下半年珠三角物流地产将止跌回稳

姜明圣

仓储物业在内资第三方物流企业快速发展的支撑下，服务于电子、家电、快速消费品等行业的区域配送和国内贸易企业对仓储的需求将有明显的回升。

鉴于当前业界对于珠三角地区工业地产和物流地产市场的担心，仲量联行认为：由于珠江三角洲(珠三角)地区的经济以出口为主导，因而难免受全球经济危机影响。但是随着流动资产的增加以及股票市场的再度活跃，有迹象显示珠三角工业地产和物流地产市场正在改善：与此同时，大规模的基础设施建设及对住宅投资的优惠政策将有助维持工业地产市场的稳定，从长远来看可以刺激工业地产和物流地产的市场需求。

工业地产的带动

当前中国的经济状况非常严峻，经济增长同比出现较大回落。但是从部分主要指标增长来看，中国最近的整体投资气氛已出现一定程度的升温。中国制造业采购经理人指数(PMI)至2009年5月连续六个月取得增长，并连续三个月保持在50点以上，显示制造商正在恢复信心。同时，股票市场在过去数月出现显著反弹。

广东的经济增长明显放缓，2009年第一季度GDP按年同比增长仅5.8％，而去年则取得10.5％的增长。然而，广州和深圳的经济情况比较好，两地的GDP在2009年第一季度分别按年同比增长8％和6.5％。虽然广州和深圳的零售消费增长放缓，但未见暴跌，2009年第一季度仍分别取得8％和12％的同比增长率。

随着流动资产增加、投资者信心回升以及政府对住宅投资的鼓励政策，最近数个月以来，住宅市场销售上扬。

广州将于2010年举办亚运会，是继去年北京奥运会和明年上海世博会之后的第三大国际盛事。广州为这项盛事将投入多达2200亿元人民币，其中一半资金将会用于建设城市地铁网络。基础建设改善，将会吸引更多的物流地产投资商。

目前广州正在谋求更大范围的城市布局，拓展城市影响力。最近出台的《珠三角地区改革发展规划纲要》重点提出将广州和佛山合并成一个更大的城市体系。合并完成后，不仅有助提高广州在珠三角地区的领导地位，还能通过两市的协作增强珠三角地区的竞争力，令该地区成为中国的主要发展动力之一。事实上，当前广州与佛山在2008年的GDP总和达到1.25万亿元人民币，仅稍逊于上海的1.37万亿元人民币。如此大的一个城市经济体，对于追求规模经济效益的投资方来说，非常具有吸引力。

仲量联行广州董事总经理吴仲豪表示：“珠三角地区的发展大方向是提升价值链。珠三角各城市正逐步向先进制造业、高科技以及其它服务行业转型，这将带动对写字楼和产业园的需求。”工业地产和物流地产将会在这种形势下，得到更多的投资机会和发展空间。

由于华南地区的商业机会不断增长，加上毗邻香港的有利优势，近年来，不少跨国企业在广州、深圳设立华南地区总部。受金融危机影响，投资者和租户趋向谨慎，最近市场有所放缓。此外，不少在广州、深圳的国内企业2009年上半年有升级的租务需求，利用租金下调的机会，纷纷搬迁至高端园区。这些企业主要来自受全球金融危机影响较小的通讯业和能源业。

租金下调整空间有限

回顾2009年上半年深圳的工业地产市场，厂房仓储物业受到了经济波动的强烈影响。DTZ戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司的研究结果显示，自2008年下半年世界金融危机爆发以来，深圳的厂房仓储物业市场一方面经历着剧烈的经济波动：另一方面，工业发展面临着产业结构调整，因而对相关厂房仓储物业的需求急速减少。从2009年第二季度的经济运行数据来看，深圳市的工业生产已经出现转好的迹象，但是仍然受制于诸多不确定因素的影响，未来工业地产市场的能否整体转好，依然有赖于外围经济环境和国内经济形势的改善。

但是，2009年第二季度整体经济运行情况并未出现进一步的恶化，因此工业地产市场也随之出现回暖的迹象。但是企业对扩张仍然十分谨慎，市场需求并没有复苏，加上存量的空置面积带来的供过于求，预计2009年下半年工业地产市场将继续面对向下调整的压力。另一方面，由于前期租金的调整幅度已经较大，因此下调的空间将会比较有限，而整体市场的真正复苏还将有赖于外围环境和国内经济的改善。

世邦魏理仕最新数据显示，受到全球经济衰退的影响，各类工业物业的租赁需求都有不同程度的萎缩，其中物流设施受到的影响最小。2009年第一季度，物流设施平均租金较上季度下降1.7％，但第二季度即重回上升通道。广州对外贸易上半年维持低迷，进出口额继续下滑，但国内贸易及零售市场活跃，2009年前五个月广州社会消费品零售总额较去年同期上涨11.4％，支持物流和仓储设施的需求大幅增长。基于不断增长的自用需求以及看好物流地产的发展前景，一家广州本地领先的零售巨头涉足一个大型物流园区的建设。在所有的工业物业类型中，物流物业有望率先走出金融危机的阴影。

内资第三方物流表现突出

仓储类物业也面临着空置率上升和租金下滑的问题，但是不同于需求普遍减少的厂房，仓储物流类物业需求因档次和用途的不同而呈现出不同的状况：一方面，更多的企业出于节省成本的考虑，选择从高标准的仓储物业搬迁到租金较低的普通物业，因而造成需求向低端仓储物业转移的局面。另一方面，国际物流配送非常明显地受到出口减少，出口监管仓及保税仓的市场需求出现明显下滑；而市域配送物流以及国内贸易的快速增长却成为了稳定仓储物业市场的重要因素。

从需求企业来看，进入第二季度以后，仓储物业市场在内资第三方物流企业快速发展的支撑下，需求有了明显的回升。主要服务于电子、家电、快速消费品等行业的区域配送和国内贸易企业，由于受到外围经济环境的波动影响不深，仍然积极扩充业务：并且这种类型的企业在租金承受能力方面也开始超过外资企业。

目前不少的物流企业已经不满足于只提供普通仓储业务的物流园区或仓储物业，市场上就应运而生了一些提供全方位配套和增值服务的物流园区。这些拥有增值服务的先进业务模式较传统的单一仓储模式更受到企业的追捧。例如，位于梅林的华南国际物流中心由于拥有深圳市唯一的“深港物流绿色”通道，通关原来四道手续简化为两道实现了“无障碍通关”，一系列与进出口相配套的增值服务和项目本身的区位优势，已经吸引了DHL、MOL、裕贺、八达仓等数十家知名物流企业相继进驻，而该项目的空置率即使在金融危机的影响下也没有明显的上升，租金水平也达到同类型仓储物业中的较高水平。