未来我国房地产价格变动的趋势分析

[摘 要]未来我国房地产价格如何变动,与普通百姓的生活息息相关。本文分析了推动房地产价格上涨以及可能导致房地产价格下降的诸多因素,阐述其背后的经济原因。得出未来价格变化趋势取决于政府对房地产的干预的结论。

[关键词]房地产;价格;政府干预

[中图分类号]F01 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2009)35-0079-03

进入21世纪,中国的房地产市场开始启动,从2003年房地产价格便一路攀升,2006—2007年我国出现了所谓的流动性过剩问题,股市和楼市都出现了价格暴涨现象,到2007年房地产价格达到阶段性顶峰。期间政府出台诸多政策打压房价,但效果都不明显。但随着2007年下半年全球金融危机出现,经济增长的势头放缓,我国由原先的通货膨胀转为通货紧缩,房地产价格才开始止住上涨的趋势,出现了价格略微下调的现象。但2008年下半年我国政府出台一系列经济刺激计划,伴随着扩张的财政政策与宽松的货币政策,我国经济率先出现复苏的迹象。与此同时,宏观经济又开始出现通货膨胀的压力。房地产的销售量以及价格又重新出现增长的趋势。国家统计局最新公布的数据显示,今年1～5月份全国商品房销售面积24644万平方米,同比增长25.5%,其中,商品住宅销售面积增长26.7%。数据印证了当前火热异常的房地产销售态势,但5月份居民消费价格指数(CPI)同比下降1.4%,工业品出厂价格指数(PPI)下降7.2%,连续四个月出现双降的局面。CPI和PPI的连续双降显示我国依然处在通缩的阴影当中,虽然这里面有去年翘尾因素影响,但价格水平并没有回到正轨上。这说明宏观经济在整体上依然低迷。但房地产市场却取得了不错的成绩,说明房地产市场能够走出独立于宏观经济的态势。但是,房地产价格的上涨,对普通居民来说,又是关系到其切身利益的大事。未来价格是涨还是跌,都与他们息息相关。因此,理性分析未来我国房地产价格变动的趋势,探索房地产价格变动后面的经济原因,对于房地产市场的发展乃至总体经济的运行,都十分重要。

1 推动房地产价格上涨的因素

房地产作为一种交易商品,虽然在经济分析上归为资本品,但无论是它的供给还是需求,都与普通商品类似。因此,房地产价格的变动同样受到房地产供需变化的影响。在诸多因素中,我们首先来看看那些可能会导致房地产价格上涨的因素。

我国房地产市场的一个独特之处在于我国的土地所有制度,由于中国所有土地都为国家所有,任何个人与集体只能通过合法的程序取得土地的使用权,因此,房地产市场更为确切的表达应该是房产市场。土地的供应由政府控制导致我国用于商品房建设的土地不可能无限供给,与潜在的商品房需求相比,土地供应的限制必定导致住房尤其是商品房的供给不足。正是人们看到土地供应的矛盾,加剧人们购买商品房的意愿,“晚买不如早买”,商品房的价格自然会不断上涨,并在人们对土地供应下降的担心下,甚至出现房地产价格急剧上涨的可能。另外,我国人口众多,有限的耕地面积更加限制了用于住房建设的土地面积,加上政府从粮食安全的战略高度出发,坚决保证耕地面积最低指标,用于住房建设的土地终将有限,商品房价格上涨也在情理之中。

如果说土地的供应数量是从房地产的供给一方说明价格上涨的可能,那么我国城镇化、工业化进程的加快必定从住房的需求一方推动房地产价格的上涨。毫无疑问,我国已经不知不觉地加快了现代化建设的进程,在今后相当长的时间内,工业化、城镇化是各个地区经济发展的主流。随着人们收入的提高,对美好生活的向往,在居住条件方面必定有更高质量的追求,这种潮流将增加人们对商品房的购买意愿。随着农村剩余劳动力的转移、农业人口不断下降的趋势,肯定会出现更多在城市、城镇购买住房的居民,这些潜在的商品房需求一方不仅维持了城镇房地产的价格,而且会进一步拉升房地产价格的上涨。

