馅饼有，但不是从天上掉下来的

现在是否是购买美国房产的最佳时机?专家提示：馅饼是有，但要专业才有斩获。

采访对象：陈航(Andrew Chen)，旅居美国十多年，美国房产专家，持有美国佛州房产经纪商和宾州经纪人执照，创建美国富饶房产公司。

达成意向500套?我深表怀疑!去中国办房展会的有的我也认识，据我了解，基本没什么成交的。这个了解美国房地产的人都知道，隔着千山万水的，怎么可能仅凭展会上提供的照片就成交了呢?在美国，所谓的达成意向是要签一份购买协议的，然后买方要向卖方交纳3000～5000美元的押金，卖方会依协议把房子从市场拿下，之后买方才可以进行验房、申请贷款等下一步流程。如果你签约后不买，对方可以到法院告你强迫交易，当然一般都不会走到这一步，但至少你的押金不能要回来了。而且，一般押金都是交给房产经纪人，然后在3天内把押金放到一个专门的账户上，就算在中国签了意向，光押金这一块就不可能操作。

所以我说，最多只是人家有到美国买房的兴趣，而不可能直接针对具体的房子就达成意向了。

据我了解，去中国办展会的都是在美国排名前几位的房产公司，他们这次去并没有抱着直接成交的希望，而主要是去打广告了，肯定没有直接挣到钱。

最近美国为什么关注中国人来买房呢?美国现在的经济危机确实很严重，昨天刚有报道，美国房子的成交量又降了3％。美国人买房都是先交一个很低的首付甚至零首付，现在银行自身难保，就直接导致买方市场的萎缩，然后卖房的人只能通过降价来刺激交易。这次房展交易会回来的人不是说了吗，如果中国人这房子买亏了的话，我请全中国人吃晚饭!他说的有一定道理，就是现在只要有现金，在美国就能买到很值的房子。而现在，中国人真的揣着现金来美国“抄底”，甚至组团来，这对美国人震动非常大，他们意识到这里有商机了。

但是对中国买房者的商机有多大?还是那句话，天上掉不下来馅饼，不要幻想捡个大便宜，便宜越大，风险越高。比如这次广告里说有1美元的房子，1美元房子一直都有，但你买了这个房子基本就是把麻烦买回来，因为这样的房子肯定是需要推倒重盖的，那你还不如直接去买块地好了。还有的房子负担了很多债务，欠了很多账单，或者是拖欠维修费用，你用1美元从业主那买回来，同时也可能承担了业主10万美元的债务，这世上谁都不傻，对不对?

另外这次炒得很热闹的还有银行的“法拍房”，同样条件的两套房，一套卖20万美元，另一套是“法拍房”，卖16万美元，你敢直接买后者吗?要知道，从银行手里买“法拍房”是很麻烦的，需要很专业的人去做，而且绝大多数情况银行都不让你进门去看，你扒着窗户看，可能只看到房子里没有冰箱、没有炉子，但里面房顶缺一块你就看不到了。

这就是一些馅饼背后真实的情况。上次来的购房团可能就是这样，在国内得到的信息不是很全面，到了美国，发现美国的房子没有说的那样降得那么厉害啊。

美国现在的房价是什么样的呢?以洛杉矶为例，洛杉矶现在平均房价比2006年最高的时候降了大概25％左右，但是2006年的房价对比以前可是涨了好多倍上来的。

我还听说一个很有意思的事，就是关于来美国“炒房”的概念，有的中国投资者想把美国房子“炒”起来。我当时听了特别惊讶，因为在美国从来没有听说过这类路数，一是美国的地产差异性太大，很少有人多楼少的局面，二是美国的楼产盘子也太大，一般机构的资金没有几百亿美元，是无法“炒”的。

这就牵涉到来美国买房的目的。有人为了方便移民，这里需要注意，美国移民不是以你投资金额来定，而是看你的投资能不能产生10个就业机会，也就是说商业投资。这和中国买房落户的概念不一样。

还有人是为了方便子女来美就学，这些人往往就不在意回报增值了。当然，顺带也可以进行商业投资，比如以租养房，在美国房屋租金的投资回报很稳定，每年的租金一般占房价的10％左右，但前提还是要找专业的中介来做，否则由于语言不通或不了解相关法律造成处理不当，就会吃亏甚至遇到麻烦。

至于来美国买房子的建议，我想至少要具备以下条件才能考虑：首先，你有足够的现金，而且人要能来美国，因为房子是很实在的东西，尤其是美国的房子，每栋房子之间都有很大的独特性。其次，就是一定要有在美国的专业人士提供整体咨询，千万不要听非专业人士的忽悠。

关于专业咨询的重要性，这里需要强调一下。在美国，一个房产的交易过程需要差不多30家中介公司的介入，其中包括房产经纪及律师事务所、会计师事务所等。他们能提供哪些服务呢?比如，房产税的缴纳问题。在美国买了房子以后，每年都要缴纳房价的1％～3％不等的房产税，用于当地的政府和学区建设，因为交了房产税，你的孩子上学是免费的。前一段时间媒体报道，浙江有一个贪官，在纽约花了300万美元买了一套房子，因为不经常来美国，过了两年没缴税，房子让市政府给拍卖了，这下在国内暴露了，蹲了监狱。当然这是一个负面的例子，但说明在美国因为没有缴房产税而被政府拍卖，是最低级别的错误，如果请专人处理，就完全可以避免，并且可以帮助你进行合理估价，避免因房价估得过高而多交税。

还有一种情况，美国关于房产所有者的信息是公开的，而中国人都不愿露财，另外，在房产转让时，还要交一笔不小的过户税，如果请专业人士处理，比如通过设立一个公司，以公司的名义拥有房产，在房产过户时通过公司内部股权转让的方式，就既可以保护个人隐私又可以合理避税。

另外，养房过程中也有许多事情要处理，如房前屋后草坪等的日常修剪养护和垃圾清理工作等，如处理不当影响市容景观，被邻居告到警局和政府部门，就会被警告和吃罚单，对于不经常居住在美国的购房者，就更需要委托专人处理了。