房地产测绘特点及技术分析

李永喜

（贵州地矿测绘院，贵州 贵阳550018）

通过对实际建筑对象的现场调查、测绘，以印证、巩固和提高课堂所学的理论知识，加深对建筑平、立、剖以及空间、构造的理解；初步认识建筑内部空间以及环境之间的关系。通过测绘，收集资料，用于研究，为以后的设计工作积累经验。新房建成后完整的测绘，比较实际施工数据与设计之间的误差，分析原因，保存技术资料。

1 房地产测绘现状

随着我国城镇居民住房制度的改革，土地及房屋的产权归属问题受到了人们的关注。由此而引起的产权纠纷亦日益增多，为了更好地解决这一问题，就必须进行房地产测量工作。即测定和调查其用地的权属、位置、数量、质量及其利用状况以及测绘成果作为处理纠纷的依据。

房地产测量工作作为测量工作的一个分支，与工程测量和普通地形测量在作业方法和工作程序上有许多共同之处，但也有很大区别。房地产测量采用测绘技术的方法和手段，按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，为国民经济建设、国防建设、城镇规划、城镇建设、城镇公交事业、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、征收税费、住房制度改革等提供可靠的数据和资料。房地产测绘包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的检查与验收。

2 产测绘特点

2.1 测图比例尺大

房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是1：500，或1：1000，分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，1：50有时也有，表示的内容更细。

2.2 测绘内容上与地形测量的差别

地形测量测绘的主要对象是地貌和地物，而房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量，用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须测定位置(定位)，调查其所有权或使用权的性质(定性)，测定其范围和界线(定界)，还要测算其面积(定量)，调查测定评估其质量(定质)和价值(定价)。地形测量没有如此广的任务。房地产图一般对高程不作要求，而地形测量不但要高程，而且还要用等高线表示地貌。

2.3 修测、补测、变更测量及时

城市基本地形图的复测周期一般5~10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘成果要及时修补测，变更测绘。

2.4 房地产测绘人员既懂测绘、更懂房地产

房地产测绘的另一大特点，就是从事这一工作的人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务，运用各种测绘方法得心应手，而更重要的是要掌握房地产的业务知识。作为一个称职的房地产测绘工作者，应是房地产这一门学科的好手，应是房地产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房地产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。否则，做不好房地产测绘。这也是房地产测绘区别于其他测绘的特点之一。

3 房地产测绘技术分析

3.1 房地产测绘内容

房地产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动。房地产测绘的基本内容包括：房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收。

房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，形成房地产的基础图纸--房地产分幅平面图的测绘活动。

房地产项目测绘是指因房地产开发、经营、交易和房地产权属管理等的需要，测量、绘制房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图，形成图、表、卡、册、簿、数据等信息的测绘活动。房地产测绘成果是指在房地产测绘过程中形成的数据、图、表、卡、册等信息和资料，主要包括：房产簿册、房产数据和房产图集。取得相应资质的房地产测绘机构可根据委托方的要求提供全部或部分服务，并对其提交的测绘成果的准确性负责。

3.2 房地产测绘的作用

3.2.1 为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据，为房地产开发、经营企业实施房地产开发经营决策、销售、核算，提供了数量方面的参考依据，也为房地产消费者选择、购置房地产提供了必要的信息。当买卖双方以合同形式约定以产权登记面积作为销售面积且销售价格按单位面积售价来核定时，房地产面积就与房地产价值挂上了钩。

3.2.2 为房地产管理提供信息服务

第一，在制定相关政策时，房地产管理部门需要掌握区域内房地产的整体情况，如房屋总量、房屋地域分布、行业分布情况、房屋利用状况等基础资料。第二，为了实施房地产权属登记发证管理，房地产管理部门需要掌握各个产权单位的具体位置、界址、占地范围和房屋面积等信息。

3.2.3 为其他部门提供参考资料。

房地产测绘还可以为城市建设、司法机关判案、仲裁、税收、保险等部门提供基础资料和相关信息。

3.3 房地产面积测算

房地产面积的测算，包括房屋面积测算和用地面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋使用面积和共有建筑面积的测算。用地面积测算包括房屋占地面积的测算、丘面积的测算、各项地类面积测算和共用土地面积的测算、分摊。

房屋及其用地面积，是房地产产权产籍管理、核发权属证书的必要信息，也是房地产开发商进行经营决策、房地产权利人维护合法权益的必不可少的资料；同时也是房地产税费的征收、城镇规划和建设的重要依据。房地产面积测算是一项技术性强、精确度要求高的工作，关系到国家、开发商、消费者和权利人的切身利益，是整个房地产测绘中非常重要的组成部分。

房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如：边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积；图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产图，采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。

总之，房地产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。为了保证测绘精度和测绘成果的唯一性，对于新建房屋，建议在施工放样期间由有关部门和单位到现场验线，然后结合设计图纸的尺寸进行计算。对于房屋面积的描述和表示，也以测绘成果配合设计图纸为好。关于墙体装饰厚度问题，外墙的装饰厚度不应计入建筑面积，而内墙的装饰厚度则要计入使用面积之中。

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