建筑节能与房地产市场互动关系研究*

张 丽

(北京建筑工程学院经济与管理工程学院，北京 100044)

建筑节能与房地产市场互动关系研究*

张 丽

(北京建筑工程学院经济与管理工程学院，北京 100044)

建筑物既是能源和资源的主要消耗者，又是环境污染的主要排放源，因此，建筑节能成为节能工作的重点。建筑节能工作的开展，离不开房地产市场各方主体的参与。本文深入分析了建筑节能与房地产市场的互动关系，指出建筑节能战略的实施有利于房地产可持续发展目标的实现;而政府、开发商、中介机构和消费者通过各自的行为推动建筑节能战略的有效实施。二者相辅相成、相互作用，共同促进社会、经济和生态可持续发展目标的早日实现。

建筑节能;房地产市场;互动关系

建筑物中的采暖、通风、空调和照明等设施是能源消耗的主要载体，同时也是温室气体的主要排放源。建筑能耗在社会商品总能耗中占据较大比重，建筑节能是国家节能减排工作的重点任务。作为国民经济的支柱产业，房地产业的发展与人类各项活动息息相关，房地产市场的繁荣和稳定影响着整个社会经济的发展，实施建筑节能战略与房地产业的发展相辅相成，共同进退。

1 我国建筑节能现状

目前，我国新建建筑节能全面执行节能50%的标准，北京、天津、河北、河南、辽宁、吉林、黑龙江、青海、新疆等省(市)率先在辖区内全部或部分实施65%节能标准。新建建筑在施工图审查、施工许可、工程质量监管、竣工验收及备案等环节执行节能标准的监管制度体系已基本建立，《建筑节能工程施工质量验收规范》已经颁布实施，对新建建筑施工阶段执行节能标准提供了基本依据。

随着建筑节能法规政策逐步完善、建筑节能监管力度大大加强，我国建筑节能工作取得了显著成效，住房和城乡建设部组织的全国建筑节能检查结果表明:2006－2008年，全国节能建筑面积增加了17.9亿m2，占全国城镇既有建筑面积比例增长了9个百分点;全国城镇新建建筑在设计阶段执行节能标准的比例由96%增至98%，施工阶段执行节能标准的比例由54%增至82%。

2 建筑节能有利于实现房地产可持续发展

实现可持续发展的过程即是依靠科技进步、节约资源与能源、减少污染排放、采取清洁生产和绿色消费，由资源型发展模式转变成技术型发展模式的过程。建筑节能战略的实施，将改善建筑物性能，提高能源使用效率，促进节能活动开展，有利于房地产可持续发展目标的实现。

2.1 建筑节能技术和材料改善建筑物性能

我国的建筑物能耗损失较大而居住舒适性较差。不论采暖地区还是非采暖地区，都存在着由于建造时未采用节能技术和材料导致建筑物围护结构的传热损失。据北京市节能办的调查显示，如果采用了符合节能标准和规范的材料和部品，对于寒冷地区的建筑物，冬季即使不采取任何采暖措施，也能够达到16℃左右的室温。因此，实施新型节能技术、推广应用节能部品和材料，将大大改善建筑物的质量和性能，改善居住热环境，提高人民的生活质量。如果建筑围护结构具有良好的保温隔热性能，便可减少冬季室内传出的热量以及夏季室外传入的热量，从而降低保持室内舒适热环境所需要提供的采暖和制冷能耗。若在建造时对建筑物的保温和隔热进行综合的节能优化措施，可使采暖和制冷负荷降到最低程度，可大大缩短每年的采暖与制冷期，降低能耗，提高建筑环境舒适度。

2.2 建筑节能行为提高能源使用效率

建筑物在设计、建造和使用过程中，若设计和使用人员具备节能意识、实施节能行为，将有助于建筑能源使用效率的提高。一个好的节能设计、精细的节能施工固然重要，但如果运行阶段系统紊乱、调控失常、围护结构损坏、冷桥滋生、冷风渗透，存在无效能耗损失，就会产生“节能建筑不节能”、“耗能建筑更耗能”等能耗“黑洞”现象。据清华大学、中国建筑科学研究院2005年下半年对北京市10个大型政府办公建筑的能耗检测结果表明，由于空调系统结构形式不合理、运行调节策略不当，导致设备运行时间过长、长期在低效率工效点运行，若仅仅对此进行节能行为改造，将节约15%－30%的空调能耗;此外，由于人员缺乏节能意识和节能行为，例如无人时空调照开、空调运行时开窗通风、下班不关电脑等一系列非节能现象的存在，导致大量能源白白浪费。

