“地王”疯狂

周如清

与2007年地产热时各地“地王”均是清一色的民营或外资企业不同的是,这一轮“地王”几乎全部由具有国资背景或由红色后代掌控的企业所持有。

7月23日本该是很平常的一天,但是,下午3点30分在上海市房地产交易中心的拍卖现场,一场“土地风暴”骤然而至。

上海今年最大的纯住宅用地“青浦区赵巷镇特色居住区10号地块”在交易中心五楼进行拍卖。这个不大的拍卖现场,却聚集了房地产界的诸位大佬。龙湖地产、华润置地、金地集团、仁恒地产、万科地产、保利地产、招商地产、新鸿基地产等11家业内知名开发企业悉数到场。这样的场面,在今年几次住宅用地拍卖现场并不多见。

本次土地招标以暗标的方式进行,各家公司一次性报价。据业内人士介绍,暗标方式比此前一贯采用的轮番加价的竞拍方式要理性,但没想到依然诞生了今年上海滩的新“地王”。

仅仅用时10分钟的拍卖会,金地集团以30.48亿元的惊人价格将该地块收入囊中。金地也凭此成为上海今年当之无愧的“地王”。根据拍卖的结果计算出来的楼板价为14495元/平方米,该地块最终成交价格比起拍价9.46亿元溢价222%。

在北京,6月份的最后一周,连续高价成交三块地。6月25日,北京祁连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价,以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目,高出起始价近10亿元。仅仅一天之后,成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞价以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。6月30日,中化方兴投资管理有限公司更以40.6亿元拍得广渠路15号地,创造北京“地王”的新纪录。

在广州,6月10日广州城建集团竞拍下今年的广州“地王”,溢价高达154%。

在成都,7月24日,保利地产以12.2亿元拿下成都领事馆地块,成就了该地区的新“地王”。

……

今年6月以来,沉寂一时的中国房地产市场再次热闹起来,各大城市的新“地王”此起彼伏。值得注意的是,与2007年地产热时各地“地王”均是清一色的民营或外资企业不同的是,这一轮“地王”几乎全部由具有国资背景或由红色后代掌控的企业所持有。如中泽置业是中国电子集团的子公司,而中化方兴则是中化集团的下属企业。

央企掀起圈地运动

克而瑞(中国)研究中心7月20日发布的报告显示,今年上半年,各月成交总价排行前10的地块中有60%的高价地块是由国资背景的企业获得,特别是在土地市场较为冷清的一季度,国资背景企业几乎包办了所有高价土地。

对此,克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为,主要原因是“国资背景企业对于土地价格并不敏感,再加上政府为了维持土地市场的成交,会要求一些国资背景企业拿地”,所以,国资背景企业在近期市场上占据了主导地位。

初步统计显示,目前国资委分管的136家中央企业中,逾七成企业涉足房地产业。其中以地产为主业的有16家,辅业包含房地产的达80多家,房地产已经成为央企的主要辅业和利润来源。据专业人士估计,央企中房地产资产总量已高达2000亿元。

分析人士指出,央企之所以疯狂圈地,主要看重房地产是金融海啸中为数不多的能赚钱的几个行业之一。

此外,去年年底国务院出台“4万亿”经济刺激计划后,化工、电子、建筑等制造业央企成为最大的受益者。

“拿到投资的制造业国企几乎都是产能过剩,国家给了钱,如果投到自身主业上,肯定要亏。因通胀预期渐大,企业们不能眼睁睁看着手里的钱贬值,只好另想出路。”

来自国资委的统计数据显示,上半年中央企业累计实现利润同比下降26.2%,降幅比一季度缩小15.6个百分点,其中6月份当月实现利润环比增长29.5%。可以看出,二季度央企利润出现了大幅增长,而利润的增长曲线与房价飙升和央企拿地的时点不谋而合。

接近国资委的消息人士向媒体记者透露,二季度,非主业央企的房地产业务季度直接利润平均占企业当季总利润的28%;经营状况好的,能达到企业当季总利润的35%甚至还多。

对于央企掀起的圈地运动,国资委主任李荣融7月21日在接受媒体采访时说,希望这些央企更加清醒、更加稳健、更加扎实地做好自己的工作。

央企拿地如“酒后驾车”?