从当前我国经济形势看,房地产价格的上涨也同样存在持久的维持动力。首先,我国目前各地政府的主要收入来源是土地的出卖(土地资源都掌握在政府手中),不管是高房价推动高地价,还是高地价推动高房价,一个价格高的房地产市场有利于政府获得更多的土地出让收入。如果把政府也看成一个经济利益主体,它肯定更愿意看到繁荣、价高的房地产市场。其次,当前我国受金融危机的影响,以往拉动经济增长的出口大幅度下降,为了保证我国经济不陷入衰退,政府出台的经济刺激计划中,必定伴随货币数量的投入。而房地产市场作为资金需求大户(其自由资金的比例不到20%,并且政府已经继续下调这个比例),带有明显的资金推动价格上涨的特征。2009年1～4月份全国新增人民币贷款5.2万亿元,已经远远超过此前十年的平均新增信贷规模。这其中肯定有一部分流入到房地产市场,在流动性充裕的情况下,不可能指望房价会出现下降。推动房地产价格上涨的因素还有很多,但上述因素基本涵盖了推动房地产价格上涨的主要方面。

2 导致房地产价格下降的因素

房地产行业尽管是一个资金密集型的行业,但它依然属于传统产业。传统产业所具备的一些特征,房地产业同样存在。传统产业一个最典型的特征是,在没有更先进技术引入的条件下,其平均利润率必定持续下降。同样,房地产业作为成熟的行业,其市场准入门槛并不高,只要有资金,任何人都很容易进入这个行业,并且在短的时间里能够大量供给。再者,住房建设所要求的技术、设计等都已经非常成熟,随着专业化水平越来越高,成本可能反而下降。所以,住房并不像黄金石油那样稀缺,这将决定它的基本价格不可能高得离谱,房价涨得再厉害,会诱使大量社会资金进入房地产业,从而促使房地产价格下降。从这个意义上说,住房类似现代的工业产品,可以标准化,因为价格的提高而增加供给,也因为供给的增加而降低价格。

从当前我国房地产市场来看,现有住房的空置率非常高。2008年的全国商品房空置面积达到1.27亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算,推算出2008年全国商品房空置率达20%,超过国际公认10%的警戒线。住房空置率高,说明购买商品房的数量下降,或者许多住房并不是人们居住使用而是投资使用,人们购买是为今后出售或待租。这种极端的情况只能出现在一个投资渠道不多、市场信息不充分的国家。作为不动产的投资,成本要比动产投资成本高,毕竟不动产的流动性非常差,这对于一个转型社会而言,是件风险极高的事情。不动产的投资适合一个缓慢发展但比较成熟的社会,而不适合变化迅速的国家。随着金融市场的日趋成熟,投资渠道将不断扩大深化,一旦居民卖掉住房以投资其他,房价下降实属必然。

另外,从各种统计数据来看,住房价格已经到了高不可攀的地步。住房价格下降是对现有房价过高的修正。无论从普通商品住房价格占居民平均年收入的比例,还是住房均价与同期房租的比例,现有住房价格都远远超过普通工薪阶层的承受能力。从国内外的历史现实看,房价的增长非常缓慢,几十年甚至上百年的发展,房价的提高基本只能弥补货币购买能力的下降,总体表现得十分温和。日本20世纪末的衰退与房地产的泡沫不无关系,而本轮金融危机的肇始就是美国资产泡沫的破灭。所以,住房价格上涨以后必定会有下跌的时候。以上因素虽然不能包含导致房地产价格下降的所有因素,但从目前房价过高的现实出发,人们对房价下跌的预期还是存在的。

3 房地产价格涨跌的经济分析

任何产品包括商品房,价格涨跌本是一种市场现象。只要存在供给需求双方的博弈,就不存在价格永远上涨、永远下降的奇怪现象。但我国房地产价格似乎在大多数时间里遵循着只涨不跌的规律,这种奇怪的现象究竟是怎样形成的?

