楼市:泡沫蓄势

信贷资金流入加速了楼市“量价齐升”,但资产“泡沫化”隐忧不容忽视

《财经》实习记者 慈冰

仅仅半年前,大部分房地产开发商还在为钱所困。但在天量信贷资金的支持下,开发商的苦日子终于结束了。

6月30日,北京市土地整理储备中心,位于东三环外的广渠路15号地块以40.6亿元的天价成交,成为北京“新地王”。最终赢家是方兴地产中国有限公司(香港交易所代码:00817,下称方兴地产)的一家关联公司,其“不说话、不算账、频举牌”的拿地方式,让所有参与者叹为观止。

开发商重新大手笔拿地,主要归功于信贷资金的及时输血。据国家统计局数据,今年1月至6月,全国房地产开发贷款为5381亿元,同比增长32.6%;个人按揭贷款为2829亿元,同比增长63.1%。

信贷资金流入,加速了房地产市场“量价齐升”。6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,自2008年11月以来,首次出现同比上涨;环比上涨0.8%,漲幅连续四个月放大。以去年楼市遭遇深度调整的广州市为例,6月广州一手住宅成交均价为9676元/平方米,二手房成交均价为8000元/平方米,已相当于2007年的最高位。

楼市快速回暖,已经引起了监管部门的重视。4月和6月,中国银监会两次下发通知,重申严格“二套房贷”政策。一些有识之士则认为,宽松的货币政策已经成为炒家进入楼市的最大助力,在刚性需求尚未得到有效支撑的情况下,可能进一步催生房地产市场泡沫。

央企出手

拍得“新地王”,让昔日低调的方兴地产一夜成名,同时也被贴上“哄抬地价”的标签。方兴地产一位工作人员对《财经》记者表示了内心的委屈:“我们只是按照既定方针做,没想到惹起这么大的波澜。”

方兴地产于2007年8月在香港交易所上市,旗下拥有上海金茂大厦、北京凯晨世贸中心等多个知名高端地产项目。中国中化集团公司通过旗下全资子公司持有其69.74%的股份。中化集团是中国四大国家石油公司之一,也是中国最大的化肥进口商和磷复肥生产商。

根据方兴地产年报,截至2008年底,公司尚有现金和现金等价物50亿港元。今年年初,又通过配股形式融资27亿港元,并获得银行授信合计245亿元。目前,方兴地产净负债率只有26%,而行业平均负债率水平为70%左右。

“财大气粗”的央企不仅仅是方兴地产一家。近几个月来,北京、上海、广州、深圳、重庆等地的“地王”,买家都是大型国有企业。除了保利地产(上海交易所代码:600048)、华润置地(香港交易所代码:01109)等国资背景的开发商,中铁、中冶、中国电子集团等甚少在拍卖场上露面的大型央企也频频出手。

央企大手笔投资房地产,与中国宽松的货币政策有很大关系。央行数据显示,今年前六个月,全国新增贷款7.37万亿元,同比多增4.92万亿元,其中大部分信贷资金进入了国有企业。但是,实体经济回暖的道路依然漫长,手握大量资金的国企必须寻找新的投资出路。

以中化集团为例。中国石油化工协会5月份产量分析显示,部分行业装置开工率仍然严重不足,产能结构性过剩问题突出。集团相关负责人向《财经》记者表示,去年以来,中国出口贸易大幅下滑,中化集团的农业、能源、化工、金融等主业均受到冲击,影响一直持续到今年上半年。

SOHO中国(香港交易所代码:00410)董事长潘石屹分析认为,受产能过剩影响,手握大量现金的央企“不可能再去兴建电子厂、化工厂,只能投资房地产、购买土地”。

开发商“解套”

除了央企,受银行信贷放宽及楼市销售回暖的刺激,大型开发商的资金状况也得到了改善。而一年前,住房和城乡建设部还在一份内部调研报告中指出,开发商资金紧张已经影响到了企业生存。