央企频频刷新“地王”纪录,让民营企业SOHO中国有限公司董事长潘石屹嫉妒地感慨:中泽置业和中化方兴这两个“地王”都是央企,和它们“拼杀”到最后的也是中信地产、远洋地产、保利地产、北辰实业这些大国企背景的地产企业。

潘石屹形象地把央企拿地形容为“酒后驾车”。他表示:“有些(大型国有)企业为了短期的利益,在制造泡沫,从长期来看泡沫一定会破的。最近多起车祸是喝酒造成的,有人为了一时的高兴,没有为自己的健康和别人的生命着想,房地产市场也是如此。”

重庆新浪网地产频道顾问周远征认为,民营企业在2007年房地产高潮之后,就陷入了资金短缺的现状,很难与资金渠道畅通,更注重规模而不注重成本的国有企业抗衡。

“从融资成本上讲,接下天价‘地王的公司是有先天优势的,大企业现在大概的利率只有3%,但是像华远这样的公司融资成本可能要(百分之)五点几到六点几,利率几乎差一倍,所以不是人家不算账,而是成本起点就低。”北京华远集团总裁任志强一语道破天机。

“不计成本拿地跟国企的体制有很大关系。”中国社科院城市与环境研究中心主任牛凤瑞告诉媒体记者,国有企业没有资金成本压力,民营企业要计算资金成本压力。另外,跟国企只计算盈利水平少注重亏损成本相比,民营企业盈亏都是企业自己的,所以拿地更加谨慎些。

任志强坦言,国有企业需要的是业绩,而这个业绩不是利润业绩,是营业额业绩。“央企每年都有必须完成的业绩要求。这些企业资金充足、融资成本低、对土地刚性需求大于民企。同时,这些企业利润要求低于民企,但是风险承担能力却大于民企。市场给了企业公平竞争的平台,却没给企业平等的融资能力和人才竞争条件。拍地的公平掩盖了不公平的前提,实际竞争并不公平。”

老“地王”大多在晒太阳

就在全国各地纷纷轰轰烈烈地上演“地王”秀的同时,一些老“地王”惨淡经营的状况被媒体曝光。

近日,房地产运营服务商合富辉煌完成了一份关于广州地王现状的报告,对2007年高价出让的27幅地块进行了整理,结果显示,直到今年6月,仍有24块“地王”未售或未动工,约合土地面积共121.4万平方米,可建筑面积232.4万平方米。而广州 2008年全年出让住宅用地仅为125万平方米,约合建筑面积277万平方米。晒太阳的“地王”竟相当于全年住宅用地总出让量。

此外,中原地产通过梳理40家知名地产商自2003年到2009年上半年获取的270幅土地状态之后也发现:这些地块中,除去在售和售完状态的土地,有57%的土地尚未入市。其中,27%的土地还处于待开发状态,30%依然处于规划在建状态,尚未形成实际的房源销售。这一用地现状造成了住宅市场短期供应紧缺,形成土地供应紧张的假象。

到底哪些土地在“晒太阳”呢?中原地产分析师宋莉表示,知名开发商历年在公开市场获取的土地数量以2007年最多,占到整个样本数量的45%。按照土地开发周期两年时间计算,2009年应该正是2007年土地全面入市的时间,但从样本数据看,仍有20%的2007年出让用地目前处于闲置状态。

宋莉指出,地价透支房价,使得一批“地王”难以解套,2007年批发产生的“地王”困难重重。当年,在股市、楼市双重利好的刺激下,圈钱囤地模式被开发商们所追捧,导致全国各地“地王”频出,甚至出现了大量地价房价“倒挂”的现象。2007年土地成本的普遍偏高导致当年“地王”缺乏入市动力,因此不难理解为何2007年多数“地王”仍处于闲置状态。

中央电视台《今日观察》评论员向松祚指出,尽管我们看到“地王”都是天价,动辄就是几十个亿,但实际上它们投拍只需要付定金,一般只占到地价的2%。成本实际上是很低的,剩下的钱按照当时有关政策的规定,要根据情况来分期分批支付。

但根据广州国土房管局副局长黄文波所说,2007年在广州拍卖到这些“地王”的众多企业,几乎没有一家足额缴纳了土地转让金。

“地王”背后的官商利益

对于“地王”现象,一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人士向媒体记者透露了一些不为人知的内幕:“有些‘地王是假的,参与前期开发的开发商去拿地,都会提前跟政府协商签好协议的,外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。”他表示,如果是别的开发商拍走的话,多出部分便按比例分成;如果是自家高价拍下来的话,政府再私下返回多余部分给开发商。

该人士告诉媒体记者,目前拿地主要是通过三种方式:第一是招拍挂;第二是收购方式,包括收购项目公司,或者直接并购土地;第三种是在一级市场跟政府合作开发。

据这位负责拿地的人士介绍,除了招拍挂环节是公开透明的之外,并购是两个公司正常的商业行为,第三种则是猫腻最多的,而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。

