玩转房贷理财

张　澍

对绝大多数人来说，买房置业不仅是人生的头等大事，同样是人生的头等支出。很多人白天围着老板转，晚上围着老婆转，而一辈子都要围着房子转。非但不能玩转房贷理财，反而是被房子玩得团团转。于是，因现实负担导致了种种心理负担，或犹疑、或保守、或愤怒——多种类型的态度对应着多个常见的问题。

如果房奴不可避免，那就要巧用房贷让自己露出笑脸；如果房贷可以多选。那就要从中挑出最适合自己的，而不要“乱花渐欲迷人眼”。从理财的角度讲，所有资产都可以通过经营管理来取得回报，房贷当然也不例外，很多时候，一个恰当的选择可以为你节省大笔费用，甚至解决人生不同时段的眼前难题。或许目前，你也是正处在这种种困惑类型之中的一员，而我们现在要告诉你的，正是玩转房贷理财，买房并非“生命不能承受之重”。

1犹疑型

Question银行推出的房贷产品很多，搞不清哪一种适合我，是不是大同小异选哪个都差不多啊?或者组合起来同时使用会不会更好?

Answer说的没错，银行推出的房贷产品，确实有很多是大同小异的，但如果因为这样就进行盲人摸象式的选择，无疑是对自己的不负责任。我们知道，高手打台球讲究球路走位，低手则是“各眼儿注意”，同样，选择房贷产品也是要讲究个人“球路”的，你必须从自己的收入情况，自身的资质情况，还有房产的性质和年限出发来进行选择。而根据这三个条件，你的选择面实际已经比较窄了，这个时候基本上就能够锁定适合你的产品了。至于组合起来使用，现在来说只有公积金和商贷的组合，其他的产品组合，可以选择循环授信(是指自然人以其所购住房作最高额抵押向银行申请个人授信额度，在不超过授信有效期限和可用额度的条件下，被授信人可问银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，授信额度可循环多次使用)，但须注意的是，循环授信付出的利息比较高，并不一定适合所有自住型消费者。所以还要根据收入比来看，挑选最适合自己，最轻松的还款方式。既能买得起房子，又不影响自己的生活质量，这是每个人都愿意选择的。

2冲动型

Question我现在手头有了一些富裕资金，干脆提前还贷得了。可是，现在是不是好时机?

Auswer捂紧际的钱包，千万别冲动!可以明确地讲，现在肯定不是选择提前还贷的好时机，因为最近几年以来，利率是第一次大幅降低，相信在后面的五年甚至十年中，利息肯定是上行，再降的比率很低，因为经济现在正在一个复苏期，在利息最低的时候把款还了显然不够聪明。除了那些资金充裕到无需理财的投资者，大部分贷款人在经济低潮期的时候，更应该选择一些具备升值空间的理财产品，不但可以抵消目前房利率所带来的利息支出，而且还能有所益。

3意外型

Question我已有两处房产，收入丰厚，现芷打算投资第三处住房。本来轻轻松松没有什么负担，可以现在公司出了点问题，需要一笔资金周转，这种情况下我该选择哪种房贷?

Answer首先恭喜你，在大多数^还在为第—套房子拼搏的时候，你已经成为了令人羡慕的多房族，当然，高品质生活中也难免会出现应急支出，这个时候如果坚持不改变自己的投资方式的话，建议你就要通过选择银行产品来做文章。第一个是付最低的首付，第二是根据自己的年龄和房屋的年龄，把年限做最长。第三是要选择等额本息这种最低的还款方式，如果做到了这三点，那么你在投资房子的时候，用去的资金是最少的，而你在日常的还款中，也是付出最少的，你的负担当然就是最低的，这样的话，基本上就能省下这笔资金来去应急了。

4顾家型

Question老婆怀孕了，家里的收入可能在这段时间会有所减少，而且孩子出生后，又会面临不小的开支，怎么样减小月供压力呢?

Answer这是一种常见的特殊情况，如果你有一些储蓄的话，可以拿出一部分来提前还款，因为提前还款是还本金，本金是最容易降低你的月供的，也是最犬幅度降低你的月供的，这样会使你的月供压力变得很小，另外，如果你没有选择还款最少的还款方式，就到银行去申请，把月供的方式改成等额本息，这是最低的一种方式。还有就是可以选择移动组合房贷。还款期内，借款人可以根据家庭收入情况随时调整还款方式。有能力时多还，压力大时少还。与等额本息方式相比，移动组合房贷还可能节省一部分利息支出。不过，由于还款总期限是固定的，因此如果还款数额较低的月份越多，后期还款压力就会越大。

5保守型

Question听说信用卡最“辉煌”的“战绩”就是制造了一大批信用不良的人，甚至影响到货款成本，那我从不刷卡消费，应该能争取到更好的贷款吧?

Auswer我想先问你一个问题，如果让你去借钱给一个陌生人的话，你会怎么考虑?没错，想降低风险的话，肯定借给他越少越好!那么换言之，你没有通过银行进行过信用消费，那么对于银行来说你就是一个陌生人，银行不了解你这个人，所以对你的调查是严格的，给你的贷款也不是最高的。信用消费如果形成不良，肯定会影响贷款；如果你经常消费，按时还款，提高了自己在银行的信誉度，你就会拿到最好、最优惠的贷款。

6后悔型

Question我2003年购买了一处地段较好的房子，当时价格为90万元左右，选择了20年期的等额本息还款方式，算起来在利息上掏了很多“冤枉”钱，现在我能不能重新选择更合算的还款方式?

Auswer这个问题我深有同感，我个人也在前段时间变换了自己的还款方式，因为我以前为了节省资金，也选择了等额本息这种最低的还款方式，后来感觉也是掏利息太多，就转成了等额本金，这样从整体三十年的贷款来算就能省不少钱。而在银行来说，变换还款方式的手续其实是很简单的。

7愤怒型

Question房价太高了，不买就是最好的对抗方式!

Auswer这是不理性的对抗方式，实际上不管是房市还是其他的投资，都没有最好的方式，只有最佳的时机，这个时机是根据自己而言的，该买房的还是要买房，我不认为消费者一定是跟着房市的价格来走，就目前来讲，明在确实不算是买岛的最佳时期，最佳时机应该是在春节前，那段时期买房，房价应该是最低的，但是目前各方面显示来看，经济并不一定是真正到底了，后面肯还会有买房比较好的时期，只是难说比前面更佳。还有一点就是，其实所谓房奴的概念有失偏顿，我们总认为买基金和股票是理财，贷款更多的是当成支出，而实际上大家应该把贷款当成理财方式，拿着银行的钱应该是何乐而不为的，别觉得很可怕，或因此产生愤怒等不良情绪。

8接力型

Questino两代人能不能接力供房?什么情况下比较适合?

Answer这个是可以的，有的银行在去年就推出过这种产品，但因为这种产品在市场上形不成批量，所以消费者很难听到具体的声音这种供房方式基本上是对听有还款方式的一种补充，也是为了减轻借款人的负担，比如说银行一般在借移入65岁以后就不再给货款了，但是如果说我已经55岁了，我的小孩还有两三年才能上班，这个时候我为了减轻还款负担，父子两人可以去做一个接力贷贷五年之后，由下一代来接着供这个房子，这是完全可以在明有的产品下做到的。