美国“次贷危机”对我国房地产市场宏观调控的启示

卫德佳 李育林

[摘 要]本文试图在剖析美国“次贷危机”的基础上,通过对比中美房地产市场的异同,分析我国宏观经济环境下房地产市场面临的主要问题,从而提出完善我国房地产市场宏观调控的建议。

[关键词]次贷危机;房地产市场;宏观调控

[中图分类号]F830 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2009)35-0016-02

1 “次贷危机”的产生及原因分析

“次贷危机”即美国次级房贷危机,是指因美国次级抵押贷款机构破产、投资基金倒闭、股市剧烈震荡引起的经济风暴。“次贷危机”从2006年开始逐步显现,2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。用美国前联邦储备委员会主席格林斯潘的话说,它引发了美国百年不遇的经济危机,其影响深重,至今远未结束。

此次危机发端于美国房地产次级抵押贷款市场。在美国,通常将借款人的信用等级划分为“优级”、“次级”和介于二者之间的“次优级”三类,其中次级抵押贷款市场面向收入证明缺失、负债较重的客户,其风险自然相对也较高。抵押贷款公司为了减少风险,将贷款出售给商业银行或投资银行,银行再将贷款重新打包成抵押贷款证券后出售给个人或机构投资者来转移风险。这就形成了一条较长的利益链条,也就形成了传导危机的链条。

“9 •11事件”之后,美联储通过连续13次的降息来促进经济增长,联邦基准利率由6 %降到2003年1月的1%,融资成本的降低,使美国人的购房热情急涨,致使2001年到2005年美国房价连续五年大幅攀升,而次级抵押贷款市场因此也得到迅猛发展。据资料显示,截至2006 年,美国抵押贷款构成中“非优级”的比重高达46%,其中次级为21%,次优级为25%。在房价持续走高的背景下,抵押房产的价格始终高于放贷额,抵押公司没有风险,但当美国房地产市场走向萧条且利率提高之后,情况就发生了变化。2004年6月到2006年6月,美联储17次调高利率,将联邦基金利率从1%提高到5.25%,利率的大幅攀升加重了购房者的还贷负担,美国住房市场开始大幅降温,房价持续下跌,购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得再融资,最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回权比率剧增;次级贷款借款人大量违约,使风险随着利益链由房地产金融机构依次转移到资本市场上的机构投资者,这直接导致了美国次级贷款危机产生并迅速蔓延。

深入研究,不难发现,多年以来美国房地产市场虚假繁荣的外表下泡沫化程度其实十分严重。次贷公司接受价值被高估或者说被泡沫化的房产作为抵押,大肆开展信贷扩张,向信用较差甚至无收入证明的人提供抵押贷款,并且采用浮动利率形式。而贷款机构将存在信贷泡沫的抵押贷款转卖给投资银行,投资银行对次级抵押贷款进行证券化处理,层层打包后再卖给投资者,将房地产泡沫进一步放大。因此,一旦利率提高,房地产融资成本上升,脱离实体经济的泡沫资产开始向真实价值回归,就必然导致泡沫的破裂,利益链条也就变成了危机传导链条。由此可见,虚拟经济脱离实体经济过度膨胀产生的资产泡沫终将破灭,这才是次贷危机产生的根本原因。

2 中美房地产市场的比较分析

通过对比研究,我们发现,中美房地产市场虽然存在一定的差异性,但也有很多的相似之处,相比而言,我国房地产市场存在的问题更大,如果不加以重视,我国的房地产泡沫同样会滋生危机,影响我国经济发展。

(1)房地产业在我国经济发展和生活中的比重及地位远甚于美国。从经济地位来看,房地产业在美国高新技术和高端服务产业崛起之前的很长时间里,一直与钢铁、汽车并称“国民经济三大支柱产业”,但是,随着美国高新科技产业的崛起,美国的房地产业占整个经济的比重大大下降。而我国至今仍将房地产业作为国民经济发展的支柱产业,是主要经济增长点。从生活上来看,虽然住房消费仍然是美国居民消费和信贷不可或缺的一部分,房价的波动对其生活也存在影响,但总体影响较小。相比之下,我国居民的住房开支和可支配收入比例却达到很高的水平,如果发生房地产市场动荡,对我国经济和生活的影响将远远大于美国。

(2)我国房地产市场投机成分越来越大,市场泡沫性凸显,这与美国次贷危机爆发前房地产市场经济环境具有一定的相似性。如前所述,美国2001年至2005年房价大幅度上涨,而2006年房价下跌和美联储调高利息是此次危机爆发的直接原因。虽说我国的金融市场基本属于封闭状态,从表面来看,这样的危机不可能在我国爆发,但是从房价和利率两个因素看,我国正在重复美国的道路。近年来,我国房价快速上涨,远远超出了经济增长的速度和人们收入水平的增加幅度。一方面商品房价格不断攀升,另一方面房地产商宁愿让商品房空置,仍然要维持着高的价格;而此时央行不断加息,一年期的贷款利率由5.31%上升到7.47%;而加息的同时,银行贷款门槛则普遍降低,使得一大批购买力较弱的人群甚至包括一些用假收入证明、假工资证明的人也成为抵押贷款借款人,这一点与美国最初的情况如出一辙。

(3)我国房地产业融资资金主要来源于银行,而与美国相比,我国银行承担的房地产金融风险却处于较低水平。虽然总体上我国的房贷质量是有保障的,但不能就此忽视我国房地产金融市场的问题。我国房地产金融体系建设滞后,无论是开发商借款还是购房者贷款,70%直接依赖银行。虽然目前人民币持续升值,房地产行业持续向好,但是,一旦房价出现波动,这么高比例的信贷必然加大银行的流动性风险,从而产生危机。

