基于要素比例模型的房价博弈研究

陈　磊　苏鹏殊

摘 要:房价回升是正常现象,文章认为楼市见底还为时过早,要看清房价是否还会下调就要看清房价是否还有下调的空间,及房价背后的博弈。文章以经济学中的要素比例模型为基础来分析房价的构成以及要素所有者各方的博弈。

关键词:要素比例模型 房价 博弈

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2009)08-268-02

房地产市场的“回暖”成为业界和坊间最热门的话题之一。国家统计局和各研究机构发布的数据也显示,全国房地产市场成交量正逐步抬头,大有进一步上涨的态势,楼市真的开始回暖了吗?房价见底了吗?

笔者认为,房价回升是正常现象,认为楼市见底还为时过早,要看清房价是否还会下调就要看清房价是否还有下调的空间,及房价背后的博弈,本文以经济学中的要素比例模型为基础来分析房价的构成以及要素所有者各方的博弈。

一、劳动要素报酬

从生产要素角度来看,房产成本可大致归纳为土地、资本、劳动三种要素,根据国家统计局公布的数据,房地产行业中资本是投入最多的要素(2003年房地产行业固定资产投资额占全社会固定资产投资额的23.7%,2006年为22.3%),其次是土地(根据国家统计局规划,到2010年建设用地占全国土地利用的3.9%,其中居民点及工矿用地占2.53%)和劳动(2000年房地产行业就业人数占就业总人数的1.4%,2002年为1.6%)。根据要素比例模型理论,房价上涨时,房产密集使用的资本要素报酬上涨幅度将大于使用较少的土地和劳动要素报酬上涨幅度。随着房价上涨,三种要素按报酬上涨幅度从大到小排序为:资本、土地、劳动,这是因为房价上涨后对其密集使用资本要素的需求增长大于对其他投入要素的需求增长。房价的涨幅会介于要素报酬涨幅最高者和最低者之间。

房价涨幅高于劳动报酬使得以商品房衡量的劳动报酬实际下降,虽然房产成本中的劳动力并不是购买房产的主力,但房价的过快上涨会降低整个社会平均劳动的实际报酬。房地产行业的高速发展增加资本回报率,吸引更多资金进入该行业从而扩大供给,同时使实际劳动报酬下降而降低需求。造成有房没人住,有人没房住的局面。通过房价收入比(城市人均居住面积乘以商品房平均售价再除以城市人均可支配收入)可以看出这种趋势(表1)。

世界银行研究表明,一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3:1至6:1时,这个家庭才具备购房能力。该标准己成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参数系。瑞纳特(Bertnard Renaud)指出,发达国家房价收入比应为1.8～5.5,发展中国家为4.0～6.1。我国普遍高出国际标准,沿海大城市更是严重超标。我国住房现行价格超过了家庭的经济承受能力,房价格过高而收入过低已是不可回避的事实。虽然我国人口多,但很多房价收入比介于3~6的国家也有这众多人口。国务院总理温家宝作政府工作报告公布的2008年城镇人均可支配收入为15781元,社科院调查问卷显示大中城市人均居住面积为29.6平米(中位数为22.5平米);小城镇人均居住面积为41.7平米(中位数为30平米),按城镇人均居住面积27平米(2006年已为26平米)、具备购房能力时的房价收入比6:1计算,2008年合理的全国平均房价大概应为3500元一平米,而中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海公布的2008年全国平均房价为4000元一平米。就是说在现有劳动者收入水平下,若要居民有能力购房,2008年房价至少还需下降12.5%。

在目前房价水平下与其说广大消费者是观望楼市还不如说是购买力不足,一旦全社会超出能力全部贷款买房,难免中国不会爆发类似于美国的房贷危机。降低房价收入比才能切实改善广大消费者福利。这种背景下政府和房产商不应大力托市以免推动房价上涨的又一轮多米诺效应从而造成经济危机的隐患。

降价只是解决房产供需失衡问题的一个方面,2008年经济危机背景下失业率提高,劳动报酬减少,进一步削弱了消费者的购房能力,因此与重庆购房“退税”这类地方政策相比,增加就业、发展劳动密集型行业来提高劳动要素报酬从而扩大房产市场的需求也不失为一个好办法。

二、土地要素报酬

土地投入在房地产行业中的比例与资本要素比相差甚大,但高于劳动要素,根据要素比例理论土地要素报酬应随房价上涨的涨幅应超过劳动而远低于资本。但国内实际情况却并非如此,据1998年统计资料显示,国外一般国家的房地产成本构成中,地价及税金约占20%,建安成本约占72%,其他费用约占8%;而国内地价及税费约占40%,建安成本约占42%,其他费用约占18%。这样的比例难以保证房屋质量,也导致不合理的资源配置,土地在房地产行业的暴利会使得土地要素涌入房地产部门,从而出现占用耕地、小产权房等问题,不利于房地产行业和整个社会的的长期健康发展。

