房地产市场宏观调控的目标选择与政策取向

吴 超

摘 要:文章对房地产市场宏观调控的目标进行了深入剖析,指出保持房地产业健康稳定发展是房地产市场宏观调控的基本目的,保障居民的居住福利是房地产市场宏观调控的根本宗旨。并进而提出房地产市场宏观调控的政策取向,以市场为导向,积极推进制度创新;以规避风险为契机,采取灵活而审慎的宏观调控措施,推动房地产业市场的健康持续发展。

关键词:房地产市场 宏观调控 目标

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2009)11-239-02

一、引言

针对日益显现的房地产过热现象,2004年3月,“8.31大限”提高了土地使用的“门槛”,标志着新一轮宏观调控的开始。随后一系列的“组合拳”从控制“银根”、“地根”全方位出击,使房地产市场“虚火”消退了不少,如断供、退地风波迭起,房地产市场交易明显萎缩,商品房价格有所回落,房地产企业资金短缺、经营困难等。社会各界对宏观调控政策产生质疑,救市与不救市的呼声此起彼伏。因此,只有对宏观调控政策的目标选择进行深入剖析,把握宏观调控的实质所在,才能采取切实可行的宏观调控措施,促进房地产市场的健康持续发展。

房地产市场的宏观调控,就是指以国家为主体,运用经济政策、行政手段、经济手段和法律手段,调节、控制和引导房地产市场的宏观经济变量和市场信号参数,从而改变房地产开发者、经营者、消费者所面对的市场条件,使其从自身利益出发,做出有利于优化配置资源的理性选择。其中,房地产市场的宏观经济变量主要指的是房地产的总需求和总供给;房地产市场信号参数主要指房地产市场机制运行中的自我调节变量,如价格、利率、税率等,是房地产市场宏观调控的主要内容。实施宏观调控,旨在通过调节房地产市场的供给和需求促使供求均衡,实现房地产市场的综合平衡和内部结构的合理化。

二、房地产市场宏观调控的目标选择

1.保持房地产业健康稳定发展是房地产市场宏观调控的基本目的。房地产业的持续发展,是改善和提高居民居住条件和水平的重要前提。房地产市场的繁荣昌盛是为了保障居民居住权利的充分实现,是全面建设小康社会的重要保障。正是由于房地产业的迅速成长,居民居住水平才有了根本的变化。以太原市为例,改革开放以来,尤其是进入21世纪以来,太原市住宅建设快速发展,居民居住条件有了翻天覆地的变化。1949年太原市城镇居民人均住房面积仅为4.70m2,新中国成立初期,城镇住房有了恢复性的增长,但城镇居民居住水平改善不多。截至1978年,人均居住面积仅为1949年的84.47%。改革开放以来,住宅产业缓慢增长,直至1987年住房分配制度改革之后,太原市住宅市场迅速发展,居民居住水平不断改善。特别是进入新世纪以来,太原市住宅建设的步伐进一步加速,居民居住条件迅速改善,截至2003年,城镇居民人均居住面积达15.53m2,是改革初期的3.91倍。在居民居住条件得以显著改善的同时,房屋结构也发生了巨大的变化,由砖木结构为主导向钢筋混凝土结构和混合结构发展,太原市房地产管理局的调查表明,{1}城镇居民现有住房以混合结构为主体。混合结构的住房占现有住房的76.7%;钢筋混凝土结构的住房次之,占现有住房的12.2%;砖木结构的住房占现有住房的10.2%;其他结构的占0.8%,并继续向多元化和现代化发展。