据了解,第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设,以招商引资的名义,让企业先出资搞市政工程配套设施建设,或是吸引大的开发商进驻,政府再拿地给开发商作为回报。

“双方会提前签好协议,约定一个土地保底价,假如拍卖的保底价是4000元/平方米,但最后实际拍卖价格是7000元的话,如果仍是该开发商拍得土地,政府便将3000元差价归还,若由其他开发商拍得,这3000元的差价,便按比例分成,多数情况是政府与开发商四六分或三七分,甚至五五分的。”上述人士说。

“但超额分成是有前提条件的,就是开发商一般是参与前期一期开发的。”上述上市公司拿地的人士算了一下账,底价是4000元,最后别人拍走的价如果是1万元/平方米,按三七分成的话,开发商得4200元/平方米,这样,对该开发商来说,前期的土地成本就只有5800元/平方米,其他开发商要抢,明显不划算。”

中国媒体报道,万科集团董事长王石近日表示,在土地拍卖过程中,灰色交易普遍存在,没有一个开发商不行贿。他说:“现在不行贿成了过街的老鼠,行贿反而成了英雄。”

地市与房市“左右互搏”的资本游戏

央视《经济半小时》调查发现,近3年来,每一轮房价上涨,涨幅最大的都是上市房地产企业及其控股公司的楼盘。

新华社也报道称,近段时间来,上市房企频频成为“地王”买家,且拿地之后,即通过增发、资产注入等方式进行融资,这反过来又保证企业有足够的资金去竞拍土地、乃至成为“地王”。

一些业内人士分析,上述循环的背后,“土地运作资本化”的现象十分明显,地市与股市形成了“互推互涨”。这一过程,促进了楼市、股市的繁荣,但也蕴含重重风险。

事实上,今年二季度以来,诸多上市房企在地市和股市之间玩起了“左右互搏”的资本游戏。

一方面,上市房企积极出手争夺“地王”。比如,5月21日,富力地产(02777.HK)以超出起始价近4倍的10.22亿元夺得北京广渠门外10号地块,“地王”自此重回2009年的楼市;5月22日,万科(000002)击败保利地产,以13.86亿元的价格摘下佛山市佛南(挂)2009-015商住用地,一举创造了当地的“地王”;6月8日,世茂地产(00813.HK)击败万科等,出价30.2亿元拿下厦门湖边水库金边路以东地块这一厦门“地王”……

另一方面,他们在资本市场上频频融资。比如,世茂地产在今年5月完成了69224万股的定向增发,融资总额约83亿元;7月16日,保利地产(600048)公告称,非公开发行股票申请获得证监会核准,公司将非公开发行不超过63760万股新股,募集资金不超过80亿元;7月23日,金地集团(600383)拿下上海“地王”的当天,便发布公告称收到证监会有关核准公司非公开发行不超过4亿股新股的批复文件;8月27日,万科公告称,公司拟公开增发A股,发行股票数量不超过招股意向书公告日万科总股本的8%,扣除发行费用后的募集资金净额不超过112亿元。

据不完全统计,光今年7月就有9家上市房企发布再融资增发方案,计划募集资金总计约188亿元。

房地产分析师蔡为民观察到,“地价”与“股价”存在明显的互推关系。比如,5月至6月间,万科共竞拍得到8块土地,支付土地价款达47.03亿元,创下自2008年2月以来单月拿地的投资最高纪录。但万科的股价也大幅飙升,7月6日创下了14.94元的新高,与去年年底收盘价6.45元相比,涨幅高达121.6%。

权威人士分析:上市房企拿了土地以后,它的经营业绩,成了股价很重要的指标,因此,为了保持它在资本市场价值的提升,它要不停地这样来转——高价拿地、账面升值、更高价拿地、账面再升值……

“对上市公司而言,它拿地的时候,土地只不过是它们融资的一个工具。长此下去,非上市公司将失去拿地的机会,而土地资源会越来越集中在上市房企手中,地产寡头一旦形成,土地一旦被它们拢在手中,所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮。”地产界资深评论人杨少锋担忧地说。

“现在的房地产市场,游戏规则已发生改变,对非上市公司而言,土地仍然是生产资料,开发商在购买土地时,首先考虑的是地价高低带来的风险,但对于上市公司而言,土地就变成了资本运作的工具,地价高低就不是它考虑的重点了,只要从资本运营角度对上市公司有利,它一样可以去取。”北京金典集团董事长张宝全说。