上海１６００亿老洋房盛宴

高艳平

“现在的市场状况又回到了2007年。我刚刚跟房东谈了两小时，价格就往上跳了100万，从2100万到了2200万。”7月的上海，房产经纪人李楠(化名)抹着脸上的汗水，对记者说。

他刚从一家房产中介公司跳槽出来，准备单干，和几个合伙人注册的新公司马上就开张了，办公室就在徐汇区一栋花园洋房内，主要买卖还是瞄准老洋房。

“老洋房标的大，一年卖一套，比卖好几套普通的新房子佣金高。”3年前，李楠到上海做房产经纪人，第一笔生意就是卖掉一套张爱玲常德公寓里的房子，从此就把自己的目标定在了老房子上。

他狡黠地不肯透露自己卖了多少套房子，但是，在经济走势仍不明朗的时候，李楠干劲十足，对未来的市场前景相当看好。

“老洋房价格还有上升空间，毕竟市场上换手率比较高的投资性老洋房只有十几套，买来卖去。但是想买老洋房的人却很多。”李楠说，“2008年，有人看中了徐汇区永福路上一套房子，想出20万每平方米买，人家房东不卖，老洋房始终是供少于求。”

1999年，上海老洋房开始解禁，上市交易，伴随着房价的上涨，曾经养在深闺人未识的老洋房身价倍增。每平方米从原来的万元，增至到如今的10万元左右。

老洋房价格的上升，源于房产热潮推动，也源于老洋房的历史文化逐渐被重视。同时也源于；老洋房在上海各级政府加强保护的号召下，逐渐从原来的国家直管、老百姓拥有使用权，到现在越来越多地成为地方国企性质的房地产开发商的财产，无法再在市场上自由买卖。

老洋房之所以被人津津乐道，不仅仅是因为那些老建筑之美，很大一部分是因为老洋房曾经的主人，他们赋予了房子独特的魅力。然而在住房私有化发展数十年后的今天，这些记载了百年城市人文历史的奇葩，却走上了另外一条路，日渐成为城中盆景。

限量版老洋房

老洋房，即老式的独栋花园洋房，在旧上海，都是达官贵人、社会名流的居所。到1949年，上海在近代建造了近5000幢各种样式的花园住宅，总面积达300万平方米，其中，仅高级花园洋房的面积就达160万平方米，主要集中在徐汇、卢湾、长宁、静安等几个区。

以160万平方米高级花园住宅、目前市场单价10万元计，截至目前，上海老洋房的价值已经达1600亿。

解放后，老洋房归国家所有，逐渐淡出人们视野。但是，经历了50多年的历史变迁，有数据显示，老洋房占上海全市建筑的比例在逐年降低，从1950年占9.47％，到1995年已经降到了13％。

1998年左右，老洋房解禁，允许私人买卖。据史丹福老洋房租售中心的统计，2003年之后，老洋房的上市量逐年增加。2004年60套，2005年80套。近两年上市量有所下滑。

“目前老洋房产权清晰、能够自由交易的很少，也就60套左右。”李楠说，“绝大多数老洋房是系统产、军产，还有国家直管的使用权房。”

系统产是指产权归市区级政府、国有的企事业单位，“譬如花园饭店、兴国宾馆、瑞金宾馆产权归由东湖集团所有，名人故居的产权归文物保护单位所有”。

国家直管老洋房，类似于直管公房，由上海各区房管所脱胎的房产集团，譬如徐汇区的徐房集团，卢湾区的永业集团委托管理，产权国有，使用权归花园洋房里的老百姓。

以卢湾区为例，卢湾区房管局副局长包华向本刊介绍说，卢湾区共有历史优秀建筑59处，独栋老洋房15处，其中包括孙中山故居、周公馆等名人故居，还有原属旧上海跑狗场老板英商马立斯的瑞金宾馆，及马歇尔下榻的太原别墅瑞金宾馆分部。15处花园洋房中，有9处为系统产，6处是属于国家直管。

除个人产权可以自由买卖之外，按照上海市房地局2004年第17号文件的规定，系统产和授权区房地集团直管的花园洋房，一般不得进行产权处分，如特殊情况要处分，必须经过上海市房地局的审核。

“这些国家直管的使用权房，在前几年都是可以通过使用权转产权的方式买卖，但是2007年之后逐步停止。”上海祺家老洋房投资顾问公司总经理蔡芒华对《瞭望东方周刊》说。他曾是史坦福老洋房租售中心的总经理。

投资者收益丰厚

政策对花园洋房产权买卖的限制，使得市场上能自由流通的老洋房存量非常少。稀缺，价格自然不菲。

“2003年，一栋老洋房每平方米三四万。人们已经觉得很贵了，当时的高端公寓价格也就每平方米1万多。但是现在已经到了每平方米10万左右。”公恒房产总经理卢海龙说。

公恒地产专做老洋房的买卖，2006年成立，目前在上海老洋房集中的地块，已经拥有三家店面。

根据卢海龙的说法，花园洋房的价格跟新公寓衡量标准不同，“主要看地段、弄堂环境和花园面积，而且老洋房的单价是以占地面积计价的，而不是房屋的建筑面积。现在上海最好地段的土地面积是2000万元一亩，实际上，这个价钱买得到地吗?买不到。”

“目前成交的老洋房基本上都在5000万元以下，这是一个分水岭，5000万以上的顶级花园洋房，不是产权不清晰，就是有其他历史遗留问题，绝少拿出来卖。”卢海龙说。

就在本刊记者采访公恒地产之前，店里来了看似非常普通的顾客，“出12亿想买一套洋房，因为涉及法院查封等问题，谈不下来。”

购买老洋房的人往往神秘而低调。早些年，“老洋房的买家以老外、海外华人、港台人士为主。2005年以后，江浙一带的人开始占绝大多数，一些企业家新贵，企业上市了，有钱了，就会来买老洋房。”公恒地产业务员林浩说。

而买老洋房的目的，据李楠的观察，80％都是投资加自住，有些人是自己住两年，然后就抛出去。

在老洋房价格飙升的这几年，投资老洋房收益丰厚。以李楠独家代理的乌鲁木齐北路一处清末翰林张翰卿的老宅为例，建筑面积358平方米，2003年，房东买进的价格是800多万，到现在，挂牌价已经达到4650万，增值5倍有余。

不仅可买下产权增值，承租之后做二房东也获益颇丰。史坦福老洋房租售中心就曾经承租多幢使用权的花园洋房，通过装修，进行二次出租，获得很好的收益。

以长宁区镇宁路一套3层的老洋房为例，三层两幢相连的大宅，带2000平方米花园，解放前曾是大中华橡胶厂老板的寓所。“史坦福拿到10年的租赁权，在保留原来结构的同时，对门窗等多处翻新，分割改造成了16套大小不一的公寓，每套都有独立卫生间和厨房，还带一个或露台或花园的空间，配上专门的保安、保洁及物业管理人员。租客大多以外籍人士为主，每月投资回报为1500～3000美元。”蔡芒华说。