房地产业的快速发展,不仅有效改善和提高了居民居住条件和居住水平,而且在国民经济增长中发挥着重要作用。房地产是一种特殊商品,既可作为投资品,又可作为消费品,这一特殊性决定了房地产对经济增长的双重贡献。同时,房地产业在国民经济链中处于中间环节,具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材业、冶金业、机械制造业、金融业等产业,通过后向效应带动装修业、家电业、金融保险业、仪表业等相关产业的发展,房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动十几个产业的兴旺繁荣。此外,房地产业的发展不仅仅增加本行业的就业和税收,还往往通过带动作用增加相关产业的就业和税收,促进国民经济的发展。同样,以太原市为例,“十五”期间,太原市房地产完成投资248.02亿元,占社会固定资产总投资的18.16%,成为国民经济的重要支柱产业之一。产业链条长,关联度大,住宅产业的迅速发展无疑也带动了相关产业的发展,间接创造了大量的财政收入。据统计部门测算,房地产业每增长10个百分点,就拉动GDP增长1个百分点。房地产业在自身发展的同时也为社会劳动力提供了大量就业机会,每完成10万元的房地产投资,便可提供14人的就业机会,据此测算,“十五”期间,太原市房地产业的发展为社会提供了370万人次的就业机会。同时,房地产业的快速增长也有利于财政收入的逐年增加,总计49.01亿元,约占“十五”时期太原市财政总收入的13%,对城市社会经济的发展做出了重要的贡献。{2}正是基于产业联动(与金融、贸易、旅游、建材、建筑、交通等产业联动)性强,产业辐射面宽的特征,房地产市场的宏观调控的目的,并非抑制房地产业的发展,而是通过调控,挤压泡沫,避免房地产业的大起大落,促使房地产业进入新一轮的健康持续发展。

尽管房地产业有了长足的发展,但仍存在着许多问题,诸如房地产供给结构不合理,结构性矛盾突出;房地产开发企业规模小,竞争实力不强等。房地产市场的宏观调控,促进房地产业的理性回归,有助于房地产业企业认清形势,炼好内功。使企业诚实交易,品牌经营,提高企业的核心竞争力;有助于优化房地产业结构,做大做强房地产优势企业,也是淘汰一批竞争力较弱的房地产企业的大好时机。

2.保障居民的居住福利是房地产市场宏观调控的根本宗旨。房地产商品作为一种特殊的商品,具有准公共产品属性,其价值无法依靠市场完全实现。无庸置疑,房地产消费具有明显的外部性。倘若居民难以享有适当的住房保障,则会产生一系列的社会问题,如公共卫生、市容环境、社会治安等等。另外,就不同层次的房地产来说,中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大,准公共产品属性更为突出。因此,为中低收入者提供住房福利保障就尤为重要。然而,房地产的准公共产品属性所体现的外部性却难以通过市场机制来实现,即便房地产市场出现供求均衡,也并非保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。因此,房地产市场宏观调控不仅是要促进房地产市场的供求均衡,而且要通过公共政策参与和调节房地产的供应,构建多层次、全方位的住房保障体系,使居民享有基本的住房福利。正是如此,我国政府房地产市场宏观调控的思路在2007年发生了标志性的转变,即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,建立梯级住房保障体系,实行住房分类供应体制。并且明确指出提高与改善人民住房福利水平是中国房地产市场发展的根本及准则。{3}

尽管为居民提供基本的住房保障是国家履行其公共服务职能的重要组成部分,但必须摒弃对“居者有其屋”的误解。市场化取向的改革似乎意味着人人必须购买自有住房,这一错误理念对旺盛的消费需求产生了严重的误导作用。出售公房和鼓励居民购买住房的住房分配制度改革,过度强调住宅的“购买”,但住房商品化强调买房还是租房主要由市场决定,取决于租售比是否合理,因而住房商品化的实现形式并非只有“购买”,“承租”也是实现的重要途径。单一购房实现住房商品化的政府导向,难以疏导住宅市场上旺盛的消费需求,不利于倡导形成合理的住房“梯度消费观念”。据统计,我国城镇居民72%已拥有自己的住房,而发达的市场经济国家个人住房拥有率德国仅为30%～40%,美国为68%。那么,居民过度依赖从市场上购买住宅实现“居者有其屋”的消费理念,必然推动房价的上升。事实上,作为一个人口大国,面对人地关系日益紧张的严峻态势,要实现人人有其屋的理想还任重而道远,但人人有房住却是落实科学发展观,建设社会主义和谐社会的客观要求。因此,应用宣传教育手段,培育广大居民树立正确的住房消费观就十分必要。

