中国的房地产市场被全球金融危机所拯救？

在六月中旬于北京举行的沃顿全球校友论坛上一个关于房地产业的分组讨论会上,几位中国知名的房地产企业的领导人对中国房地产未来几十年的前景表示乐观。听上去可能有些有违于直觉,但是部分发言者认为,全球金融危机对于中国房地产市场的影响是正面的。

“在美国引发的全球经济衰退之后,中国政府放松了早先对房地产消费者和开发商的一些限制,这些举措为市场注入了活力,使其能够抵御经济下滑的危险”。讨论组成员、易居(中国)控股公司董事长兼首席执行官周忻说道。易居的总部设在上海,是在纽约证券交易所上市的一家房地产经纪公司。

此外,与会人员指出,还有其他若干因素在促进中国住宅房地产行业的发展。其中包括银行业对于开发商贷款的严格规定,这对开发商获得贷款的能力起到了限制作用,也在一定程度遏止了过度开发;国民收入的增加使消费者的需求稳步增长;全国人口的城市化进程;以及人们在购房问题上所受到的社会文化压力等都是中国房产市场增长的主要动力。

金融危机的影响有限

到目前为止,全球金融危机对中国房地产市场的影响非常有限,事实上,易居中国的周忻表示,金融危机拯救了中国的房地产业。

在名为“中国房地产业的盛与衰”的主题研讨会上,包括周忻和其他几位房地产企业的领导人在内的五人讨论组对行业的未来前景表示乐观,并指出部分原因是由于中国房地产市场的特殊性所致。

位于广州的富力地产集团总裁李思廉提出,与西方的房地产业相比,中国的房地产业相对比较安全。其中一个原因在于,与其他国家相比,中国的开发商从银行贷款的程序要严格得多。“中国的银行在向开发商放贷之前,都会要求开发商‘四证齐全,包括最后的一个‘施工许可证,这表示从你购买土地开始,必须经过初期规划、办理其他手续、获得施工许可证等程序,然后才有资格去找银行贷款,这中间需要一到两年的时间。另外,在开始售楼之后,必须将所有资金打到一个受监管的账户里,而且不得对这笔资金挪作他用。所以说,当全球金融危机来袭之际,中国的多数房地产项目还是相对比较安全的。”

众所周知,在2007年后期及2008年上半年,由于政府出台的市场调控政策,中国的房产市场一度面临巨大压力。这些紧缩政策包括提高购房者和开发商的贷款利率,另外还有直接针对商品房买主的一些措施,比如提高二次购房的首付金,以及对不满五年的商品房交易征收交易税等。也有针对开发商的一些措施,例如,政府降低了内地城市的土地容积率,这意味着开发商不能在一块土地上建造太多楼房,而且也禁止对未建楼房进行交易,这样一来,开发商和买主都必须等待更长的时间来获得投资回报。

这些措施在一段时期内使得楼市明显降温。但是,随着全球经济衰退的蔓延,政府采取了与原先相反的部分措施,目的是促进经济的发展。尤其是通过宽松的货币政策为市场注入更多流动性,由此推动了需求和供应。

“市场调控政策在一年多前使得中国的房产公司举步维艰,但是由于金融危机的出现,中国政府将其宏观政策从控制经济过热变为‘确保经济发展,”周忻说道,“那些在去年初曾苦苦挣扎的房产公司,如今已经设法挺过难关。我的观点是恰恰是这场全球性的金融危机拯救了中国的房地产业。”

但是,周也认为金融危机的确给高档商业楼盘和写字楼带来了不利影响,特别是在大城市。“根据我们的经验,到目前为止,高档商业楼盘和写字楼的市场尚未恢复。但是,70-90个平方的住宅楼的销售已经明显回暖,而且为整个行业带来了活力。我认为,住宅楼房的大众市场正在复苏。”

周坚信楼市将继续稳步发展。“政府的政策在房地产业中起着举足轻重的作用。由于我国的政策已经在去年夏天改变为‘保增长,因此只要行业的其他要素仍然富有活力,包括开发商的专业性、有效的产业链以及消费者需求等方面都呈良好态势,市场就会在政策的大力推动下积极向前发展。只要政策略为倾斜,市场就会复苏,目前就是这种情况。”

日益增长的国内需求

中国城市化的进程加快,加上独特的社会价值观的压力,造成了人们对房地产的大量刚性需求,这使得讨论组的五位成员对未来楼市的发展充满信心。

位于北京的万通地产股份有限公司的董事长冯仑表示,房地产行业主要是由住宅楼推动的。他说,现在中国房地产市场总的价值大约在3万亿元左右,而住宅楼占到了其中的三分之二。

“我认为,在中国人均国内生产总值达到8,000美元之前,住宅楼将是中国房地产市场的主要产品,而要实现这个数字,可能还至少需要十年的时间。可能正是因为这个原因,中国最大的房地产公司万科集团在两年前开始跻身全球最大的住宅地产公司之列。我相信在未来十年内,世界上最大的住宅地产公司的席位将全部由中国公司占得。”