在项目的可行性研究、规划设计、建筑施工、运行使用、维护保养、拆除报废和回收利用整个寿命周期内，节能设计和施工是建筑节能的技术条件，并且是前提条件和硬件，属于内因;而运行使用管理是建筑节能的行为条件，并且是保障条件和软件，属于外因。建筑节能设计标准明确规定了建筑物单位面积的冬季采暖、夏季制冷以及通风照明等能耗指标，而要真正实现这些节能目标，除了在规划、设计、施工、竣工验收等阶段严格执行建筑节能设计标准外，必须加强节能知识的教育和宣传，建立健全建筑运行环节的各项节能管理措施，提高节能意识，强化节能行为。

2.3 建筑节能服务体系促进节能活动开展

建筑节能服务体系的培育和完善将引导房地产市场各方主体节能活动的开展，其作用如下:

(1)为既有建筑节能改造提供融资渠道。既有建筑节能改造的一个难点是改造的资金来源。针对改造资金问题，专业化的节能服务公司如果能够得到政府和金融部门的支持而参与到节能改造中，就可以承担一部分前期投入，再从节能收益中得到回报，这一方式为既有建筑节能改造提供了新的融资渠道。此外，建筑节能服务公司通过建筑能效审计，找出既有建筑高能耗的原因所在，并提出改造目标，结合成本收益分析，为实施节能改造提供重要的依据，是推动既有建筑节能改造的重要手段。

(2)为新建建筑提供全过程的节能方案。专业化的节能服务公司可为业主提供从设计、材料选用、结构体系选择和当地施工技术水平相匹配、运营管理的全过程节能方案。如果建筑节能服务市场得到充分发展，不仅建筑业主和此类提供全过程节能方案服务的公司可以获得收益，而且社会收益也极为可观。

(3)为长期的建筑节能工作提供技术支撑。随着经济的高速增长，我国建筑规模巨大，且发展势头还将持续一段时期，建筑节能潜力巨大。因此，培育和规范建筑节能服务体系，可以建立起全面的建筑节能性能质量检测标准，保证建筑节能的产业升级，促进建筑整体质量的提升，并为今后长期的建筑节能工作的开展提供一个强有力的技术支撑。

3 房地产市场各方主体推动建筑节能实施

商品流通中的交换关系主要体现在各市场参与者之间的交换，在房地产市场中的参与者主要有:政府、开发商、中介机构和消费者，这四方主体通过各自的行为推动着建筑节能战略的有效实施，以促进节能目标的实现。

3.1 政府:实施节能政策

从政府方面来看，建筑节能是市场规律失灵和反应滞后的领域，不可能自发地开展，必须要由政府主导。政府作用的重点就是要推动法规、条例、标准、规范及相关政策的进一步制定和完善，并通过加强能源危机意识的宣传，加强低碳生活理念的宣传，鼓励社会各界积极参与节能战略的实施，自上而下形成舆论上、政策上的先导性。

为解决建筑节能行为的正外部性，弥补市场机制的缺陷，必须由政府进行干预和指导，采用的手段包括:

(1)法律手段。由国家制订相应的节能法律法规，要求单位和个人在从事建筑物的建造、改建、扩建、使用和维护等活动时，必须遵循节约利用能源、提高能源效率和开发利用可再生能源的节能理念，符合法律、法规和标准规范等强制性政策的规定，否则将受到相应制裁。

(2)行政手段。各级政府行政机关通过发布决定、指示、命令、计划等形式，直接组织、协调、指导、制约建筑节能活动。行政手段是政府部门发挥其行政职能作用，在建筑节能方面所采取的措施。

(3)经济手段。经济手段是利用物质利益来引导、推动、调节建筑节能产品的生产、流通和消费，运用符合经济发展规律的办法来处理国家、企业、个人三者之间的经济关系，调动各方面的节能积极性。例如可对未按照节能标准和规范从事房屋建造和运行管理的行为主体征收税款或收取费用，或对建造节能建筑和既有建筑节能改造的行为提供财政补贴、税收或贷款优惠等激励措施。

(4)教育手段。政府可加大建筑节能方面的宣传教育力度，普及节能知识，提高节能意识，确保各阶层的行为主体都能自觉符合建设节约型社会的总体要求，用科学发展观指导其自身活动。教育手段必须与其他手段相配合才能使用，它在建筑节能领域发挥的是一种辅助作用。