三、房地产市场宏观调控的政策取向

1.以市场为导向,积极推进制度创新。随着住房制度改革的推进,我国房地产市场化程度逐渐提高,但房地产的生产要素土地与金融的市场化程度偏低,不仅严重制约着房地产市场化进程,而且呈现出一定的伪市场化特征。现有的房地产发展模式其表现形式为“政府低价征用农民土地——政府高价拍卖——开发商开发成商品房后再更高价出售”的“官商联合开发模式”,使得政府和房地产开发商在短期内容易获得较大的经济利益,但却进一步加剧了市场风险。这也就不难理解地方政府在这一轮宏观调控中首当其冲地承担的救市义务。另外,基于房地产市场准入门槛较高的特点,房地产市场竞争程度低下,垄断特征明显。同时,房地产市场效率不高也是不争的事实,资源闲置和短缺并存的局面并未得以根本扭转。为此,应当坚持市场化改革方向,实现市场调节与政府干预的有机结合,使市场供求均衡得以优化和保障;应当积极引入竞争机制,提高房地产企业的竞争能力;积极推进上游资源——土地和金融市场的改革,创新房地产开发模式;按照总量平衡、结构优化的原则,积极发展商品房市场,活跃二手房市场,规范租赁房市场,创新经济适用房产权制度以及廉租房分配制度,建立多层次的住房供给和保障体系,促进资源的优化配置;实施监管制度创新,削弱地方政府与房地产市场间的利益联结,推动政府职能的转变,使其能够真正承担起为各阶层民众提供更多更好公共服务的职责。

2.以规避风险为契机,采取灵活而审慎的宏观调控措施。房地产业的良性发展,有赖于金融业的支持配合,但目前房地产开发模式使风险过于集中在银行,房地产开发企业的融资基本上是建立在以银行贷款为主导的基础之上,开发企业获得银行贷款时往往以土地或在建工程作抵押,个人按揭购房则以所购住宅作抵押。在住宅价格上涨周期,个人住房消费贷款不存在风险,但如果住宅价格步入下降周期,个人按揭贷款就可能变成不良贷款,潜在的金融危机就可能暴发。另外,政府宏观调控的目的旨在实现供求总量平衡、结构平衡和价格稳定,房地产业的大起大落也不利于国民经济的协调发展。如前所述,房地产业关联度较高,其停滞不前也将通过乘数效应而制约许多行业的发展。为此,面对当前房价仍然高企的态势,在进一步巩固前期宏观调控结果的同时,还应当做好以下工作:第一,建立房地产市场运行监控系统,完善房地产市场预警预报系统,形成政府动态监督和调控的长效机制,并联合相关部门监测市场运行,分析市场变动趋势,及时发现和解决房地产市场运行过程中的问题,并通过定期向社会发布市场信息,引导市场理性投资和消费;第二,坚持区别对待,灵活机动的调控原则。针对房地产市场出现的新情况、新问题,应当及时采取相应对策,因地制宜,分类指导,推动房地产业的理性、健康发展的轨道。为此,政府出台了一系列促进房地产消费的新政,但应当看到,市场发展态势的变化更多反映的是心理预期的变化,在一定时期内房地产市场仍将处于买卖双方的相持阶段,市场博弈的结果必然是理性的回归和风险的进一步释放。

注释:

{1}王剑,李宝翠.太原市2006年住房状况与需求.太原住宅与房地产,2006(4)

{2}杜彦甲,张晓红.为太原经济插上腾飞的翅膀——房地产业对我市经济发展的贡献.太原住宅与房地产,2006(3)

{3}陈柳钦.房地产宏观调控回顾及2008年展望.光明观察,2008-1-12

参考文献:

1.彭晓华.基于效率与公平的我国城镇住房发展模式研究.暨南大学博士学位论文.中国知网.2008.8.21

2.史啸虎.推行住房合作社,实现居者有其屋.光明网.2007.1.22

3.唐天伟.我国房价调控政策的脆弱性及其消除路径.中国流通经济.2007(3)

4.翁少群,刘洪玉.宏观调控下的房价表现.价格理论与实践.2005(6)

5.谢经荣等.房地产经济学.北京:中国人民大学出版社,2002

6.袁义才,梁雪辉.房地产市场的宏观调控目标与政策边界.开放导报.2006(3)

(作者单位:浙江大学经济学院06级 浙江杭州 310058)

(责编:郑钊)