图1是历年房屋售价及土地交易价格的变化。可见,虽是房价上涨带动土地价格上涨,但土地要素报酬增长率却明显高于房价增长率,不符合要素比例模型。

土地要素在中国获得高额回报,是因为中国的土地所有者为国家,土地财政归政府财政收入支配。各地政府在土地二级市场形成买方垄断,以城市发展的名义低价从农民手中购入土地;在土地一级市场形成卖方垄断,通过拍卖土地使用权的形式挑选买家,高价卖出土地从而获得巨大的利益,土地出让金已成为重要的预算外收入,与买、卖两个环节的相关税费一起成为各地方政府重要财政收入。政府垄断还导致腐败,在中国已经查出的腐败案例中,很大比例与土地审批有关。房企这部分土地成本最终通过房价转移给消费者,导致房价不合理地偏高。

要想楼市健康、房价合理,政府首先应该做的就是当让利减税,进行土地制度改革。政府让出的这部分利益就是房价可以下降的空间。然而地方政府为维持经济增长、相关就业和财政收入而努力促使房地产业发展。这也是为什么楼市销量刚刚下降,各地政府就纷纷出台救市政策的原因。

1998年国家房地产市场化改革后,土地财政收入飞速增长,土地财政收支差额规模不断扩大,土地财政对财政收入的贡献逐年上升。因此各地政府不会放任房价下跌从而影响土地财政。

与中国不同,美国土地多为私有,全部实行有偿使用,可以自由买卖、出租和抵押。土地无论公私,在交易中地位、利益平等。私有土地之间买卖是私人之间的事,手续简单。为吸引外资,美国政策允许外国人到美国购买土地。政府可以向民间征购土地,但须经规划许可且出于公众利益,须进行地价评估。若土地所有者不接受评估价格,可以到法院起诉,由法院裁定,政府不予干涉。自由的市场化的土地交易可使土地要素获得合理的报酬,从而降低房价(表2)。

当前讨论的农村土地市场化和自由流转能在一定程度上改变中国房地产行业土地要素报酬过高的现状,通过实现农民与房企的直接谈判而绕过政府这一环节,减少一个环节的相关税费,减少伴随审批权的腐败,在一定程度上改变政府垄断的局面。既保护农民利益,又促使房价回落而保护购房者利益。但土地制度改革向来是中国历史上的重大话题,即使实行也会先试点几年,因此虽然房价在土地成本上有降价空间,但短期内土地成本却不会消减。然而长期看来,随着经济水平发展的要求不断提高,土地市场及相关税费的改革是必要的。

三、资本要素报酬

劳动和土地要素的报酬已经在房产成本中体现为工资、土地交易价格及相关税费,所以房地产企业的利润就是投入资本的报酬。我们假设房屋建设期为一年,那么第一年投入资本的报酬就表现为第二年的利润,因此我们用历年企业利润除以上一年企业完成投资额得到资本的单位报酬,也就是企业的利润率,并且可以计算资本报酬的增长率(表3)。

国内资本要素报酬基本符合要素比例模型,增长高于房价。但我国房企利润率已经偏高,房企利润率却仍不断增大,2006年已经为10.5%,国际上房地产开发商正常的利润率在6%到8%之间,而我国的开发商绝大多数处在这个水平之上。90年代初,我国房地产业正处于起步阶段时很多房企利润率在30%以上,目前仍有不少学者认为,目前房地产企业利润率仍在15%以上,特别是一些大城市的开发企业利润过高,这也是房价偏高的因素之一。这种背景下房价上涨会使资本报酬进一步提高,吸引其他部门的资本要素流入房地产行业,最终扩大供给而造成大量空房积压。只有降价才能解决问题,才能降低资本报酬的增长,从而阻止更多资本流入避免供给增加,否则过度供给会使企业自身也无法盈利。如果说8%是最起码的合理利润率,按2006年利润率10.5%计算,我国房企利润率至少还要减少2.5%,减少的这部分利润就是房价应该并且可以下降的空间。

从对房产成本中三种要素报酬的分析可以看出我国目前房价偏高,房价已高于劳动报酬所能承受的范围,只能通过降价或提高劳动报酬的办法解决住房空置率高的问题,按国际合理房屋收入比粗略估计,目前的全国平均房价至少每平米下降500元才能适应当前居民的平均收入水平;由于政府垄断,土地要素在我国房地产行业中获得超额利润,影响房地产行业长期健康发展,土地制度及相关税费的改革是趋势,但短期内不会进行,而未来改革后政府让出的土地相关利益(表现为土地价格下降和相关税费下降)就是房价下降的部分空间;我国房地产行业资本利润率虽然有下降趋势,但仍然偏高,按照8%的国际标准和2006年相关数据粗略估计,我国房企利润可以承受2.5%的下降空间。综上所述,我国房价应该下调并且也有下调空间,只有当房价消除土地和资本的超额报酬并与全社会劳动报酬相适应时,我国房地产行业才能获得健康持续的发展。

参考文献:

1.克鲁格曼.国际经济学.中国人民大学出版社.2006

2.俞宪忠.对中国房价变化趋势的理性解读.东岳论丛,2008(11)

3.蔡玉梅,祁帆.美国国家级土地利用分类系统概述.国土资源报,2008

4.徐静.房地产价格研究——理论与实证分析.西安建筑科技大学硕士论文

(作者单位:上海师范大学商学院,中棉集团上海棉花有限公司 上海 200000)(责编:贾伟)