3.2 开发商:推广节能建筑

作为节能建筑的供应者，房地产开发商的行为直接影响着建筑节能战略的实施。房地产开发商在开发建造和销售商品房时，若具备较强节能意识、严格贯彻执行节能标准，将从根本上改善目前房地产市场节能建筑供给不足的现状。而节能建筑市场供给份额的增加，有助于改进房地产市场的产品结构、推动房地产购买者的绿色消费行为，既能够帮助提高居民的生活质量，又能够降低能耗、减少污染。节能建筑的推广应用，使开发商在获得经济效益的同时，社会和人民可以获得社会效益和生态效益。

在建筑节能初期阶段，政府利用法律法规、行政指令和经济政策等宏观调控手段，将促使开发商开发建造节能建筑;在建筑节能成熟阶段，随着技术的进步和广泛应用，节能建筑的成本逐渐降低，利润额将大大超过非节能建筑，开发商将会主动选择开发建造节能建筑。因此，节能建筑将成为未来房地产业开发的必然趋势。

3.3 中介机构:引导节能行为

中介机构是房地产市场发展中不可缺少的重要组成部分，它除了包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等房地产行业的中介机构之外，还包括金融机构、保险机构、公证机构、律师事务所等各种为确保房地产交易正常进行提供服务的机构。

房地产的销售代理、转让租赁、抵押拍卖等各种交易行为，都需要中介机构的参与和帮助。作为联接开发商和消费者的纽带，中介机构和人员是房地产市场中最为活跃的因素。中介机构和人员可通过宣传节能知识、介绍节能技巧、实地演示节能行为等方式，引导社会大众提高节能意识，带动节能建筑在房地产市场上的交易活动，从而提高节能的积极性和主动性。

3.4 消费者:扩大节能需求

建筑市场的最终投资者是购房者，如果购房者成为节能建筑的动力，就一定能使节能建筑真正推广。节能建筑可以给消费者带来更大的价值和效用，是消费者的最佳选择。理想的建筑节能产业模式应该由业主来引导，业主的选择决定开发商的建筑产品开发，而业主对节能建筑的需求扩大将促使开发商加大节能建筑的开发力度。随着低碳生活理念的逐步深入，节能环保成为消费者评价房屋的主要因素，在房地产市场上，性价比合理的节能建筑竞争优势越来越明显，也由此带动了建筑节能战略的实施。

总之，建筑节能工作的有效实施，离不开房地产市场各方主体的参与，只有各方主体具备节能意识，组织节能活动，开展节能行为，才能促进建筑节能工作步伐加快;而节能新技术和新产品的应用，节能建筑数量的增加，将改善居住环境，提高生活质量，促进人与自然的和谐发展，促进社会、经济和生态可持续发展目标的早日实现。

(编辑:刘照胜)

［1］张丽.中国终端能耗与建筑节能［M］.北京:中国建筑工业出版社，2007.

［2］武涌，刘长滨，刘应宗，屈宏乐等.中国建筑节能管理制度创新研究［M］.北京:中国建筑工业出版社，2007.

［3］武涌，刘长滨.中国建筑节能经济激励政策研究［M］.北京:中国建筑工业出版社，2007.

［4］韩青苗，梁俊强，张洋，占松林.我国建筑节能服务市场需求分析［J］.建筑经济，2009，(2):87－91.

［5］梁俊强.建立和发展建筑节能服务与管理行业［J］.建设科技，2009，(4):19－21.

AbstractBuildings are both energy and resource consumer and the main emission source of environmental pollution.Therefore，energy efficiency of building has become the key part of energy efficiency.However，the energy efficiency of building can not be developed without the participantion of real estate market.This paper analyzes the interaction between energy efficiency of building and real estate market，points out the energy efficiency strategy of building will benefit the sustainable development of real estate;the governments，real estate developers，estate agents and consumers have been driving the energy efficiency strategy of building into effect through their own behavior.The energy efficiency of building and real estate market interacting with each other can realize the goal of sustainable development of society，economy and ecology.

Key wordsenergy efficiency of building;real estate market;interactive relationship

Research on Interactive Relationship Between Energy Efficiency of Building and Real Estate Market

ZHANG Li
(School of Economics and Management Engineering，Beijing University of Civil Engineering and Architecture，Beijing 100044，China)

TU－9

A

1002－2104(2010)05专－0064－03

2010-04-16

张丽，博士，讲师，主要研究方向为建筑经济与管理、房地产经济与管理。

*北京市教育委员会社科计划面上项目“北京市房地产经纪行业监管模式创新研究”(编号:SM200910016001)资助。