保障房的海外经验与中国夹心层的困境

文｜《小康》记者 刘彦昆

保障房的海外经验与中国夹心层的困境

文｜《小康》记者 刘彦昆

新加坡、英国、德国，不同的国家采用了不同的保障房政策，这些海外经验能否为中国解决“夹心层”的困境给予现实的启迪？

中国房地产市场最突出的问题是忽略了一类“夹心层”人群——“城市新生代”，这是中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向《小康》记者表达的观点。在他看来，“新生代”的主体是刚刚毕业走向工作岗位的年轻人，这其中包含了一部分年轻的公务员，在城市化进程中走向城市的农民工也即将加入这个群体。

“新生代”是社会上“最活跃、最敏感”的群体，也是中国网民的主体，所以社会上对于高房价的不满多集中于这个群体。但是，“我们过去的政策却在关键一点上出现了疏漏。”

在新加坡，80%以上的居民住在政府的保障性住房里；在英国，政府“通过加强住房保障而把弱势群体从高房价的泥沼中解救出来”；在德国，法律制度给予租赁市场近乎完美的保障。这些海外经验能否为中国解决“夹心层”的困境给予现实的启迪？

新加坡：参加工作5年后买得起组屋

在新加坡，保障房的总量约有50万套，而新加坡全国房屋的总户数也不过65万套左右。87.6%的居民住在政府的保障性住房里，其中8.6%住在廉租房里，79.0%居住在廉价房里；其余12.4%则居住在私人购买的公寓或别墅里。新加坡是全球唯一近乎达到100%拥有住房率的国家。

组屋 新加坡的组屋计划使80%以上的居民住在政府提供的保障性住房里。

新加坡的“组屋”，全称为组合房屋，类似于中国的经济适用房。1964年，新加坡推出了“居者有其屋”的组屋计划，政府成立专门的机构，对中低收入者统一供应组屋，并严格限制房价、限制户型，保证大多数居民买得起组屋。组屋房价以公积金中的住房部分能“买得起”为标准设定价格，目标是一个人参加工作5年后，结婚时能首次使用中央公积金购买政府组屋。一套100平方米左右的组屋价格30万新元左右(约合人民币150万元)，几乎是私房价格的一半。

政府根据居民家庭收入来限定购房标准：月均户收入少于8000新元的，可购买4房或5房式组屋（90至110平方米），月均户收入少于3000元的，可购买3房式组屋（65平方米），少于2000元的可购买2房式组屋（40平方米）。 一人一生可以享受政府补贴购买两次组屋，年老时也可以大房换小房，增值部分可以补充个人公积金用于养老和医疗支出。

新加坡公民购买的组屋只有99年使用权，所有权仍归属于政府。新购组屋在前5年，不能出售。5年后才可转手，转手不会被征收任何所得税，二手组屋的价格一般是一手组屋的1.5至2倍。不过再次申请购买“组屋”时，将依据购买面积大小的不同，征收1.5～5万新元不等的转手费。买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。在买卖组屋时，一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁。

英国：购买部分产权

中国社会科学院经济研究所《经济走势跟踪》课题组曾经对英国兴建“平价房”和福利住宅的政策进行研究，“我国调控政策的重要一点是抑制投资需求、打压投机需求”，以及“不断加强‘限外政策’”，而英国的做法截然不同，“不去刻意打击旺盛的需求，也不限制外国人在大城市买房，而是把重点放在大建中低价住宅，通过加强住房保障而把弱势群体从高房价的泥沼中解救出来。”

目前，在英国居民的住房格局中，有近70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房。在英国的经济适用住宅体系中，一种是廉租房，这是英国住房保障政策在20世纪80年代以前使用的主要办法；另一种是折价房，以低于市场价格的价位出售给符合条件的家庭的住宅；第三类最具特色——共享产权住宅，购买者购买并享有部分产权。购房者购买住宅的一部分产权(通常是25%或50%)，代表政府管理经济适用住宅的住房协会拥有剩余的产权。购房者向住房协会支付剩余产权的租金，这部分租金政府也会给予相应补贴。

在共享产权住宅制度里，购房者拥有的部分产权可以出售，当他们具备了购买能力的时候，也可以申请购买下全部的产权。“在此模式下，每一次产权交易的基础都是市场价格，想通过这种方式赚取差价几乎是不可能的事，因此也就大大降低了分配过程中的道德风险，确保了政府资源能够真正用在有需要的人身上。”

德国：租房有保障

德国和许多欧美国家情况类似，在二战后出现了住房荒。政府在战后就采取了租金管制或指导租金制度。在战后住房短缺时期，住房租金上涨，很多民众无力承担。政府采取相应的保护措施，要求各地方政府对不同位置、不同房屋结构质量的住房进行租金水平指定标准。随着住房矛盾的缓解，政府从上世纪60年代开始解除租金管制制度。

取消租金管制制度后，又建立起房租补贴制度。现在德国还在沿用这个制度，是低收入群体住房保障的主要方式。德国的住房补贴法明文规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担。实际做法是，居民拿出家庭收入的30%来承担租金，剩下的房租补贴资金由联邦政府和州政府各承担50%。

德国房屋租赁方面的法规相当完备。一般情况下，房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想提高租金，也必须经过房客的同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。房东不经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。而如果法院判令房客搬出，在法院设定的合理迁出期限届满前，租赁关系也一直存续，房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。

德国法律明显偏向房客，使房东涨价难、解约难。德国法律给予承租人近乎完美的保障。德国约有60%左右的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。约有86%的德国人都可以享受不同额度的住房补贴。

中国“夹心层”困境求解

参照海外的成功经验，中国“夹心层”的住房问题又该如何解决。

中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦说，保障房其实是一个大的概念，它指的是“每个公民都有权享受住房”。目前中国享受廉租房和经济适用房的人群比例很小，不会超过15%，对待这部分低收入群体，政府有义务解决他们的住房问题并且“困难不大”。但是，现在最大的问题在于超过50%的“夹心层”被赶向了商品房市场，市场上却没有提供与他们收入水平相对应的住房产品。

开彦较赞同龙永图的观点，“要形成中国新的住房格局，就应该三分之二的房子由政府提供，三分之一的房子由市场解决。”他说，具体做法上不是回到计划经济时代，“可以根据人们不同的承受能力给予相对应的补助和优惠政策，为他们提供政策性商品房。”他认为过去经济适用房出现的大量问题，主要原因是“没有管起来”，对适用于“夹心层”的住房应该尽快研究，对这一类房屋的性能、配置等级都要有细致的考虑。

对于“政府解决为大部分人提供保障房”的解决办法，大连市委党校经济管理教研部主任张道航提出了自己的疑问，他说：“必须要注意国情的差别，新加坡也好、香港也好，基本上没有穷人，也没有农民，我们十多亿人口，都要住政府提供的保障性住房，现实吗？”所以，张道航认为德国模式，尤其是德国管理租赁市场的一些做法在中国更具有现实意义。

张道航的这一说法，似乎暗合了近些年许多官员和学者倡导的“买不起房先租房”，但是中国的租赁市场环境是怎样的？张道航介绍说，在国内房东可以随便撵走房客，这在德国是不可能出现的情况，德国的房东要卖掉房子也要先把承租人安顿好。他对《小康》记者说：“我们为什么要买房，中国人买房，不完全是文化上的因素，也是出于安全的考虑。”我国对于住宅租赁市场的法律制度建设和监管都“缺位”了。

（《小康》实习生李雅男对本文亦有贡献）