高房价一种“中国式困惑”

董　彦

Ｘ

“现在楼市真‘热，我看着看着不由得出了‘汗。”

在某银行工作的小夏正筹划着明年结婚，看房已成了他现在每个周末的必修功课。小夏有些焦虑地告诉记者，自己看中的一处楼盘，现在的价格比4月份时整整涨了2100元，一套两居室90平方米左右的房子，一下多出了19万元，这已经完全超出了他的承受能力。但他也向记者强调，就算有这购买力，现在也不会出手。因为“当前楼市似乎有些‘一头热的嫌疑：拼命吆喝涨价的卖家太多，真正出手的买家却不多”。

房价骤然“入夏”

由去年的什么时候计划买房，到如今的是否有可能买得起房，小夏的困惑正在更多的人群中蔓延。

国家统计局6月lO日公布的1—5月全国房地产市场运行情况显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6％，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。在这70个城市中，环比上涨的达到60个，即86％的城市房价呈现上涨趋势。作为楼市风向标的北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，房价已经基本回归2007年最高峰的水平，甚至在市中心局部地区已经打破了历史纪录。

具体来看，以北京楼市为例，5月份60多个开盘在售项目中，有超过50％的项目售价出现了上调。如金隅可乐+，之前对外宣传的均价不超过7500元／平方米，但5月10日的开盘均价则上调了330元／平方米；中信城的均价也从18000元／平方米窜至了21800元／平方米。

进入6月份以后，跟风涨价的楼盘达到80％以上。如润泽悦溪4月初的均价为10300元／平方米，5月涨到了11800元／平方米，而6月新入市的报价已上涨到13300元，平方米；保利西山林语4、5月份的均价为12000元／平方米，新开的楼价已涨至13000元／平方米；银河湾此前价格在19000元／平方米上下，6月的报价在22000元／平方米左右；北京华侨城目前的价格为15000元／平方米，比之前上涨了1200元／平方米。

针对节节攀升的房价，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海向本刊记者分析认为，3月份以来，楼市价格止跌回升主要是由“信贷松动、一定数量的虚假按揭，以及投资和投机性购房进入三方面造成的，主要原因是信贷投放松动”。

为了抵御全球金融危机的影响，自2008年10月起，中央政府迅速调整了货币政策，开始向市场大幅注入流动性。按照保守估计，以每月3000亿元的信贷增幅，今年全年信贷增幅将超过8万亿元人民币，达到历史最高水平。银行过去针对房企的贷款配额已经荡然无存，大部分开发商通过“借新还旧”的办法获得了银行的支持。中信证券研究报告显示，万科、保利、招商、金地等10家大型房地产上市公司今年一季度的净现金流已经全部转正，其中万科最多，为36.8亿元。放松的银根使众多房企脱离了资金链断裂的危机，由此有了大幅提价的勇气，以北京楼市为例，进入5月后，新开盘的项目几乎都提高了价格。

政策困局

中国楼市这些年来跌宕起伏，有人认为，决定房地产市场走势的主要因素是宏观经济，也有人说是刚性需求、城市化进程等等，但从来没有人敢忽略政策调控这个因素。中国房地产市场是一个“政策市”，政策的一举一动都会影响市场变化。

4月底，为应对国际金融危机，调动社会和企业的投资积极性，扩大投资需求，调整和优化投资结构，国务院常务会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，其中包括商品住房投资。此消息一出，许多房地产业内人士欣喜若狂。金融界公司策略分析师陆俊龙告诉本刊记者，这等于增加了杠杆率，大约给市场增加了6000亿元左右的流动性。

在“保增长、扩内需”的经济方针指导下'国家短期内特别依赖投资拉动经济增长，房地产业借此又搭了一班顺风车。曹建海表示，这项措施主要是便于房地产项目立项，扩大房地产项目开发投资。更多的资金在流向地产产业，政府希望地产商在获得巨大利益后能扩大对房地产的投资。

然而，通过政策出台两个月间的观察不难发现，开发商除了在催生新“地王”方面多了些豪情之外(北京广渠门外10号地从发标到定标的数天之内飙涨了约4倍，最终以10.22亿元落锤，较起拍价溢价了240％，超过了15140元／平方米)，更多的是有了囤房、涨价的勇气。曹建海认为，开发商目前更多的是借所谓的政策利好概念炒作房价，以期在较高的价位上消化掉现有的库存房。

刺激经济的紧迫性和现实市场的矛盾交织在一起，使如何避免政策意图与市场反应发生错位，已成为考验政策制定部门的一道难关。

从多年来经济运行的实践来看，政府的调控政策“那是必须的”，但同时，政策调控也是复杂的，很难掌握火候：市场疲软时“加火”，但一不小心很容易过火；市场亢奋时“浇水”，可弄不好又可能熄火。

自20世纪90年代以来，从1993年针对海南、北海等地房地产投资过热而采取的紧缩性调控；到1997年为了应对亚洲金融危机而采取的扩张型调控；再到2003年为了抑制房地产市场增速过快的隐患，开始了历时近5年的重新趋紧的调控阶段；直至2008年下半年，为了应对金融危机，提振经济，调控重新为楼市松绑，再次推行刺激政策。政府对楼市的调控主要经历了紧缩一扩张—重新趋紧一松绑刺激四个阶段。而今后政策对楼市是继续放松还是重回收紧，这的确是一个政策困局：—方面，为了扩大内需，客观上需要房地产业从投资和消费方面发挥积极作用；另一方面，开发商又借助“政策利好”提升房价，造成民怨难息。政策如何制定?曹建海强调认为，“主要依靠楼市来提振经济，是比较危险的”。

楼市向何处去?

就在开发商推着楼价“入夏”之际，最新的统计数据却显示，5月份以来，多个城市的商品房交易成交量出现回落。北京5月份的日均交易量为371套，日均交易量环比4月份下降17％，让从1月份就开始的成交量逐月上涨的势头戛然而止；而重庆5月份的成交量則环比下降近30％。

价升量跌，这对开发商显然不是一个好消息。只有交易发生，生产才有意义。房子建好了却无法进行交易，对开发商而言只会浪费大量的资源。“—定是先有量，后有价，量在价先。”陆俊龙表示。

楼价上涨后，交易量即出现下滑，这说明社会对目前的价位并不认同。曹建海表示，“现在主要是由很多自买自卖的假按揭在炒高房价。3月份以来，这样的销售最少有一半以上。”他进一步表示，目前有些人把通货膨胀预期作为房价上涨的主要理由是不成立的。因为中国的房价早已完成了自己的上涨周期，即提前用完了通胀概念。2003年以来，房价至少已经上涨3倍，但目前的货币投放量却远远达不到2003年的3倍。“房价在2009年到达一个高点后肯定要回落。”曹建海强调。

眼下，中国楼市似乎正赶着“入夏”，但之后会是迎来成交量广获丰收的“金秋”，还是一个更冷的“寒冬”，这似乎让所有人都没有个底。不过，有一点可以明确，房价能不能上涨，最根本的还是得看购房人的意愿。没有市场成交支撑的高房价，最终还是要掉下来的，那只是时间问题。但具体何时?这正是中国楼市之困。