从前面导致房地产价格涨跌的因素分析中,可以得到这样一个规律。那就是在推动房地产价格上涨的因素中,更多是政府主导的因素。而在导致价格下跌的因素中,更多是市场主导的因素。换言之,从市场规律来看,房地产价格有下跌的可能,而从非市场的角度看,房地产价格不仅不会下降,而且还有可能继续上涨。从价格方面来理解房地产市场,只能说明我国房地产市场不是一个严格意义上由供求两种力量决定的市场,供求以外的其他因素对房地产的价格影响非常大,而这些因素中,最直接、最有力量的就是政府行为。除了政府作为土地唯一供给者这个身份以外,政府宏观经济政策对房地产价格的影响非常大。而这些出台的政策中,企图抑制房地产价格上涨的政策基本失效,而刺激经济增长的宽松货币政策却慢慢拉升房地产的价格。

从以往政府调控房价的实践看,中央政府的宏观调控对抑制房地产价格只起到短期作用,效果难以持久,每次宏观调控出台后总是价格上涨速度减慢,但不久就会再次加速(董超、任泽平、邢伟,2006)。实证研究也表明,国家所采取的宏观经济调控手段在抑制房地产价格上的作用并不显著。中国房地产价格在未来仍将保持高位运行的发展趋势。国家的宏观调控之所以难以奏效,很大程度上在于调控政策的失当以及政策的难以有效贯彻实施(曾五一、孙蕾,2006)。

此外,货币投放大幅度增长导致的通胀预期引发了经济体内流动性出现过剩的苗头,投资资金加速进入房地产市场引发资产价格的上涨。流动性在相当程度上左右了资产价格的走势。如果房价下跌将直接影响银行信贷资金的回收,增加银行等金融部门的信贷资金风险,因此,银行也不愿看到房地产的不景气。而我国金融体系的运作,很大程度还是由政府主导,国有商业银行的一个典型特征是承担更多的社会职能。未来我国房地产价格到底怎么变化,取决于政府的行为。

4 结 论

未来我国房地产价格将如何变化?通过上述分析,我们可以发现,最关键是看政府在房地产市场中所起的作用。如果放任市场自行调节,房地产价格将和其他市场的商品或者资产一样,会遵循供求规律。尽管有学者提出过房地产价格的“理性泡沫”问题,即当房地产市场达到供求平衡的时候,房价仍然存在大量的泡沫。但笔者以为,所谓房地产价格的“理性泡沫”本身是政府对房地产市场进行过多干预的结果。在我国市场经济体制还不是很完善的前提下,如果能够让市场发挥作用的空间更大一些,房地产价格可能反而会回归理性。这就需要政府在对房地产市场的干预中逐渐退出一部分,形成以市场为主的定价机制。

不可否认,我国今后房地产市场的发展仍然需要政府的干预与调控,毕竟土地国有的性质还将长期存在。但是,政府还是可以强化对土地的控制和管理,根据房地产市场的变化情况,适时调整土地供应总量、结构、方式及供应时间,抑制土地价格上涨对住宅价格产生的溢出效应。加大对城市存量土地的清理力度,盘活存量土地,严格控制政府用地,特别是应以立法方式控制和减少政府部门占用城市高级差地租地区的土地。另外,针对不同结构的房地产商品,应采取相应的土地出让方式,避免土地供应价格上涨拉动普通商品房价格的上扬。此外,要严格控制流动性的数量,一定要避免信贷资金通过各种渠道成为炒高楼价的幕后黑手。这需要央行加大对国有商业银行信贷资金的管理。最近,杭州市率先收紧二套房贷,其他城市相应跟进是个可喜的现象。最后,要从立法上解决政府通过卖地获取资金的问题,不要让政府成为房地产市场中的直接参与主体,逐步实现土地市场的规范运作。

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[4]董超,任泽平,邢伟.房地产价格分析与预测[J].中国物价,2006(11).

[5]曾五一,孙蕾.中国房地产价格指数的模拟和预测[J].统计研究,2006(9).

[收稿日期]2009-08-05

[作者简介]王世杰(1973—),男,江西临川人,华侨大学商学院博士,华东交通大学教师 研究方向:宏观金融的计量分析。