香港恒隆集团有限公司及其子公司恒隆地产有限公司均为香港上市公司,集团总裁陈启宗指出,中国有85%的人拥有自己的物业,业主与业主之间的交易量也会相当可观。“我相信,不只是未来十年,甚至是未来二十至五十年,这个市场将是非常庞大的,”陈说道。

位于河南省郑州市的建业住宅集团(中国)有限公司的董事长胡葆森表示,中国的快速城市化进程将对未来的房地产业产生重大影响。“我的公司的总部在河南,这里是中原地区,拥有1亿人口,”胡表示,“集团的战略就是立基于这1亿人口。我们知道,在2020年之前,中国的城市化率将达到55%。河南省的城市化率将达到50%。”

目前,河南的城市化率为38%,这意味着,河南省的城市化率在未来10年中至少将以每年1%的幅度增长。他说道:“全省每年将有超过100万人从农村向城市迁移。按每人15个平方的居住面积来计算,每年这些新移民将会需要1500万平方米的住房面积。”

此外,目前的城市居民也希望将住房更新。“现在的城市居民人口为3000万,假设每人每年需要增加一个平方米的住房面积,那么一年就是3000万平方米,统计一下,单单河南省的住宅市场每年就有4000多万平方米的需求量。”

胡葆森指出,河南省的面积仅占中国面积的1/13,因此,国内住宅市场每年的需求量将在6亿至7亿平方米左右。根据西方国家的经验,惟当人均国内生产总值达到13,000至15,000美元时,对住宅楼的需求才会达到顶峰,而这对于中国,还需要大约15至20年的时间。“所以我相信,在未来十年到二十年内,住宅房地产业仍将是中国的朝阳产业,”他表示。

讨论组还指出,中国特有的文化价值观是房地产业的另一个催化剂。万通地产的冯仑指出,中国独特的家庭文化在房地产业中起着举足轻重的作用。“如果一对年轻夫妇想买一套住房,双方家长都会出钱赞助,”他说道,“中国的独生子女政策也是此种现象的推动因素,如果子女依靠个人收入买不起住房,他的父母和祖父母就会出钱赞助。”

易居中国的周忻对此表示赞同,他说,“中国的房地产市场潜力巨大,并且实际经验表明,中国的年轻消费者很有魄力。而且,在中国,结婚就必须先买房,这在中国是个很重要的事情”。周还指出,住房的首付款往往是由男女双方的家长和亲戚,甚至还包括兄弟姐妹,叔叔阿姨一起帮助支付的。在美国,虽然婴儿潮时代的家长有时也会帮着支付首付款,但多数年轻夫妇会去找银行贷款。

前景展望

由于中国的房地产市场在很大程度上属于国内市场,因此受全球经济衰退的影响比较有限。冯仑指出,国内房地产市场中的外国投资额大约在1,000亿元左右,对于3万亿元的房地产市场而言,这个比例相对不大。“将来的房地产市场将主要由国内有效的实际需求和个人收入增加所推动,所以我对这个市场充满信心,”他说道,“此外,宽松的信贷环境也将进一步推动房地产投资。”

但是,政府对于房地产市场的监管和干预是这个行业中一个不容低估的要素,建业住宅集团的胡葆森说道:“我们提醒国外的行业分析人士,不要忽略市场的“政策性”特点,也不要假设房地产市场是按供求关系在运行的。监管政策的变化对于房地产业的盛衰具有极大的影响。比如,在监管部门看来,当某个经济问题过热的时候,那就成了一个社会问题,然后就有可能上升为一个政治问题,接着就会有相应的政策出台。所以,不能仅从供需的角度来分析中国的房地产市场;还必须看它是不是一个会影响民生的社会问题。”

有观众要求讨论组成员将中国内地与台湾以及香港的房地产市场作个比较,恒隆集团的陈启宗给予了非常肯定的答复:“中国的大陆绝对是未来所在。”他还表示,与世界其他地区相比,中国的房价仍然相对比较便宜。

富力集团的李思廉对此表示同意,“我认为中国的房地产市场仍处于起步阶段,比如说,上海和北京已经是世界级的大城市,但是其房价却远远低于东京、纽约等地,这表示房价仍有发展的空间。”

鉴于影响中国房地产市场的一些特殊因素,包括政府监管的程度、购买住房的社会文化压力以及高端地产的有限供应等,因此最好对市场进行分段式研究,万通地产的冯仑说道。“低端市场是由政府进行保障,政府有相关的部门在为低收入人士提供保障性住房。”

而在中端市场,年轻夫妇的家人帮助购买新婚住房则是该市场的典型代表,冯称其为刚性需求,因为出于社会和生活的压力,新婚夫妇必须买房。“幸福不能等,”他说道。“在中国,这块市场的业务量增幅最大,但是房价未必是最高的。”

至于高端住房市场,冯仑表示,由于供应量非常有限,因此很难对这块市场作出估量。“高端市场并未大幅下滑,因为这块市场的供应量相对较小,此外,高端地产在前几年就已大量出售,而且二手房市场的交易量也不大,因此其价格敏感度较低。但在最近,为了抵御通货膨胀,一些富人已经开始出手买房。因此,我认为中国的高端房产市场就像是一个赌场。的确有一些赢家,但也只是碰巧而已。”