3 “次贷危机”对我国房地产市场宏观调控的启示

3.1 注重防范宏观经济风险,保障房地产市场发展的外部环境

宏观经济风险主要是指引起房价波动的系统性风险。从美国次贷危机的产生可知,房地产行业的发展对国家宏观调控的敏感性较高,一旦国家推行紧缩性调控政策,个人住房贷款市场将由繁荣走向萧条,而原本在繁荣下掩盖的危机就会暴露,甚至大规模爆发,影响商业银行乃至国家金融体系的稳定。近年来,我国银行将个人住房贷款视为优质资产,在积极抢占个人住房贷款市场的同时忽视了风险的防范。美国的次贷危机让我们看到,个人住房贷款实际上是一种风险较高且隐蔽性较强的贷款,随着时间的推移和国家宏观调控力度的加大,个人住房贷款的风险正日渐浮出水面。因此,把握宏观经济趋势,结合中国目前的实际情况进行宏观经济风险防范非常必要。

3.2 注重防范金融风险,维护房地产市场发展的原动力

(1)必须加强和改进房地产信贷管理。首先,我们要正确看待房地产信贷业务。一直以来,我国银行将房地产信贷作为优质贷款,认为房地产信贷收益高、风险低,即使贷款人违约,也可通过处理抵押房地产获得补偿。但美国的“次贷危机”让我们清晰地看到,如果房地产业非理性发展产生泡沫,而泡沫一旦破裂,那么处理房地产得到的资金可能难以弥补贷款本息,必将给银行带来巨大损失。其次,要审慎开展房地产信贷业务。银行机构必须认真落实房地产信贷政策和要求,严格把握房地产开发企业的资质、能力和准入条件,遵守有关住房贷款首付比例、贷款利率等方面的规定,强化各操作环节的尽职要求,进一步细化风险管理措施,科学地制定贷款条件和标准,把风险管理与稳健发展有机结合起来。

(2)必须谨慎地推行住房抵押贷款资产证券化。有人认为,“次贷危机”的爆发和扩张的原因之一就是美国的住房抵押贷款资产证券化,所以,我国应当暂缓开展此类金融创新业务。但是,笔者认为,必须肯定房地产抵押贷款证券化的积极意义,不能因噎废食,不能仅因美国“次贷危机”就得出中国应暂缓金融创新的结论。长期以来,我国银行发放的住房抵押贷款主要来自居民的银行存款,而一旦长期居高的储蓄率下降或贷款违约率上升,就可能导致商业银行面临流动性危机。实行住房抵押贷款证券化、发行抵押贷款债券、引进抵押贷款投资者,可以增加银行资产的流动性,同时分散贷款风险,有利于改善银行资本充足率,化解不良资产,降低不良贷款率。因此,这种金融创新可以优化中国现有信贷结构和模式,我们应当稳步实施。当然,次贷危机所暴露出来的问题,我们也必须很好地借鉴。我们必须看到,我国金融业法律监管尚不完善,分业监管的体制不利于建立统一的金融市场,各部门监管标准存在差异不利于公平竞争,各部门间的监管权力之争不利于金融稳定。如何建立完善的房地产抵押贷款证券化法律监管制度是摆在我们面前的现实问题。

3.3 加强房地产市场价格的宏观调控,维护房地产市场发展的稳定性

美国次贷危机提醒我们,越是繁荣的时期,越应当加强风险控制和市场监管,建立房地产价格监控制度和房地产市场泡沫预警制度,采取多种措施稳定房价,保持房地产市场健康有序地发展。首先,要正确看待政府对房地产市场的调控行为。无论房地产市场过度发展,还是房地产市场过度萎缩,都会对整体国民经济的发展造成不良影响。因此,实施房地产宏观调控将是政府稳定房地产市场的永久目标,而价格是市场的“晴雨表”,政府必须采取各种措施对房地产价格予以调控,让它回归到理性发展的轨道上,这才是抑制房地产泡沫的关键所在。其次,要明确定位房地产价格调控的目标。房地产价格调控应以充分发挥市场的灵活性和主动性为基点,通过市场因素来影响房地产市场的供给和需求,从而调控房价。我们既不能采用过去的计划模式,也不能任其发展而不管,要立足于民生,从最根本利益出发,既要保障房地产业的经济属性,又要保证房地产业的保障功能。通过各种手段,制定不同的政策,建设科学的房价调控体系,让价格回归自然和合理,使整个房地产朝着稳定、健康的方向持续发展。

参考文献:

[1]赵蓉.从美国“次贷危机”看我国房地产市场调控[J].西部法学评论,2008(6).

[2]杜厚文,初春莉.美国次级贷款危机:根源、走势、影响[J].中国人民大学学报,2008(1).

[3]姜忠诚.从美国次贷危机看中国房地产金融市场的风险及其防范[J].法制与社会,2009,6(上).

[4]廖湘岳.美国次级抵押贷款危机及对中国经济的影响与启示[J].求索,2008(6).

[收稿日期]2009-08-01

[作者简介]卫德佳(1963—),男,四川成都人,西南石油大学法学院副教授,硕士生导师,研究方向:房地产法学;李育林(1985—),女,四川成都人,西南石油大学硕士研究生,研究方向:产业经济与法律。