关于投资性房地产准则新变化的思考

房志红

为适应我国社会主义市场发展和确立与国际会计惯例趋同的中国企业会计准则体系的需要，在2007年施行的会计准则中，提出了公允价值计量的要求。其中对投资性房地产引用了公允价值计价模式，进一步明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露，应当采用公允价值模式。

一、企业单独列示投资性房地产，增强了上市公司会计信息的可靠性

投资性房地产在新准则中是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产，通常情况下投资性房地产包括企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物和房地产开发企业出租的开发产品。在原会计制度中，非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的。

二、对公允价值模式的大胆尝试，提升了上市公司会计信息的相关性

除了在报表中单独反映外，新准则的另外一个特点是适当地引用了公允价值计价模式，进一步地明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露。就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，新准则未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

公允价值模式符合投资性房地产的特性，更能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，2007年以前的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具，新准则引入公允价值模式，可以说是一个重大的突破。

三、上市公司支付计量投资性房地产公允价值评估费用会增加其信息成本

投资性房地产的公允价值计量属于会计技术难题。市场比较法是在房地产评估中应用最广的方法，也是《国家标准房地产估价规范》中首推的方法，它是“将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”该法不但要求企业所在地有活跃的房地产交易市场，而且要同时具备两个重要条件：其一，具备充足的市场交易资料，即要求资料数量充足、来源可靠；其二，运用主体应具备专业的房地产估价知识和丰富的工作经验。如果投资性房地产所在地有活跃交易市场，能够获得充足的市场交易资料，但会计人员对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计却很难。因此，上市公司不得不聘请专业的资产评估人员对投资性房地产的公允价值进行估计。这与不实行公允价值计量的投资性房地产资产相比，给上市公司增加了一笔额外的评估费。

四、增加了上市公司经营风险和财务风险

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不对投资性房地产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。在近年来房地产行业的持续繁荣的影响下，资产增值使企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。这导致企业资产负债率大大降低，增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心，这一方面拓宽了企业融资渠道，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展，同时也增大了企业的融资风险。因为这种由于房地产市场的虚假繁荣而给企业带来的资产虚增是不利于企业的长远发展的。

另外，由于“公允价值损益”科目贷方金额的增加导致企业净利润增加。还有，在公允价值计量模式下，作为存货的房地产转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于账面价值的差额计入“资本公积”科目贷方。这会形成上市公司当年利润很少而股东权益很多的会计信息。

综上所述，公允价值的采用会提高会计信息“相关性”，而对企业经营活动以及经济事项如实反映则更能保障会计信息的“可靠性”，也就是说相关性和可靠性的要求实际是对会计信息“真实和公允”的要求。而各国对于相关性和可靠性的日益重视和将其在诸多信息质量特征中重视程度的提升，正是表明了各国对于会计信息的“真实和公允”特性的追求，以及相对优先重视的普遍认同。同时，我们也不得不重视引入公允价值给上市公司和有关方面带来的负面影响。因此，如何保证公允价值确定的合理性，如何避免利润操纵现象的重演，这些是值得我们密切关注的问题。