房价格过高的对策抑制大中城市商品

□／刘炜娜

房价格过高的对策抑制大中城市商品

□／刘炜娜

近年来，我国商品房价格，尤其是大中城市的商品房价格大幅度偏离其价值，且升幅较大。在国家的宏观调控下，虽然涨幅缩小，但数据显示，2010年9月中国70个大中城市房屋销售价格仍同比上涨9.1%。

马克思主义政治经济学认为价值规律是价格围绕价值上下波动，价格不会偏离价值太远，而这条规律似乎并不适用于国家商品房。商品房价值的主要决定因素是土地价格和建筑成本，然而，近年来，我国商品房价格，尤其是大中城市的商品房价格却大幅度偏离其价值，而且绝大部分商品房价格有升无跌，价格升幅很大。原因是多方面的，包括城市经济、交通条件、供求等在内的很多因素影响着大中城市商品房的价格。

一、影响商品房价格的因素

国内许多学者认为我国的房地产市场存在泡沫，一旦泡沫破裂，会导致房价大跌。目前，学术界对于泡沫没有严格的定义。简言之，泡沫就是不真实的需求，导致了商品价格的虚高，不能反映商品的实际价值，一旦泡沫破裂将会造成商品价格的大幅回落，造成一部分人的损失。然而，中国的房地产市场并不存在实际意义上的“泡沫”，原因在于大中城市对商品房的需求是比较真实的。虽然价格机制对市场资源配置有导向指引作用，但是，在商品房领域，尽管价格过高依然需求旺盛，市场的资源配置作用有限。造成大城市房价过高的原因是多方面的。

（一）供给不足。北京大学国家发展研究院院长周其仁认为来自各方面、各阶层的需求对房价的影响很大，土地供给不足是房价上涨的主因，导致最后获得资源的只能是高收入者。他提出中国的土地开发指数和房地产价格具有明显的反向关系，而政府的独家供地不能形成有效的土地市场。在有购买力表达的需求得不到满足时，土地无法按照市场需求供应到市场上去，由此无法有效调节并抑制房价上涨。

（二）辅助条件的影响。大城市的房地产业还受到许多辅助因素的影响，比如城市基础设施、医疗、教育、交通、经济的发展速度和水平很高，所能提供的就业机会相对更多，成为吸引外地人才留驻的原因，房价有不断上升的空间，而不是单指房子的成本。也就是说，这些地方的商品房的市场需求并不会减少。

（三）房产市场的特性。显然，一个家庭持有多套住房并不是真实需求，房地产的特性决定了其还有投资功能，可以保值增值。某种意义上说，房地产市场也是资本市场，房子与汽车不同，汽车是消耗品，购买后如要再售出，将被扣除很大一部分折旧费，出售价格会比购买价格低很多，造成贬值。房价却不然，房子闲置可以再出售，并可能有很大的升值空间。因此，收入比较高的家庭购买能力大，往往会选择购买二套乃至多套房产使自己的资产保值增值，造成了对房屋的大量需求。这部分人对房价的推动也有比较大的作用。

（四）购房者的投资预期。造成房地产市场特性的原因在于，购房者认为房屋是稀缺资源。为了保证粮食安全，我国要坚守保护耕地面积的政策。只要“18亿亩”耕地的红线不动，购房者就有理由相信稀缺的土地资源会造就稀缺的房地产资源，进而产生购房和投资需求。

（五）投机活动对房价的影响。另外，部分投机者利用市场和法律的缺陷，从事炒房活动，不仅对其他买房人有信号灯的作用，也通过影响供求对商品房价格产生了影响。有数据显示，中国营业收入最高的500家民营企业中，有221家企业有意在未来三年投资于房地产行业，比例达44%。

因此，房价总体趋势仍会是上涨。因为，供给过剩和需求饱和都不可能出现。难道说房价的短时下调只能是通过国家的调控才有可能实现吗？

二、解决房价过高的基本思路

经济学中对于房价暴利的解释是：在房地产市场中有暴利就说明有购买力表达的商品房需求没有得到满足。在当今中国房地产市场中，居民投资保值的需求，银行将其巨额储蓄作为贷款发放出去的需求，都成为商品房价格上涨的购买力支撑。

（一）以市场调节为主要手段。

周其仁认为解决房价过高问题的途径应该从供给角度出发，通过房地产市场的交易自由化来减少交易费用。他认为政府的组织结构和管理水平不匹配，无力承担例如廉租房和经济适用房的建设和供给，政府独家供地成为对房地产市场自由配置资源的阻碍。目前，我国解决大中城市房价过高问题的调控举措包括建设经济适用房，这既是一个经济举措也是从政治角度考虑提出的措施。然而，在某些城市，经适房不仅没有起到调节房价的作用，没有缓解部分人的住房问题和缓解政治矛盾，而且还因为政府的组织结构和管理水平不匹配等问题，使经适房成为某些特权阶层的廉价投资渠道。

（二）以政府调控为辅助手段。市场的调节是存在一定缺陷的，因此，必须由政府实施一系列的调控举措。首先，在18亿亩耕地不动的前提下，仍有很多土地没有得到合理规划和使用，如已审批的有固定用途的土地因资金等原因没有得到有效使用，造成土地荒芜，产生严重浪费。其次，房地产商开发的房屋，因商品房质量、地理位置等原因难以出售，没有投入市场。再次，商品房市场的投资和投机行为都应该合理规范，尤其是以投机为目的的炒房行为，更应该进行制约，以改变我国商品房市场的无序状态。

三、解决房地产价格过高的措施

（一）适度增加有效供给。在需求得不到满足的情况下，适度的增加有效供给，对房价上涨有调节和抑制作用。目前我国的土地供给制度主要是采用政府征地，批租为主的“招拍挂”独家供应方式，而政府独家供地的过程中会产生交易费用，一方面在此过程中产生的寻租腐败问题会产生成本；另一方面，政府集中供地必须考虑到自己的财政需要或其它的政治需要，使它在供地过程中出现利己行为，对价格信号的反应不如私人土地供应者那么有效。因此，必须建立规范的供地体制。改革政府独家供地机制，同时也要改革政府的财政体制，改变土地收入成为政府主要财政收入的现状，政府的财政开支也应该有严格的制度性规范。政府在土地规划方面应该有重大举措，需要严格土地审批制度，不符合土地使用条件的企业不能放宽条件。对已经审批的土地，没有合理利用和无条件合理使用的土地和房屋征收土地闲置税、住房空置税，或予以收回。对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设，从而增加土地供给。

（二）规范商品房投资行为。适度增加有效供给并不是解决问题的最有效途径。一方面，土地资源是有限的，即便是增加土地供给也未必能够满足大城市的住房以及投资需求；另一方面，耕地数量需要得到保障，将农村集体建设用地进入市场将对粮食安全问题造成威胁，而速度过快地推动土地市场自由化也会造成农村的政治问题。许多大中城市还存在着大量的闲置房，如能合理解决这一问题，也将为商品房市场提供大量的供给。

（三）限制商品房投机行为。规范炒房行为，节省交易费用。我国政府已经发布了操作性更强、抑制房价作用将更显著的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。目前我国调控房价的措施主要是对二套、多套房进行信贷限制。通过调控保留刚性需求，挤出投资投机需求。国内许多企业，甚至包括航空业企业、家电企业等将本应用于研发新技术的资金投放到房地产市场中。在银行信贷中，应严格审核，确保贷款用途合理。

大中城市房地产价格要以市场调控为主，政府制度先行，双轨齐下。以制度规范房地产市场，以制度保证土地供应量，我国的房地产市场才会合理有序发展。

（作者单位：天津商业大学）