二套房首付尘埃落定

张 芬

1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷的首付比例不得低于40％。本刊记者就这个新政对房地产业内人士进行了采访。

为了控制不断加剧的楼市泡沫，银监会进一步加强按揭贷款风险管理，要求银行严格执行首付四成，基准利率相应上调10％的政策。但是，回顾2009年疯狂的楼市，我们发现政策似乎并没有对飙升的房价起到显著的抑制作用。

随着房地产“国十一条”的新鲜出炉，包括二套房以家庭为单位贷款首付比例不得低于40％等一系列政策落地。这些是否能成为遏制部分房价过快上涨的良策呢?

收紧二套房政策或成必然

为了实现“保八”目标，国家的货币政策在2009年放宽之前对房地产的控涨政策，投放天量的信贷资金推动楼市速度回暖。不到一年时间，中国楼市呈“V”型反转。九歌万派地产机构董事长刘波分析，“在需求方面，金融危机把2008年的购房需求延后，百姓日益增强的通胀预期又把2010年的部分需求提前，2009年卡目当于承载了三年的购房压力。”他生动地形容2009年的中国房地产是“从寒带毫无过渡地飞越到热带”。

针对房价涨势愈演愈烈、楼市泡沫化逐渐加剧，高层对过高的房价表态，要抑制投资投机性购房，其中的重要举措之一是加大差别化信货政策执行力度。舆普遍认为，此次的一系列政策势必体现力度“加大”的所在，特别是对二套房首付的调控，毕竟投资投机性购房者对银行信贷的依赖程度更高，二套房首付将直接关乎他们购房成本的高低。

有房地产业内人士表示，收紧二套房贷并非全属空穴来风。从现实情况看，既然2009年的楼市繁荣与二套房货政策的微调密切相关，那么执行“二套房贷首付不得低于四成”的政策，对挤压楼市泡沫的效果也将会立竿见影。从以往经验来看，二套房贷政策的执行被视作房贷政策松紧的一个重要风向标，它也是2007年导致楼市出现“拐点”的关键因素。专家们也达成共识，相比2008年房地产的低迷，2009年的楼市需求和价格已经提前透支，若要引导楼市重返调整通道，银行收紧二套房贷或成必然。

限定首付是否是唯一有效的?

根据搜房网的调查结果，对于二套房贷首付不得低于四成。41％的网友认为“只会对投资投机购房者有影响，但房价不会下跌”，34％的网友认为“对投资投机者有影响，房价会下跌”，25％的网友则认为“对投资者和刚性需求者均有影响，房价会下跌”。可见，尽管对房价是否会下跌有争议，但二套房贷首付比例的规定肯定会在一定程度上影响市场心理。

福州大学房地产研究所王阿忠教授指出，规定二套房贷首付不低于四成，符合抑制投资投机性购房的政策取向，对高房价可以起到震慑作用。刘波也认为，此举将首先抑制投资投机性购房需求，会降低他们对投资回报的预期，同时，也会对改善性需求产生影响。但刘波还进一步向记者表示，仅仅限定首付是无法解决房价过快上涨问题的，“改善型购房者由于迫切要改变居住环境，纵使收紧二套房首付，他们也会想方设法解决资金问题；而对于投资投机型购房者来说，在通胀预期心理的作用下，为了保全自己的资产不贬值，别说是不低于四成，就是全额付款、他们也愿意支付。2009年各地的豪宅投资热就是最好的证明。”

双安房产总经理郑爱新则表示，若此时过度紧房房政策将对房地产市场造成毁灭性打击，导致房价大起大落。目前，福州二手房的交易量就因为营业税政策的改变已经下降了30％～40％。”

一名不愿透露姓名的银行负责人告诉记者，由于对高房价风险预期的增加、2010年信贷指标未公布，以及监管部门对银行资本充足率的严格要求，部分银行此前已经将二套房首付不低于四成板上钉钉，但这暂时只是出于风险考虑，并没有直指过快上涨的房价。

另外，我国经济正处于企稳回升的关键时期，外需萎缩的局面及影响还在持续，未来一段时间，房地产开发投资和居民购房消费仍是促进经济平稳增长的重要选择。因此，政府也不会在此时出台过紧的房地产政策使房价大幅下降。

二套房贷政策贵在执行

眼看着丝毫没有下降迹象的房价，购房者的情绪充满了陇愁和慌张，都明白“现在不买以后更买刁一起”，然而，如此高的房价又让有意购房者望而却步。现在打算买房的人到底该如何是好呢?

刘波建议，“对于自住型或改善型购房者来说，买不买房关键要看两点：一是确实买得起，能够负担首付和按揭；二是有‘非买不可的理由，比如结婚、孩子上学等，未来5～10年内的增值还是比较乐观，但像上海、北京、杭州这些一线城市就要多加谨慎；对于投资投机购房者来说，现在进入的时机稍微迟了些，风险系数增大，不过，看准一些目前房价被低估的地区也不失为一条好的投资渠道。”

然而，不论是哪种类型的购房者，都不应该成为高房价的“买单人”。加大差别化信贷政策执行力度，更重要的不是对首付成数的限定，而是要确保政策的严格执行。如果只是一味定首付、提利率，执行方面不严格的话仍是无效的。银监会应加强监管力度，加强对违规现象的惩治力度，不能再因为银行的局部利益，肆意突破监管政策的红线，对所谓的优质客户“网开一面”。如果银行在政策执行上不严格，即便央行将二套房贷首付提高至五成以上，又能达到多少政策效果?