保障房建设,政府决心最重要

程毕凡

上周末，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌对2009年的房价做出这样的总结：“去年1—11月全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。”商品房价居高不下，增加保障房的供应量，大幅提高其占总量的比例，无疑是满足百姓安居需求的最有效方法，而要实现这一点，政府的决心最为关键。

自1998年实施第一次房改至今，中国已经经历过两次住房改革政策调整。在第一次房改时，国务院出台的“国发23号”文件，仍是“以经济适用住房为主的住房供应体制”，“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。但到了2003年政策突变，“国发18号”文件，决定要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房”。住房供应体制从保障房为主变为以商品房为主，这无疑是实质上的第二次房改。结果，在不到两年间经适房便从占住房年竣工面积的约一半急剧下降到仅占2%多;廉租房更是寥若晨星。有住房需求者几乎只剩下入市购买商品房一条正常通道。于是商品房价一路攀升。政府政策对于房地产市场的调节作用可见一斑。

房价的高涨使得政府已意识到加大保障房供应的必要性。但是力度仍太小。2010-2012年1540万套保障房并不包括未取得正式户口的常住家庭，更未能把新增城市化人口考虑进去。而且就是这样的指标,从去年保障房建设计划执行情况看，恐也难以完成。

在加强保障房建设方面，新加坡和香港的经验值得借鉴。新加坡和香港是世界公认最自由化的市场经济，也是住房问题解决得较成功的经济体。前者保障房（包括租售两种）覆盖面为85%，后者约50%。由此可见，那种把经适房妖魔化的喧嚣是完全站不住脚的。自己的问题应从自身去找。

新加坡和香港成功的秘诀有三点：一是由政府统揽保障房小区的建设、产权、管理与租售，不让开发商插手。二是设置专门的半独立性的机构（如房屋委员会），但管理要透明化。以香港为例，房委会33名委员中非官方委员占29名。三是须有强大的可持续资金来源。新加坡依靠超强的公积金，而香港则巧妙地采用“以房养房”的模式。香港房委会利用出售居屋(经济适用房)和出租公屋(廉租房)以及小区内非居住性设施如商场车库等的收入来支付公屋建设等的开支。运营10年，累积结余竟达近千亿港元。

反观大陆，至今仍主要用中央和地方两级财政补贴办法去盖保障房。结果是中央拿不出多少钱，地方又不愿掏钱。从地方角度看，这不但要赔钱拨地还要补贴盖房，当然大都消极抵制。可见，香港的“以房养房”模式是值得仿效的。当然，大陆住房竣工面积中保障房的比重至少应超过香港。果如此，那就是第三次房改了。

改变住房供应体制并开始大规模加大保障房建设，肯定会把一大批可能的“房奴”拉回来，对高烧的房市发挥“釜底抽薪”的作用。只要再次房改的信号一披露，人们（包括开发商）对房市的心理预期就会变化。

更为关键的是，要实现保障房市场占有率过半，需要的是政府的决心。不同于新加坡，中国是社会主义国家，更应有能力也有决心实现保障房的覆盖率超过50%，不让百姓失望。当然，我们也应该看到，保障房的供应是有限的，保障房供应量的增加有一个过程，而且是一个综合性的治理过程，包括解决“土地财政”的财税改革，打击囤地，严格限制投资投机性购房等。▲（作者是中国社科院亚太所研究员，曾在香港从事政策研究。）