“一房两卖”业主获双倍赔偿

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签订了商品房买卖契约，先后交足了近38万元购房款，可事隔一年后兴冲冲准备搬进新居时才得知，房子被开发商“一女二嫁”，卖给别人了。购房者依照《消费者权益保护法》，以开发商合同欺诈为由，请求“退一赔一”，但没得到支持，后以《合同法》索赔，他能获得双倍赔偿吗?

购房人缴足房款

王林是江苏省徐州市睢宁县一家乡镇医院的普通医生，2006年11月12日，他到南京市浦口区的一位亲戚家串门。午饭后他和亲戚一起外出散步，两人走到附近一家售楼部，想了解南京房价行情的他，就请亲戚陪同一起进去看看。

由于这个楼盘地处南京江北，距离主城区较远，不太热销。见客人主动上门，售楼小姐热情相迎，主动介绍楼盘的情况。由于家在外地，王林当时并不想在南京买房，所以不管售楼小姐如何推销，他始终不为所动。见此，售楼小姐开导他说：“买房非要自己居住吗?何不把它作为一种投资呢?过几年过江隧道开通了，与主城区距离拉近了，这个楼盘房价肯定会翻番。”

售楼小姐的一番话，顿时让王林茅塞顿开，一套位于顶层的194平方米的大房子引起了他的兴趣，房价只有1950元，平方米，但要一次性付款。由于要一次性付款，王林身上没带这么多钱，于是就和售楼小姐协商，先预缴了5000元定金。

10天后，王林来到售楼部缴了28.5万元，并和开发商签订了商品房买卖契约。契约约定开发商于2006年11月30日交付房屋，王林于当年12月10日前缴清尾款；纠纷的处理方式通过南京市仲裁委仲裁解决。

当年11月30日，双方约定的交房日期到了，当王林高高兴兴地找开发商取新房钥匙时，开发商却以还有一些扫尾工程要做为由，没有按时交房，让他再等一段时间。虽然没有按时拿到房子，但王林还是很守信地于当年12月9日将尾款88437元缴清了。

一年后得知开发商竟一房两卖

缴清房款后，王林天天等着开发商交付新房，由于人在外地，他更多的时候靠电话询问交房情况。电话中，售楼小姐每次都说快了，叫他再等等，可一连等了几个月也没有结果。2007年5月，再也等不及的他从单位请假专程赶到南京这家售楼处，找到了开发商负责销售的顾经理。

顾经理解释说，604这套房子是别人买后又退的，退房前，其鉴证信息已上网公布过。2007年，南京市出台了新政策，退房不能直接销售，需通过摇号再销售。目前，公司领导正在做房产局等有关方面的工作。见顾经理说得在理，王林也没再继续计较，回去继续等待。每隔几天，他都要给顾经理打个电话，询问进展。顾经理每次接电话都很和蔼，十分真诚地表示，一定会把房产局的工作做通，保证让他开开心心地住上新居。

“答应交房的时间马上快一年了，而房子为什么还没有着落?”2007年11月的一天，觉得不妙的王林从睢宁赶到南京楼盘现场查看。

不看不知道，一看吓一跳，他所买的604房子的里面居然有人正在装修，安装地板。

“你是什么人，胆敢在我的房子里大兴土木?”他冲上去夺下装修工人的装修工具，厉声呵斥。

房主赶到现场后，拿出房产证对王林说：“这套房子是我刚刚买下来的二手房，怎么会是你的呢?”闻悉此情，王林懵了，便立即带着商品房买卖契约去南京市浦口区房产管理局查询。

查询的结果令王林大吃一惊，原来，这套房子早在2006年5月16日就被开发商卖给了费女士。开发商与费女士签订了正式的商品房买卖契约，而且在2007年1月26日为她办好了房屋产权证。2007年7月，该房又被费女士作为二手房以70万元的价格转手卖出。现在装修的房主就是从费女士手中买来的二手房。

得知真相后，王林愤怒了，他立即找到开发商询问缘由。然而顾经理此时竟然仍在谎称公司领导即将做有关方面的工作，交房问题不久会解决。王林当即戳穿了他的谎话，顾经理一听，故作惊讶地找公司领导了解情况，然后一脸无辜地说，房子事先卖给了别人，他一点不知情，可能是售楼小姐私自行为造成的。王林反驳说：“开发商卖房子，你作为公司主管销售的负责人居然称不知道，这可能吗?如果没有开发商的协助，费女士能办到房产证吗?”

王林直接找到开发商办公室负责人讨说法。办公室人员提出了解决问题的方案，调换另外一套面积131平方米的房子给他。

王林不愿接受这一方案：“当初，我就是看中大户型才购买的。”

开发商诚恳地解释说，原有的大套房子都已经卖出去了，只剩下131平米的套型了，公司也很无奈。在开发商的一再劝说下，王林同意调换了，当他提出按照原来商品房买卖契约上约定的单价销售时，开发商却提出房价总价不变，仍为近38万元。

“调换的房子面积比契约上我购买的要小60多平方米，而总价不变，这不是明摆着欺负人吗?”王林无法接受开发商提出的房价。

而开发商认为，此时房子已涨价，即使这套130平方米的房子，目前的售价也要卖到50多万元。调换给王林，已让他赚了10多万元。

双方为此发生了激烈争执，闹得不欢而散。

开发商被裁决“退一赔一”