今年以来,绿城中国(香港交易所代码:03900)、SOHO中国、世茂地产(香港交易所代码:00813)、凯德置地、瑞安集团等多家大型开发商都获得了超过100亿元的银行授信。保利地产、首开股份(上海交易所代码:600376)、金地集团(上海交易所代码:600383)等公司的增发方案已经获得中国证监会批准,或即将进入审批程序。

虽然房地产未能列入国家十大产业调整振兴计划目录,但是2008年底,国务院办公厅就下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,各地方政府和金融机构也纷纷出台了配套细则。

以北京市为例,政府除要求商业银行加大对中低价位、中小套型普通商品房建设的信贷支持,鼓励企业发债,拓宽直接融资渠道,还允许开发商适当延期支付土地出让金。一些金融机构,则主动为开发贷款做了展期。

虽然银行始终对房地产泡沫可能引发的金融风险保持警惕。不过,大部分商业银行相信,与制造贷款相比,开发贷款相对更为安全,也更有利可图。中国工商银行融资部门的一位内部人员就对《财经》记者表示,对开发商授信,可以帮助银行开展资金、理财、国内外结算、个人按揭、银行卡等一系列金融业务,获得更多客户和收益。因此,商业银行一直对房地产企业偏爱有加,执行政策也相当宽松。

2009年春节后,在各地政府不遗余力的救市努力下,积压了近一年的自住型购房者终于入市。上半年,北京、上海、广州等全国一线城市住宅成交量屡创新高,出现了“小阳春”。销售回暖不仅为房地产企业带来了充沛的现金流,也提高了市场预期,多家企业纷纷调高了下半年的销售目标。

“二套房贷”预警再起

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,上半年个人按揭贷款增长达到了惊人的63.1%,说明市场需求非常旺盛,远远超过了市场供应。

不过,这一建立在宽松信贷基础上的需求增长,背后可能蕴含着新的资产泡沫风险。4月以来,中国银监会接连下发通知,重申“二套房贷”有关政策,便显示了监管者对这一问题的担忧,再次触动了楼市的敏感神经。

6月22日,中国银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求各商业银行加强对房地产行业形势的研判,除严格贷前审查和按揭贷款发放标准、完善按揭贷款风险管控制度,还要严格遵守第二套房贷的有关政策,“不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃‘二套房贷政策约束,不得自行解释‘二套房贷认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”

虽然目前部分城市的“二套房贷”,仍然参照“一套房贷”的优惠政策执行,不过中原地产华北区总经理李文杰认为,监管部门收紧“二套房贷”,向市场传递了明确的信号,对成交量也会起到一定的抑制作用。

此前,住房和城乡建设部政策研究中心曾主持召开过一次内部会议,与会的建设部官员表示,市场需求结构正在发生明显变化,国家刺激需求的宽松货币政策已经成为炒家进入楼市的绝佳“理由”。

国家统计局数据显示,今年1月至6月,房地产开发企业共完成土地购置面积1.36亿平方米,同比下降26.5%;全国房屋新开工面积4.79亿平方米,同比下降10.4%。

聂梅生分析认为,受去年房地产市场低迷影响,开发企业拿地热情一度降温,同时放慢了开发步伐,策略上主要以消化库存为主,新增供应速度有所放缓。

以北京市场为例,2008年年底,北京市存量住房接近3000万平方米,当时市场预计需要两年时间才能消化完。但截至7月12日,北京市可售期房与未签约现房面积只剩下1506万平方米,半年时间消化了一半。

DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事王晨则认为,土地购置面积和新开工面积下降,反映了市场对今后一两年的预期,如果供应量继续减少,房价还会有一定程度的上涨。

针对未来可能出现的供应不足的局面,市场人士认为应该加大土地供给,改善土地供应方式与“招拍挂”规则,从制度上规避“地王”现象推高房价上涨的预期。北京市已经决定投入1000亿元用于土地储备,预计下半年将供应经营性用地1000万平方米。■

本刊记者杨悦对此文亦有贡献