取消“二套房”限制托不起高价的楼市

易宪容

最近政府的房地产救市政策层出不穷，无论是信贷优惠政策，还是税收优惠及财政补贴政策，只要是能够想到政府部门在房地产行业商会的鼓动下都一一推出。但是，有一项房地产政策对房地产开发商及地方政府来说，则是耿耿于怀，他们千方百计希望政府重新推出该项政策，即取消对“第二套住房优惠政策”限制。那么，房地产开发商及地方政府为什么对取消第二套住房优惠政策限制是如此热衷?该项政策放开对房地产市场繁荣真的能够起到关键的作用吗?它能够托起高价的房地产市场吗?其实，这只是房地产开发商及地方政府的一厢情愿而已。

在房地产开发商看来，当前的房地产市场之所以会出现这样局面，最为关键的问题是2007年央行出台的359号文件。该文件对房地产市场投资与消费作一个清楚的规定，即对住房消费同样可以享受政府的各项优惠政策，特别是信贷优惠政策；对于住房投资则按照市场定价，不可享受优惠政策。359号文件出台后，国内房地产就开始出现较大幅度的调整。因此，在房地产开发商看来，当前房地产市场销售萎缩，最为重要的原因是政府出台的359号文件，是359号文件中关于第二套住房信贷优惠政策的限制，因此要改变目前房地产市场销售萎缩的问题，就得取消对第二套住房政策的限制。在他们看来，只要恢复房地产第二套住房优惠政策，那么国内房地产市场又会出现2007年那种价格快速飚升的局面。但实际上，这只是房地产开发商与地方政府的一厢情愿。

因为，对于第二套以上住房信贷优惠的限制，是对房地产产品的消费与投资的两重属性做出的区分。对于住房消费，因为它是居民基本的生存条件，政府要采取各种优惠政策来保证绝大多数居民基本的居住条件改善；而对于住房投资，它主要是以增加个人财富为目的。因此住房投资不应该享受优惠政策，而是要采取市场定价，否则由于投资品的定价机制与住房消费定价机制不同，投资者过多容易导致房地产市场泡沫。而对第二套以上的住房都采取优惠政策，那么投资者就能够利用这种优惠政策大获其利。如果这种情况出现，一则对住房消费会产生巨大的挤出效应，即更多的住房进入投资市场而没有进入消费市场，住房消费市场住房产品减少，就可能使得许多人基本的居住条件改善无法得以保证；二是当投资者认为可以利用政府优惠政策大力炒作房地产大获其利时，这样不仅容易导致整个社会财富分配不公，也容易导致房地产市场泡沫产生，从而引发金融危机或经济危机。

还有，当前房地产销售萎缩的问题出在哪里，是因为对第二套住房优惠政策的限制吗?我想这是房地产开发商根本就没有看到其问题的实质所在。在全球经济表退的周期性调整的大背景下，国内各行各业都出现了周期性的调整，因此，国内房地产市场出现调整也是必然。这是当前房地产市场销售萎缩重要之一。但是，国内房地产商没有看到这种全球经济大调整的必然性，坚持不按照变化了的市场供求关系来调整其企业产品定价及利润水平，反之，还是寄希望政府出台各种各样的政策来激励居民进入房地产市场。在这种情况下，以消费为主导的居民是没有支付能力进入这种没有调整价格的高房价的市场的。

还有，在全球经济周期性调整过程中，特别是全球市场“去支杠杆化”的过程中，世界上所有的投资品泡沫都在挤出、价格全面回落，房地产作为一种投资品，它价格也同样会出现大调整。不仅如此，当投资品的价格全面回落时，投资者的市场预期会就出现根本性逆转。在这种情况下，无论是什么投资市场，投资者会以现金为王而不愿意轻易地进入投资市场。特别是当2008年全球投资者在投资市场哀鸿遍野时，投资者更是不敢进入投资者市场。无论是股市还是房地产都是如此。

因此，想通过放开对第二套住房优惠政策的限制激发起房地产市场需求是不可能的。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上，那么房地产市场的需求才能够释放出来。而且这种价格调整得越与绝大多数居民支付能力相契合，房地产住房消费释放出来的需求就越大。这才是目前房地产市场发展之正道，否则有通天之术也乏力。正是这意义上说，放开第二套住房优惠政策也是托不起高价的房地产。更何况，房地产振兴规划是一项中长期政策，它对房地产的短期影响有作用吗?