“房子早卖给别人，竟然还继续蒙蔽我一年，性质实在太恶劣了，是典型的欺诈消费者。”2008年3月4日，王林根据与开发商所签合同中约定的仲裁条款，向南京市仲裁委员会申请仲裁，要求：依法解除商品房买卖合同，被申请人开发商退回已付购房款378417元及利息5943.24元，经济损失1648元，并承担378417元的赔偿责任。

2008年5月27日，南京市仲裁委开庭审理此案。法庭上，王林提出，《消费者权益保护法》(下简称《消法》)第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”此案中被申请人开发商在已经将房子卖给了别人的情况下，为了解决资金周转矛盾，与申请人签订虚假购房合同，套取原告购房款长达一年多时间，已经构成了明显的欺诈，应该承担双倍赔偿责任。

而开发商辩称，王林所购的房屋是费女士原来准备退的，后来她反悔又不同意退，才造成目前所谓的“一房二卖”的情况。这一切，王林在购房时，售楼人员已经和他讲得非常清楚，他是知道的，所以没有构成欺诈。

而王林坚称自己根本不知情，如果知道房子已经卖给了别人，他是绝对不会购买的。

进而开发商又辩称，王林身居徐州睢宁县，在睢宁县城有现成的住所，这次在南京所购房子根本不是为了消费、居住，而是专门用于投资，不符合消费者的身份。而《消法》第2条明确规定：“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。”再说，生活消费需要是指一个社会的普通个体的基本衣食住行的生活需要，所言的

“消费”大多指一些小额的生活用品，而住房作为大宗商品，不属于《消法》意义上的生活消费需要。因此，王林依照《消法》提出“退一赔一”，没有法律依据。

王林当庭承认当初是受到售楼小姐的劝说，作为投资而购买的，但他认为自己花钱买房就是消费行为，符合消费者身份，有权提出双倍赔偿。

南京市仲裁委员会也认为，我国现行《消法》中没有保护住房消费者权益的明确规定，对于商品房销售中的欺诈行为是否适用《消法》第49条的规定，一直存有争议。现在王林承认自己当初买房是投资行为，因此很难依照《消法》第49条获得双倍赔偿。

见此，王林又提出，我国《合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”2003年4月，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下简称《解释》)第8条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此案中，开发商与他签订商品房买卖契约时，隐瞒了已将房子卖给了费女士这一事实，导致他无法取得房屋，因此申请要求开发商退回房款，并赔偿已付房款的一倍赔偿责任。

开发商承认，当初由于“失误”，出现了重复卖房行为，但开发商认为，最高人民法院颁布的《解释》规定了“不超过已付购房款一倍的赔偿”。目前建筑材料上涨，房地产企业负担重，生存艰难，因此请求裁决适当承担一小部分赔偿责任。

可王林却不同意。他认为自己没有任何过错，依照契约，按时支付了所有房款。而此时，相同地段的房价已经翻了一番，如果再买相同大小的房子，自己要自白多付出一倍的资金。

2008年9月27日，南京市仲裁委就此案作出裁决。仲裁委认为，虽然最高人民法院《解释》所规定的惩罚幅度“不超过已付购房款一倍的赔偿”，但考虑到房价上涨的幅度和被申请人开发商的过失给申请人王林实际造成的损失情况，决定依照上限对被申请人开发商予以惩罚：解除申请人与被申请人签订的《商品房买卖契约》，开发商返还王林房款378437元及利息5943元，赔偿交通费等经济损失1648元，并承担378437元的赔偿责任。

开发商不服南京市仲裁委的裁决，准备向法院诉讼解决纠纷，但是法院不予受理。

2009年6月中旬，记者从南京市仲裁委获悉，王林已经从开发商处拿回了双倍房款。

此纠纷王林为什么依据《消法》不能获得“退一赔一”，而依据《合同法》和最高院的《解释》却能获得双倍赔偿呢?

南京大学民法学专家接受记者采访时说，事实上，购房人买房的目的多种多样，有的是为了出租，有的是为了经营而均不属于消费。而从《消法》的起源来看，之所以将其从民法中分离出来，就是因为“为了消费需要”而购买产品或接受服务的自然人处于明显的弱者地位，需要倾斜保护。因此，对于确属消费者的，由《消法》保护；对于不属于消费者的，由民法和合同法保护。由于不少购房人不是消费者，因此最高院《解释》的依据不可能是《消法》。

惩罚性赔偿制度并非《消法》的专利，而只不过是国家对弱者倾斜保护的手段。既然购房者与房地产企业之间存在明显的强弱之分，既然房地产企业不断滥用自己的优势，那么《解释》以惩罚性赔偿制度为手段对购房者倾斜保护，就是合理的。

开发商不服南京市仲裁委的裁决，准备向法院诉讼解决纠纷，为什么法院不会受理呢?

专家说，仲裁与民事诉讼都是民事程序的重要组成部分，两者都适用于解决平等主体之间发生的合同与其他财产权益争议，两者为解决争议做出的法律文书都具有强制执行力。除仲裁协议无效的。当事人达成仲裁协议，就只能通过仲裁解决，不可通过法院诉讼的方式进行，法院不会受理。法院民事诉讼活动实行两审终审制，然而，仲裁没有级别的约束，实行一裁终局的制度。