七条明确规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”,“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行”。三是抵押物价值风险。随着经济环境、市场状况的变化,抵押物价值必然会出现波动。四是抵押物不可抗力风险,是指由于较为严重的自然灾害和人为伤害,如水灾、火灾和地震等使房产毁灭,贷款无法收回,使银行失去物质保障的风险。

4.提前偿还风险

提前还款是指借款人在某期偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额,主要包括对部分贷款余额的提前偿付和一次性清偿所有贷款余额。提前还款风险来源于个人住房贷款中的隐含选择权。导致借款人提前偿还贷款行为出现的原因:一是由于市场利率的下降导致资金成本降低,借款人意识到此时选择提前还贷将会给自己带来一定收益。二是在国家几次提高贷款利息后借款人担心未来利率上升会增加自己的负担而提前还款。三是借款人收入增加,投资渠道的狭窄,不习惯负债消费以及预期利率上升,便倾向于提前还款。在我国,商业银行对提前还款的借款人只收取较低的违约金,仅是该客户一个月的还款额。因此,提前还款越来越成为有能力提前还款的借款人的选择,尽管部分商业银行推出了一定期限限制,但借款人提前还款的意愿还是很强。

5.利率风险

利率风险是指在贷款期间,存贷款利率发生变动而可能给银行造成的损失或收益。在银行发放个人住房贷款过程中,所遇到的利率风险主要是期限不匹配风险,在商业银行“短存长贷”现象非常突出,存款期限一般较短,但是个人住房贷款期限很长,从5年、10年到20年,最长可达30年,使得在某一时间区间内利率敏感性负债大于利率敏感性资产,即利率敏感性负缺口,则当利率变动时,商业银行将承受净利息收入下降的利率风险。受美国次贷危机影响,2008年国家出于宏观经济调控需要,中国人民银行从2008年 9月16日至2008年12月23日连续5次下调金融机构贷款基准利率,6个月至1年期(含1年)贷款利率由7.47%下调到5.31%,1至3年期(含3年)贷款利率由7.56%下调到5.40%,3至5年期(含5年)贷款利率由7.74%下调到5.76%,5年期以上贷款利率由7.83%下调到5.94%,增加了利息收入减少的风险。

二、个人住房贷款影响因素及其原因分析

1.逆向选择与道德风险

在个人住房贷款市场上,逆向选择来自于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。借款人深知自己的资信状况,而银行由于各种原因难以对借款人所提交资信状况的真实性进行核实,在发放贷款时只是根据所估计的社会平均信用状况来确定其贷款条件。为防止风险,银行往往采用提高贷款利率的方式来补偿信用风险可能给银行造成的损失,这无疑会增加借款人的成本负担。对于那些信用状况好的借款人可能由于难以接受比较苛刻的贷款条件而退出市场,最后愿意接受贷款条件的往往是信用状况较差的借款人。道德风险由合同发生后交易双方的信息不对称所引起,即贷款合同发生后,银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化,无法观察到借款人的行为,借款人有可能出现违约的问题。一般来说,借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。被迫违约是指借款人由于财力原因而无力继续还款而被银行收回房产的违约行为。这就要求银行做好贷后跟踪调查,以便随时掌握借款人信用情况,减小风险发生的可能性。理性违约是指借款人认为放弃继续还款反而可以带来更大利益而导致的违约行为。这种情况一般发生在房价下跌时期,当房价下跌幅度大于投入的资金及违约所必须承担的其它成本,理性借款人认为放弃继续执行合同可以减少损失时,违约便发生了。

2.房地产周期波动影响

房地产周期是经济周期在房地产领域内的表现形态,分别是增长期、繁荣期、衰退期和低谷期。随着我国经济和房地产的发展,房地产信贷(特别是抵押贷款)规模在不断扩大,在金融资产中的比重也在日益上升。作为房地产金融风险的主要表现形式的个人住房信贷风险是一种具有高度周期敏感性的风险。房地产周期波动会引起个人住房贷款风险周期性的积累与释放:在房地产经济增长阶段,现实的房地产信贷风险有下降趋势,但同时潜在的个人住房贷款风险呈逐步积累的趋势;当房地产经济繁荣即将达到顶峰时,潜在的房地产贷款风险积累到一个高度,随着房地产经济收缩阶段的来临,房地产经济的衰退使得这种潜在的风险开始全面显现,转变为现实的风险,并可能导致信贷的收缩和其与房地产业互为拖累的恶性循环。当前,我国对房地产的宏观调控有所加强,房价增长的势头会得到一定程度的遏制,一跌到底的可能性并不大,但可能面临下滑的趋势。因此,在楼市周期的变动下,个人住房贷款的风险也将会呈现加剧的趋势。

3.房地产业融资渠道的狭窄

房地产行业是典型的资金密集型行业,目前我国房地产企业资金来源主要包括自筹资金、银行贷款以及其他资金来源(包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施工款等)。由于我国目前资本市场不发达,绝大多数房地产企业在融资渠道不畅、融资工具缺乏的情况下,间接融资成为房地产融资的主渠道,这使得房地产业对银行信贷有着极大的依赖性,在房地产的资金来源中,有60%～70%的资金都来源于银行体系,银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。依照国际通行标准,银行贷款最多不超过房地产总投资40%,可见我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济出现波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的信贷风险,进而影响国家的金融安全。因此,我国房地产业迫切需要拓宽房地产融资渠道,多元化发展。

除以上因素外,个人信用征信、评估体系不完善,相关配套政策、法律不健全,房地产二级市场不完善以及个人住房贷款安全保障制度尚未建立等外部环境的不健全,也是导致信贷风险存在的重要因素。因此,有必要对个人住房贷款风险及影响因素进行分析,以防范风险。

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