开发商与物业“父子关系”利弊谈

李　立　王　蕾

[摘要]随着物业管理行业的蓬勃发展，行业内部的弊病也逐步显露。由于建管不分，使开发商与物业服务企业形成了特有的“父子关系”，阻碍了物业管理行业的健康发展，必须采取措施使之解除。

[关键词]开发商物业服务“父子关系”

随着房产改革发展至今，物业管理行业步入了蓬勃发展的阶段，但在其发展的过程中存在着很多制约其发展的因素，比如说法律制度不健全、专业人才短缺、产权关系复杂、建管不分等等。开发商与物业服务企业的“父子关系”就是建管不分的后果，业内学者、专家在研究物业管理行业的发展时都不可避免地提到这一点，认为这种“父子关系”阻碍了物业管理行业地健康发展，提出要建管分离，实现物业管理的市场化发展。

开发商与物业公司形成“父子关系”之“利”

历史性分析。中国的物业管理行业在20世纪80年代发展起来。大陆第一家物业公司是1981年3月10日成立的深圳市物业管理有限公司，该公司隶属于深房集团，集团成立物业公司对所开发的楼宇、住宅进行全方位管理。由第一家物业公司的产生可见，开发商和物业公司的“父子关系”是有一定历史背景的，而且这种关系符合当时的国情，正是在这种关系下，物业管理行业才得以开始了自己从无到有、从小到大的发展路程，这与开发商的扶持是分不开的。但是孩子长大了父亲就不应该继续管制约束，否则就会束缚孩子的正常成长，随着房改进程和物业管理行业的迅速发展，开发商与物业服务企业之间的关系也应该重新定位。

发展性分析。物业管理行业是房地产业的分支行业，物业管理是房地产综合开发管理的最后一个环节，直接面对业主和使用人。同时，物业管理行业属于第三产业，为业主和使用人提供物业使用、物业保值增值等方面的服务。目前物业管理行业中专业人才较少，多是从房地产业、酒店管理行业和其他行业转行而来。然而，正是这些非专业人才推动了物业管理行业的迅速发展。

物业管理与房地产管理和酒店管理之间存在着千丝万缕的联系。精通房地产管理的物业管理人才能够正确地把握与开发商的距离，为业主提供及时准确的服务；还能够在处理开发商与业主、使用人之间出现的纠纷时找准自己的位置，缩短了纠纷处理中上传下达、协调关系的时间。精通酒店管理的物业管理人才能够在物业管理中引入成熟的管理机制和市场化的管理理念，注重细节服务和业主的感受。

开发商与物业服务企业“父子关系”之“弊”

开发商与物业服务企业的“父子关系”是普遍存在的现象，已经成为被社会接受的现实，虽然有很多专家学者经常呼吁要建管分离，解除父子关系，给物业服务企业一个自由发展的空间和环境，但是现实还是没有改变或者改变甚微，究其原因有以下几个方面。

滞后性分析。产生于房地产业的物业管理行业，其行业领导层基本上都是来自房地产业及相关行业的。他们对物业管理行业的管理模式和管理观念缺乏正确的认识，需要一定经验和教训的积累来逐步形成。因此他们的转变需要一个过程，这是历史遗留下来的问题，也是非专业人才管理的弊端。

同时，业主和使用者受整个社会的影响，对物业管理的认识也是滞后的，缺乏正确的认识，导致在处理和物业之间的纠纷时不能正确行使自己的权力来维护自己的利益。当出现纠纷时，首先想到的是打官司，而不是协议解决。随着新建住宅小区的业主和使用人的素质和水平的提高，有些业主物业管理的意识也在逐渐增强，然而大多数人对物业管理行业形成正确的认识还需要一定的时间。

另外，政府也有不可推卸的责任，政府在物业管理行业的发展中扮演了重要的角色。政府对开发商和物业服务企业“父子关系”的态度会极大地影响开发商和物业服务企业的行为。虽然政府制定了不少政策来规范二者的关系，但是在具体执行过程中缺乏有效的监督，也是导致开发商和物业服务企业关系现状改善甚微的一个原因。

阻碍性分析。“父子关系”中存在着两个既得利益者。一个是开发商，另一个是物业服务企业。开发商在开发完项目后将风险转移给物业服务企业，无后顾之忧，它对物业服务企业指手画脚，进行行政干预、资金控制和人事要挟。面对物业设计、建设和接管验收中出现的问题，物业服务企业只能联系施工单位为开发商进行善后工作。正-是因为这样，物业开盘时的经理被称为受业主和开发商两方施压的“压力经理”。

物业服务企业虽然在这个关系中处于弱势，但是它在一定程度上也是既得利益者。在财力、物力、人力和物业管理项目的获取上，都依靠开发商的帮助和支持。如果没有开发商的支持，有的物业服务企业连生存都成问题。所以，物业服务企业只能依赖在与开发商不正常的“父子关系”中，成为开发商的“纠纷处理器”。

解除“父子关系”的系列措施

经过以上分析，开发商和物业服务企业的“父子关系”在一定的历史时期发挥了进步作用，促进了物业管理行业的生存和发展，但是处理二者的关系一定要与时俱进，不能墨守成规，现在物业管理行业的发展受到了这种关系的束缚，因此要推行一系列措施逐渐解除二者的“父子关系”。

发挥职业教育作用，培养专业人才。在加强物业管理专业大学教育的同时，更加重视高职高专院校的物业管理专业建设。高职高专教育特有的培养模式——“工学结合”，能高效率地培养物业管理行业所缺乏的既有知识水平又有行业经验的物业管理专业人才。

发挥行业协会作用，建立网络人才库。物业管理行业协会在物业管理行业的发展中发挥了重要的作用，在信息化社会，网络资源的利用也加强了行业协会的这一作用。人才是行业发展的重要因素，通过网络平台，利用公开、透明的方式，建立物业管理行业人才库，能够使行业人才资源利用率最大化，能在短时间内最有效地促进行业发展。

发挥政府作用，推动法律法规的有效执行。物业管理行业作为房产改革的产物，它的发展影响着改革的进程；作为第三产业的新兴行业，影响着社会经济的发展；作为与人民生活息息相关的行业，影响着社会稳定。因此，政府应加强法律法规的完善，加强监督法律法规执行的力度，促进物业管理行业的健康发展。

发挥社区和物业服务企业作用，促进物业服务企业独立成长。不论是住宅物业、商业物业、工业物业还是特殊物业的物业管理都是在社区居委会管理范围内开展的，因此发挥社区的指导作用，能有效促进物业服务企业的独立成长。

在“父子关系”中，物业服务企业虽然有一定的利益可得，但是从长远来看，是不利于其发展的，所以，要在物业服务企业内部树立正确的物业服务观念、行业发展观念，发挥其自身的主动作用，摆正与开发商的关系，作为一个独立的行业而不是依靠房地产业的行业发展。