地产“小阳春”为何消失？

尹伯成

5月份以来,楼市“小阳春”现象大多消失,只在局部城市延续。以北京和上海两地来看,情势则为鲜明对比:

北京地区在5月份前13天内日均销售套数出现了直线下跌,环比4月同期下降48%。不过,上海地区则走了两波行情,总体上呈“V”型,5月3日前,成交量下滑23%,而在4日至10日,环比前一周交易则大幅增加21%,并在今年单周的商品住宅交易中,第二次突破50万平方米大关。

这种冷热不均的楼市,是否各有成因?而上海楼市能否独自将“小阳春”转变成“大燥热”?

南北存在差异

“小阳春”实际上就是地产商在“看空”的情况下,为去库存所做的降价,并重新刺激了购买方的消费欲望。不过,一直占据主动地位的地产商们,并不愿意就此被买方牵制,于是重又抬高房价,这样买卖双方又进入博弈。不过,同样是再推房价,北京地产商的压力要大过上海地区,因为前者空置率远比后者高。

北京商品房空置率达16.64%,而上海则为15.77%,更何况4月份上海的新房供应和销售比例已达到1:1.5。因此,在不同的楼盘空置率下,北京地区与上海地区在房产抬价上,收到的效果显然不一。结果就是,上海地区的“小阳春”仍可以延续,而北京地区暂停“小阳春”。

价位应再下浮

上海楼市的持续性上位,被认为是刚性需求拉动,但这种命题成立的前提是不存在价格过度弹性。

前两个月的全国性“小阳春”的主要消费动机是住房改善型需求。受去年年底的整体经济影响,改善型刚性需求被压抑,这就必然会在地产商们“去库存”战略所做的降价中,集体找到释放通道。不过当房价被再次推上去以后,势必令新一波需求出现左右为难的局面,而5月上海楼市不同于北京地区,实际上就是得益于求大于供。但是,上海楼市的价格如果再进一步上扬,买方就未必“买账”。

现在包括上海地区在内的全国楼市价格,并不是2008年的水平,而是2007年高涨期的价格,市场并未对其调整到位,“小阳春”应视为一次下调后的小幅震荡。那么,合理的调整位又在哪里?应该在现有基础下再减去5%～10%。

胜败在6月

以上海地区来分析,6月及以后的半年中又将出现什么情况?上海楼市演变将与2006年相似。高位攀到6月后出现回落,直到第四季度好转。主要原因就是,宏观经济还在挣扎,楼市不可能出现2007年的繁荣,另外在2008年底出现超跌后,2009年属于恢复期增长,必然要走波动。关于楼市价格,则要看成交量,此消彼涨,此跌彼降。

至于其他城市,楼市演变规律也大致相同。

* 作者系复旦大学经济学院博士生导师、复旦大学房地产经济中心主任