农村宅基地集约利用模式设想

马建辉

[摘要]当前我国农村宅基地集约利用率极低。要修改现行相关的法律，使集体所有土地使用权流转合法化。然后在农村宅基地上建设更多的房屋并在宅基地主人得到利益的条件下允许除宅基地主人以外的人居住，从而提高农村宅基地的集约利用率。

[关键词]宅基地；集约；利用率

[中图分类号]F301.2[文献标识码]A[文章编号]1007-1962(2009)15-0040-02

国土资源部土地整理中心专家徐雪林指出，至2008年我国农村居民点用地高达16.4万平方公里，人均用地185平方米，且用地布局散乱分散无序，粗放利用现象严重(胡传景：从“小产权房”谈农村建设用地自由流转，国土资源，2008年4期1。在我国农村，每一家拥有一块宅基地，其集约利用率极低。提高土地集约利用率，一方面可改善土地利用状况，另一方面可改善农民切身利益。因此，笔者对农村宅基地集约利用模式最核心的设想是：在农村宅基地上建设更多的房屋并在宅基地主人得到利益的条件下允许除宅基地主人以外的人居住，从而提高农村宅基地的集约利用率。

一、集体所有土地使用权流转的合理性分析

提高土地集约利用率要以集体所有土地使用权可以流转为前提。但根据我国现行法律，我国农村集体所有的土地使用权不能流转，如《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”要使集体所有土地使用权流转合法化，就要修改现行相关的法律。因此首先要考虑现行的相关法律是否合理，而使集体所有土地使用权流转合法化是否合理。

根据我国现行法律，农村集体所有的土地需要用于建商品房，必须先由国家通过征收或征用的方式转变为国有土地，然后出让给房地产开发商用于商品房建设。而在这个过程中广大农民仅获得土地增值的一小部分。根据国务院发展研究中心的一项调查研究表明，在目前“合法的”房地产开发过程中，原集体所有土地的增值部分的收益，只有20％-30％留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5％。10％；地方政府拿走土地增值收益的20％～30％；开发商拿走土地增值收益40％～50％。农民在一次性得到自己的土地增值收益的5％～10％的同时，则永久性地失去了土地(裴亚洲：论“小产权房”问题的解决途径——兼论农村土地使用权的流转，社会科学论坛(学术研究卷)，2008年第11期1。这是对农民利益的一种剥削，是不合理的。如果集体所有土地使用权可以流转的话，则大部分的土地增值收益会留在农村，可以保证广大农民得到尽量多的土地增值收益。而且作为集体土地所有者，集体经济组织和广大农民利用集体土地创造财富也是理所应当的。所以从广大农民的利益角度看，集体土地使用权的流转是合理的。既然合理，就应当合法化。考虑到我国耕地保护形势的严峻性，可以修改相关法律条文，先允许集体所有的建设用地使用权可以流转，而农用地使用权则沿用现行的法律。

二、农村宅基地集约利用模式的设想

在集体所有土地可以流转的前提下，我们可以对农村宅基地的集约利用模式设想如下：

首先由政府国土部门对农村宅基进行统一规划，确定合适的位置、面积、容积率等等，规定只有符合规划的农村宅基地才能进行商品房建设；其次由集体土地所有者代表(乡镇政府、村委会、村民小组)把宅基地70年的(此标准参照国有土地出让用于商品房开发的出让年限)使用权以招、拍、挂的形式出让给房地产开发商，竞拍到宅基地使用权的开发商除了缴纳一定的土地使用权出让金，还须对原宅基地上存在的房屋支付一定的拆迁费用。而且必须保证在商品房建好以后，如果宅基地主人有意愿购买在自己基宅基地上建造的商品房时，他们能以成本价格购买一套足以够全家居住的房子。土地使用权出让费用应一部分归集体所有，用以农村基础设施建设和公共服务，一部分归宅基地主人所有。而房屋拆迁费，则全部归宅基地主人所有。为了防止集体土地所有者代表在土地使用权出让过程中有贪污腐败的行为，整个出让过程、合同及相关费用必须公开。另外宅基地主人可以推选若干公证人，对土地出让和费用分配过程进行监督。当然，这一切都需要首先制定详细的计划，由集体土地所有者代表(乡镇政府、村委会、村民小组)组织召开会议，由宅基地主人按照少数服从多数的原则进行投票，表决是否同意自己的宅基地被用于商品房建设，如果不大多数不同意，则不能强行实施。

三、农村宅基地集约利用新模式的优点

首先，提高了农村宅基地的集约利用率。这种新的宅基地集约利用模式变一家一宅的用地方式为多家一宅的用地方式，大大提高了农村居民点的集约利用率。其次，增加了商品房供应量，从而导致商品房均衡价格的降低，一定程度上解决了城镇居民买房难的问题。再次，集体土地的真正主人——广大农民可以从宅基地使用权出让中大大获益。原来一直不能为自己创造财富的土地现在能为自己创造财富了，这会大大加强农民对土地所有权的认识以及维权意识，为将来参与土地制度改革的政策决策，从而使我国的土地制度改革充分体现广大农民的意愿打下良好基础。最后，大量商品房必然吸引大量的城市人口来农村居住，而城市人可以为农村带来文明、促进农村第三产业的发展，还能促进农村基础设施如学校、医院等的建设。

农村宅基地集约利用新模式一方面提高了农村宅基地的集约率，另一方面增加了农民的收入。但这只是一种粗略的设想，还有许多不足之处。如：农民的对这种模式的认可度，还需要进行深入的调查；另外，这种模式也仅在城镇周边及有丰富旅游资源的农村地区适用，对于远离城镇又没有特殊资源的农村地区，则不适用，因为很少有人会在这些地方买房，所以还需要深入研究这些地区的宅基地集约利用模式。这种农村宅基地新模式的设想其实是对集体土地增值收益的一种重新分配，可以肯定的是，宅基地主人必须从中获取更多的利益，这就必然使其他利益主体较少地获益，但怎样去定量地、合理地分配利益，使多方都能接受，则有待更深入地进行研究。

责任编辑史小今